כל השלבים להסרת צו מבנה מסוכן
צו מבנה מסוכן, המוכר גם כצו 3, הוא צו שמוציאה הרשות המקומית ונוגע למצבו הפיזי של הבניין. בראש וראשונה הצו יתייחס לאספקטים בטיחותיים בו העלולים לסכן את בטחון דייריו ואת ביטחונם של עוברי אורח. הצו מפרט את הליקויים בבניין ומורה לבעלי המבנה לתקן את הליקויים בו בפרק זמן קצוב. במקרים קיצוניים של סכנת חיים מיידית (למשל אינדיקציה לסכנת התמוטטות ח״ח) רשאית הרשות לפנות את הבניין, לאטום אותו ואפילו להרוס אותו.
מי רשאי להכריז על צו מבנה מסוכן?
בכל רשות מקומית ועירייה יש נציגים שתפקידם לפעול לאיתור מבנים מסוכנים. ישנם לא מעט מקרים בהם מתקבל דיווח של שכנים, עוברי אורח ותושבים המפנים את תשומת הלב של מחלקת הנדסה בעירייה אודות מפגע או סכנה בבניין. במקרה כזה, תתבצע בדיקה במבנה הנחשד כמבנה מסוכן ותוצאות בדיקות אלו יקבעו האם הבניין והמבנה יוגדר כמבנה מסוכן.
מי שמוסמך לקבוע האם בניין 'מסוכן' הוא מהנדס בניין מטעם מחלקת ההנדסה ברשות המקומית.
מה מגדיר בניין או מבנה מסוכן?
בדרך כלל צו מבנה מסוכן מוכרז על בניין או מבנה שנמצאו בו ליקויים פיזיים משמעותיים כמו חתיכות טיח רופפות או אריחים רופפים שעלולים ליפול ולפגוע בעוברי אורח; ליקויי תשתית חמורים שנגרמו עקב רטיבות או שריפה ועלולים להוביל לקריסה, סדקים וחשיפת ברזלים, עמודי בניין עם מפגעים קונסטרוקיביים וכו'. במרבית המקרים מבנים שמוכרזים כמסוכנים יהיו מבנים ישנים או ישנים יחסית, אך לעיתים מתגלים גם בניינים חדשים עם ליקויי בניה שמחייבים הכרזת מבנים אלו כמבנים מסוכנים.
כיצד מסירים את הצו המסוכן?
השלב הראשון בהסרת צו מבנה מסוכן, היא הבנת המצב לאשורו. לשם כך נדרשת בדיקה של מהנדס מבנים מומחה שגם יגבש מפרט שיקום וטיפול הליקויים לטובת הסרת צו מבנה מסוכן. את המפרט הזה צריך להעביר לחברה קבלנית בעלת ניסיון וידע מקצועי, וכן סיווג קבלני מתאים לשיקום מבנים. בתום השיקום ותיקון הליקויים המפורטים בדו״ח המהנדס, מהנדס מטעם הרשות יבדוק ויבחן את הבניין ורק אחרי שהוא מצא שכל הליקויים תוקנו על ידי החברה הקבלנית ותיקונים אלו צויינו במסמך החתום ע״י מהנדס מבנים מוסמך, ניתן יהיה להסיר את הצו.
אלו בעלי מקצוע נדרשים לטפל בנושא?
כאמור, כדי להתמודד עם צו מבנה מסוכן יש צורך לעבוד עם אנשי מקצוע בעלי ניסיון וידע מתחום התכנון וההנדסה כגון מהנדסי מבנים וקונסטרוקציה במידה ונדרש. אנשי מקצוע אלו יזהו את הליקויים ויגדירו את הטיפול בהם. בשלב הבא נדרש קבלן או חברה קבלנית המתמחים בשיקום מבנים והמסווגים כמורשים לפעול בתחום הזה. צריך לזכור שעבודת השיקום היא מורכבת ועשויה לגעת בהרבה אספקטים של עבודה כמו שיקום בטון וברזל, איטום, יציקת חיזוקים, טיפול בתשתיות חשמל, ניקוז ועוד. לעיתים, התמודדות עם צו מבנה מסוכן זולגת גם לשדה המשפטי ואז מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין שמתמחה בעניין.
מה קורה אם מתעלמים מצו מבנה מסוכן?
