איך בוחרים קבלן להוספת ממ"דים בבניין משותף: 3 בדיקות שעושים לפני שמבקשים הצעת מחיר

בחירת קבלן להוספת ממ"דים מתחילה לפני הצעת המחיר הראשונה. ועד בית שמשווה מחירים לפני שנבדק מה מותר לבנות בבניין עלול לשלם על תוכניות שאי אפשר לקדם. שלוש בדיקות פשוטות מחליפות את ההשוואה לפי מחיר בהשוואה לפי התאמה מקצועית.

נקודות מפתח

• הצעת מחיר שניתנה לפני בדיקת ההיתכנות נשענת על ניחוש, ולכן הבדיקה הזו באה ראשונה בכל השוואה בין קבלנים.

• משך הפרויקט תלוי במאפייני הבניין, בתכנון, ברישוי ובהיקף הביצוע, ולכן חשוב לבקש לוח זמנים מפורט ולא להסתמך על הבטחות כלליות.

• בין גורמים נפרדים נוצרים פערי אחריות, ומעטפת אחת מבהירה למי פונים בכל שלב.

• חשוב לבדוק את הביטוחים הנדרשים לפרויקט, את הכיסויים שלהם ואת הערבויות שסוכמו בחוזה, ולקבל את הפרטים בכתב.

מה בודק הקבלן לפני שהוא נותן הצעת מחיר?

קבלן אמין בודק קודם מה מותר ואפשר לבנות בבניין שלכם, מבחינה תכנונית, הנדסית ורגולטורית. הצעת מחיר שניתנה לפני הבדיקה הזו נשענת על ניחוש.

דמיינו ועד שאסף חמש הצעות, בחר את הזולה, ורק אחר כך שמע שקווי הבניין לא מאפשרים את המיקום שסומן בשרטוט. התשלום על התוכניות כבר יצא, והדרך חזרה ארוכה.

בדיקת היתכנות היא בדיקה ראשונית שעונה על שאלה אחת: האם אפשר לקדם ממ"ד בבניין הזה, באיזה גודל ובאילו מגבלות.

ביצוע הבדיקה לפני התחייבות לתכנון מפורט עשוי לחסוך הוצאות מיותרות על תוכניות שלא ניתן יהיה לקדם.

שלוש שאלות לשאול כל קבלן לפני שמדברים על מחיר:

1. האם בוצעה בדיקה של הבניין שלנו, ומה נמצא בה?

2. אילו מגבלות עשויות להשפיע על גודל הממ"ד ומיקומו?

3. מי בעל המקצוע שנדרש בשלב הזה, ומתי נכון לבקש תמחור?

על ההבדל בין השלבים הראשונים אפשר לקרוא בהרחבה בהיתכנות, היתר והשלבים הראשונים.

מי אחראי על כל שלב: תכנון, רישוי וביצוע?

כשמפעילים כמה גורמים נפרדים, כל אחד אחראי רק לחלקו ובין השלבים נוצרים פערים. מעטפת אחת מצמצמת את הפערים ומבהירה למי פונים בכל שלב.

אתם צריכים לדעת מראש מי עונה כשהרישוי מתעכב, ומי עונה כשהביצוע לא תואם את התכנון.

מה ההבדל בין קבלן ביצוע בלבד לחברה שמלווה את הפרויקט מקצה לקצה?

תכנון: כשבוחרים קבלן ביצוע בלבד, התכנון מתבצע באמצעות גורם נפרד. במעטפת מלאה, התכנון מתואם כחלק מהתהליך.

רישוי: במודל של קבלן ביצוע בלבד, האחריות לרישוי נקבעת לפי ההסכמים עם הגורמים המעורבים. במעטפת מלאה, הרישוי מתואם עם בעלי המקצוע במסגרת התהליך.

תיאום בעלי מקצוע: כשעובדים עם גורמים נפרדים, חשוב להגדיר מי אחראי לתיאום ביניהם. במעטפת מלאה יש כתובת מרכזית לתיאום.

ביצוע: קבלן ביצוע בלבד עובד לפי התוכניות המאושרות שנמסרו לו. במעטפת מלאה, הביצוע הוא חלק מהתהליך הכולל.

מסירה: בשני המודלים נדרשת מסירה בהתאם להסכם. במעטפת מלאה, המסירה משתלבת בתהליך שמתחיל בבדיקת ההיתכנות.

רום ושלח היא חברה קבלנית מבצעת שמחברת תחת קורת גג אחת את הבדיקה, התכנון, הרישוי והביצוע עד המסירה. היא אופציה אחת מבין החלופות, ויש מקרים שבהם מבנה אחר מתאים יותר.

ההתנגדות הנפוצה היא שקבלן ביצוע בלבד זול יותר. לעיתים זה נכון על הנייר. הבחירה הנכונה נעשית לפי התאמה מקצועית, תכנון והיקף הפרויקט, ובפרויקט עם כמה דירות ואישורים, עלות הפערים בין הגורמים נכנסת לחשבון. על אחד השלבים המרכזיים בתהליך אפשר לקרוא גם במאמר על היתר בנייה.

אילו ביטוחים, ערבויות ולוחות זמנים מגבים את ההצעה?

חשוב לבדוק אילו ביטוחים וערבויות נדרשים לפרויקט, מה הם מכסים ומה סוכם בחוזה. בנוסף, יש לבקש לוח זמנים מפורט שמבוסס על מאפייני הבניין ושלבי העבודה.

אצלנו פרויקט תוספת ממ"ד או מרפסת בבניין קיים, משלב ההיתכנות ועד המסירה, עשוי להימשך כשנה עד שנתיים, בהתאם לפרויקט ולגורמים המעורבים. בפרויקט ממ"דים שתיארנו, התכנון והרישוי הוערכו בכ־12 חודשים והביצוע בכ־6–10 חודשים, לפי היקף הפרויקט ומספר המשתתפים.

הסכמת הדיירים משפיעה גם היא על התקדמות הפרויקט. לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, לצורך הרחבת דירה לשם בניית ממ"ד או ממ"ק נדרשת בדרך כלל הסכמה של בעלי 60% מהדירות, בכפוף לתנאי החוק.

מי שמבטיח מועד מסירה לפני בדיקה, מבטיח יותר ממה שאפשר לדעת.

על חלוקת האחריות של הנציגות אפשר לקרוא בהאחריות המשפטית של ועד הבית.

עשר שאלות לשאול כל קבלן, ולקבל עליהן תשובה בכתב:

• האם יש ביטוח צד ג' בתוקף, ומה גובהו?

• האם יש ביטוח עבודות קבלניות?

• האם תינתן ערבות ביצוע, ובאיזה היקף?

• מה לוח הזמנים המפורט לכל שלב?

• מי אחראי על התכנון ועל הרישוי?

• מי מתאם בין בעלי המקצוע?

• מה נבדק בבניין שלנו לפני התמחור?

• מה כלול במחיר ומה אינו כלול?

• איך מתבצעים עדכונים ושינויים?

• איך נראית המסירה והאחריות אחריה?

רום ושלח מביאה לפרויקטים מעל 15 שנות ניסיון בענף הבנייה וההנדסה, ומלווה פרויקטים משלב בדיקת ההיתכנות ועד המסירה, בהתאם לבדיקה של כל בניין. אחרי שתשוו לפי שלוש הבדיקות, תדעו אם ההתאמה קיימת.

רוצים להבין אם ואיך אפשר להתקדם בפרויקט שלכם? דברו איתנו ונעשה לכם סדר.

רום ושלח, יש לכם על מי לבנות.