בניית ממד בבית משותף – מה חייב לדעת טרם מתחילים?

הוספת ממד לבית משותף משלבת מספר גורמים עיקריים שיש להתייחס אליהם לטובת היתכנות והצלחת הפרויקט. ריכזנו עבורכם את העקרונות החשובים ובראשם בדיקת היתכנות ראשונית להליך הוספת ממ״ד בבניין משותף.

1. רוב דרוש להוספת ממד והסכמת דיירים
2. בדיקת היתכנות אדריכלית 
3. עלות הוספת ממד לבית משותף
4. תכנון אדריכלי לממד בבניין משותף
5. חברה קבלנית לתוספת ממד לבית משותף

רוב דרוש להוספת ממד והסכמת דיירים

הסכמת הדיירים ברוב של 60% לפרויקט תאפשר לדיירי הבניין ולוועד או הנציגות לעניין תוספת הממ״ד את המנדט המשפטי לתחילת ההליך לתוספת ממד לבניין. יש לציין שהסכמה של 60% לפרויקט הינה אי התנגדות לפרויקט ולא בהכרח חובה ש 60% מתת החלקות ( דירות הבניין והחנויות במידה וקיימות   יוסיפו לדירותיהם ממ״ד). לדוגמה דירה בקומה שלישית אינה מעוניינת מכל סיבה שהיא להצטרף לפרויקט תוסת הממד בבניין, אך בעל הדירה חותם שאינו מתנגד למהלך הפרויקט לביצוע ממדים בבניין. זה למעשה נכלל במסגרת 60% המאפשרים את תחילת התהליך. 

בדיקת היתכנות להוספת ממ״ד בבניין משותף

לאחר שצלחנו את שלב הסכמת הדיירים ברוב של 60% לפרויקט, מומלץ מאוד לבצע בדיקת היתכנות ראשונית לטובת פירוט והבנה של מספר שאלות חשובות טרם יוצאים לפרויקט והמשמעויות הנגזרות מכך ובראשם :

1. מהם המיקומים האפשריים של הממד?
2. מה הגודל של חדר הממד שניתן לבנות?
3. מה העלות שלתוספת ממד לאור הבדיקה הראשונית?

מיקום הממד בבניין משותף

ראשית, הנתון החשוב ביותר שניתן ללמוד מבדיקת היתכנות אדריכלית ראשונית היא שיקוף כל האופציות הקיימות למיקום הממ״ד בחזיתות הבניין. נתון זה מאוד חשוב מכיוון שאנו עתידים להוסיף ממ״ד לבניין קיים ולא בניין שנבנה עם תוכניות ומיקומי ממ״ד בשלב התיכנון. 

אתגר מיקום הממש מאתגר כפליים כאשר מדובר בפרויקט הוספת ממד לבית ישן. בבניין שבו גרים 24-32 דירות ונבנה בשלהי שנות ה80 או ה 90 לא מן הנמנע שחלק נכבד מדירות הבניין ביצע שיפוצים ושינויים במבנה הפנימי של הדירות לאורך הזמן. 

מאחר וגרעין הממ״ד הינו חיצוני, נבנה באופן רציף ומחובר לבניין – כלל הדיירים בבניין יהיו מעוניינים וחייבים לדעת מהן האופציות לבנייה וחיבור הממ״ד למבנה, האם הממ״ד יהיה חדר בפני עצמו או שמא הכניסה לממ״ד תהיה מתוך חדר קיים? כל אלו יובהרו בצורה מאוד ברורה באמצעות תכנית ראשונית למיקומי הממ״ד האופציונאליים.

דוגמה לבדיקת היתכנות וסקיצה לתוספת ממד לבית משותף

מהו גודל הוספת הממ״ד בבניין

נתון נוסף שנוכל לחלץ בבדיקת היתכנות ראשונית היא למעשה מהו גודלו של הממ״ד. ישנם מקרים בהם לבניין ישנן זכויות בנייה עודפות שאותן לא ניצל הקבלן בבניית הבניין, או אולי חוקי ותקנות אחוזי הבנייה השתנו ובעת הזו נוצרו אחוזי בנייה שלא מומשו. 

כאמור, הגודל המינימאלי לממד הינה 9 מ״ר נטו + קירות חיצוניים כפי שמנחה פיקוד העורף והג״א. בבניין בו יש זכויות בנייה לא מנוצלות, יוכלו הדיירים להגדיל את שטח הממ״ד לטובת חדר גדול ומרווח יותר. 