צו מבנה מסוכן אינה המלצה או רשות. דיירי הבניין והוועד המנהל אינם יכולים להתעלם ממנו ולשכוח מקיומו. יש לזכור תמיד שביטחון הציבור עומד על הפרק והחוק העניק לרשויות שיניים ובמקרה הזה הן לא מהססות להשתמש בהם. זה מתחיל בקנסות ובמידה והליקויים לא לטפלו במסגרת הזמן הקצוב, בסמכות העירייה לבצע את התיקון בעצמה ובהמשך להשית על בעלי הזכויות במבנה את עלויות התיקון והעלויות המשפטיות. בנוסף, חשוב לזכור שמרגע שעודכנתם שהמבנה מסוכן זרקור האחריות מופנה כלפיכם. גם, חלילה, אם מישהו יפגע ולא נעשה דבר בכדי לטפל בליקויים, הינכם חשופים לתביעה לא רק מצד הרשות אלא גם מצד שוכרים או שכנים שהמצב הקיים פוגע בהם או מהווה מפגע מסוכן.
האם ניתן לחייב את הדיירים בתשלום על שיקום המבנה?
כשזה מגיע לשיקום מבנה מסוכן כל בעלי הזכויות בבניין נדרשים לשאת בעלויות, כאשר כל בעל זכויות נדרש להשתתף לפי הגודל היחסי של הזכויות שלו במבנה (בעלים של דירת 5 חדרים ידרשו לשלם יותר מבעלים של דירת 2 חדרים מהסיבה הפשוטה שלהם יש יותר שטח יחסי במעטפת המבנה). שימו לב שכאשר מדובר בשיפוץ שאינו מוגדר 'שיפוץ מבנה מסוכן', אלא אסתטי שאחד מבעלי הזכויות או הוועד יוזם, לא ניתן לחייב את הדיירים (בעלי הדירות והזכויות) להשתתף בשיפוץ. אולם במידה והוחלט לשפץ את הבית המשותף בשיפוץ רחב יותר ולכלול את מרכיבי צו המבנה המסוכן, ניתן לחייב את הדיירים רק על החלקים הבטיחותיים בשיפוץ מתוך מכלול השיפוץ של הבית המשותף.
האם צו מבנה מסוכן משפיע על ערך הדירות בבניין ועל היכולת להשכיר אותן?
בהחלט, לצו מבנה מסוכן יכולה להיות השפעה דרמטית על ערך של מבנה. זה קורה גם בגלל שלמצב הפיזי של המבנה יש קשר לשווי שלו ומבנה שמוגדר 'מסוכן', מן הסתם סובל מליקויים ובעיות תשתית כבדות שלא פשוט וזול לתקן. בנוסף, חברות ביטוח לא מסכימות לבטח מבנים מסוכנים ולכן קשה יותר גם לקבל עליהם משכנתאות והעובדה הזו הופכת אותם ליותר מורכבים למכירה.
מאחר שצו מבנה מסוכן מוגבל בזמן יתכן שחריגה ממועד הטיפול שהרשות הקציבה עלולה להוביל לפינוי מדיירים ושוכרים וכמובן שלא מאפשרת את המשך השכרת הנכס בבניין. במקרים והליקויים חמורים הרשות יכולה אף להורות על הפסקה מיידית של השימוש בנכס, מה שעשוי להיות בעייתי לבעלי נכסים מסחריים.
בחירת קבלן מתאים להסרת צו מבנה מסוכן
חברתנו רום ושלח, היא אחת מהחברות המובילות בביצוע שיקום ושיפוץ מבנים ובתים משותפים ומתמחה בהסרת צווים למבנים מסוכנים. חברתנו מלווה את כלל לקוחותינו לאורך כל התהליך ומספקים מעטפת שירות כוללת עד להסרת הצו במלואו. החל משלב חוות דעת מהנדס מבנים, ייעוץ מקצועי וליווי משפטי, הכנת מפרט עבודות בכפוף לדו״ח הליקויים וביצוע בפועל של כלל עבודות השיקום ושיפוץ המבנה עפ״י דוח, אישורו וחתימתו של מהנדס מבנים מוסמך. הסרת הצו מתבצעת ע״ מהנדס המבנים ישירות אל מול מחלקת ההנדסה ברשות המקומית.