עלות הוספת ממד לבניין משותף

עלות תכנון וביצוע ממ״ד לבניין משותף יכולה לנוע בין 130,000-170,000 ₪ כולל מע״מ לדירה. חשוב לציין שתחום העלות לממד נגזרת ממספר נעלמים שמהווים בסופו של תהליך את העלות הסופית: 

האם כולל תכנון ואישור הג״א? מה גודל הפרויקט וכמה ממ״דים לביצוע? איך הגישה לביצוע הממ״ד? האם ישנו חניון תת קרקעי? מה רמת גימור הפנים של הממד? אילו מסננים או סוגי דלתות או חלונות יש להתקין? כל אלו ועוד, הם המשתנים העיקריים בתמחור ועלות הביצוע של הממד ועד למסירה לדיירים.

כאשר אנו עוסקים בשאלה כמה עולה ממד או מהי עלות הוספת ממד בבית משותף, אנחנו צריכים להבין שמדובר במספר גורמי עלות נוספים שיש לקחת בחשבון בתהליך כולו:

1. הגורם הראשון הוא עורך דין מלווה אשר ילווה את הדיירים מתחילת הסכם מול החברה הקבלנית ועד לרישום הממ״ד בטאבו של כל דירה. עלות ממוצעת של עורך דין נעה בין 2,500-5,500 ₪ לכל דירה. 
2. הגורם השני הוא מפקח בנייה שילווה מקצועית את הדיירים ויפקח על הליך הבנייה התקין של החברה הקבלנית. הוא הדמות החשובה שמאשרת את שלבי הביצוע של הקבלן וגם מאשרת לשלם עבור אותו שלב שסיים הקבלן לבצע בכפוף כמובן להסכם. עלות ממוצעת למפקח בנייה עבור ממד לבית משותף נעה בין 5,000-10,000 ₪ לכל חודש פיקוח.
3. חשוב מאוד שתהיינה סינרגיה מושלמת ושיתוף בין עורך הדין או עורכת הדין המייצגים של דיירי הבניין ובין המפקח.
4. גורם נוסף שיש לקחת בחשבון בעלות הוספת ממד הוא תשלום אגרת בנייה. אגרת בנייה משולמת באמצעות כל דירה בנפרד ובאמצעות שובר אל מול העירייה. עלות אגרת בנייה נעה בין 250-500 ₪ למ״ר תלוי באזור וברשות המקומית. 

תכנון אדריכלי להוספת ממ״ד בבניין משותף

שלב התכנון מגיע לאחר הסכמת דיירים, בדיקת היתכנות בחירת עורך דין ולרוב גם לאחר בחירת קבלן או חברה קבלנית מבצעת, אלא אם החלטתם להפריד ביניהם ולצאת לתכנון בנפרד וביצוע בנפרד, ולא באמצעות חברה קבלנית אשר מתכננת ומבצעת יחדיו, שזהו יתרון עצום לכשעצמו. הן במהירות והן בעלויות ובשליטה על הפרויקט לכל אורכו. יחד עם זאת, בפרויקט בניית ממ ד בבית משותף, ניתן גם לצאת להיתר בנפרד ולא להתחייב לחברה קבלנית או יזמית שתבצע את הכל במסגרת הסכם מחייב. בחירה בהפרדה בין השניים מטעמים שונים ורבים ולכל דרך ישנם יתרונות וחסרונות.

בקצרה, שלב הליך התכנון יכלול מדידה והוצאה של מפה טופוגראפית ולאחר מכן העמדה של הפרויקט על ידי האדריכלית. לאחר מכן יועץ מיגון עובר על התוכניות ומעדכן את המפרט של הדלתות והחלונות על פי מיקומי החלונות הקיימים והמרחק מחזיתות הבניין אל מול הנחיות פיקוד העורף. לאחר שהוצגו הסקיצות לדיירים אנו מכינים תוכנית הגשה, שעליה חותמים הדיירים ומגישים לוועדה המקומית. ההליך כולל יועצים כגון יועצי תנועה, אגרונום, קונסטרוקטור ועוד רבים לטובת השלמת התוכנית המלאה והגשה לוועדה.

חברה קבלנית להוספת ממד בבניין

חשוב לציין כי חברתנו מבצעת גם את שלב התכנון וכן את שלב הביצוע כיחידה אחת ומספקים מעטפת אחת שלמה לתכנון, ליווי, ביצוע ועד מסירת הפרויקט לדיירים. בתוך כל זה אנו אחראים לאישורים הדרושים מהג״א ופיקוד העורף לתקינות הממ״ד. ישנם מקרים בהם בניינים החליטו לבצע את שלבי ההיתר בנפרד. בשלב זה אנו מקבלים את התוכניות הקונסטרוקטיביות, בודקים את המפרט הטכני ומבצעים את הפרויקט על פי התכנון הקיים.