בניית ממ"ד בבניין משותף: אתגרים, תקנים ושיקולי עלות
הוספת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) לבניין משותף קיים היא פרויקט מורכב, המציב אתגרים ייחודיים בהיבטים תכנוניים, הנדסיים, משפטיים וכלכליים. במאמר זה נסקור את הסוגיות המרכזיות הכרוכות בבניית ממ"ד בבניין משותף, נבחן את הדרישות והתקנים הרלוונטיים, ונדון בעלויות הנלוות מעבר לעבודות הבנייה עצמן.
אתגרים תכנוניים בבניית ממ"ד לבניין משותף
אחד האתגרים המשמעותיים בהוספת ממ"דים לבניין ישן הוא השתלבות המרחבים המוגנים החדשים במערך הקיים מבלי לפגוע בחזות המבנה, בתפקודו ובאיכות החיים של הדיירים. דבר נוסף הוא האתגר למיקום חיבור הממ״ד לדירה באופן אופטימאלי, אם כי הדבר פחות גמיש לאור העובדה שהממד נבנה ומתוכנן לבניין קיים, שהוא עובדה מוגמרת. מהנדס או אדריכל מנוסים יצטרכו למצוא את האיזון העדין בין שמירה על המאפיינים המקוריים של הבניין, לבין יצירת פתרון הגנה עדכני ואפקטיבי.
בנייני מגורים רבים, במיוחד כאלה שהוקמו לפני קום המדינה או בשנותיה הראשונות, לא תוכננו מלכתחילה עם ממ"דים. לעיתים, מדובר במבנים צפופים עם תוכניות מורכבות, המקשות על מציאת שטח מתאים להקמת הממ"דים מבלי לפגוע בשטחי המגורים או בשטחי הציבור.
דרישות תקן וחוקי בנייה לממ"ד
בניית ממ"ד, בין אם ביחידת דיור חדשה או כתוספת לבניין קיים, חייבת לעמוד בשורה ארוכה של תקנים מחמירים שנועדו להבטיח את עמידותו ויעילותו של המרחב המוגן. התקנים מתייחסים למגוון פרמטרים, החל מעובי הקירות והתקרה, דרך מפרט הדלתות והחלונות ועד למערכות הסינון וההספקה הייעודיות.
הממ"ד הסטנדרטי בנוי מקירות מזוין בעובי 30 ס"מ, תקרת בטון בעובי 30-40 ס"מ על פי מספר קירות חיצוניים ( קירות הממד הנצמדים לבניין ) , ורצפת בטון בעובי 20-15 ס"מ ( תקרת ביניים / עליונה בהתאמה ). הוא מצויד בדלת הדף ייחודית ובחלון מגן אטום הכולל מסנן אב"כ (אטום לחומרים כימיים וביולוגים). חשוב להבין שהתקנת מרכיבים אלו איננה עניין של מה בכך, ומחייבת עבודה מדויקת על פי מפרטים מאושרים בלבד.
התקן הישראלי ת"י 4422 מגדיר את הדרישות המלאות ממרחב מוגן דירתי, כולל מידות מינימליות, אופן הצבת אביזרים, מערכות החשמל והתקשורת ועוד. חוק ההתגוננות האזרחית ותקנות הג"א בכל הנוגע לממ"דים קובעות גם הוראות נוספות שחשוב לעמוד בהן, כדי להימנע מסנקציות וקנסות.
גודל ממ"ד תקני
על פי התקן, גודלו המינימלי של ממ"ד צריך להיות 9 מ"ר ברוטו עם לפחות רוחב 160 ס״מ. שטח זה אינו כולל את השטח עליו בנויים הקירות. גובה התקרה חייב להיות 2.5 מטר לפחות. חשוב להקצות את המרחב הנדרש כבר בשלב התכנון, כדי לאפשר תפקוד מיטבי של הממ"ד.
אומנם ניתן לבנות ממ"ד בגדלים קומפקטיים יותר (עד למינימום המוחלט של 5 מ"ר באישור פיקוד העורף ), אך זה אינו מומלץ מכמה סיבות. מרחב מוגן קטן מדי עלול להיות מאתגר לשימוש בשגרה, למשל כחדר שינה או עבודה. בשעת חירום, כשצריכים להתכנס בו לזמן ממושך, ממ"ד צר עלול לפגוע בתחושת הנוחות והמרחב האישי, ולהגביר מתחים. בנוסף, ממ"ד גדול יותר מאפשר אחסון נוח יותר של ציוד החירום הנדרש.
עלויות נוספות מעבר לבניית ממ"ד
מעבר לעלויות הברורות של עבודות הבנייה עצמן, יש לקחת בחשבון הוצאות משמעותיות נוספות הכרוכות בפרויקט כמו בניית ממ"ד בבניין משותף:
1. יועצים ומתכננים – ההיבטים ההנדסיים והארכיטקטוניים של בניית ממ"ד מחייבים לרב העסקת יועץ בטיחות, קונסטרוקטור ויועץ איטום שילוו את הפרויקט לכל אורכו. שכר הטרחה של אנשי המקצוע הללו עשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים.
2. אישורים והיתרים – שינוי תב"ע, קבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית, והנפקת אישורי כיבוי אש ופיקוד העורף, כרוכים בתשלומי אגרות שונות שיכולים להצטבר לסכומים נכבדים.
3. מרכיבים ומערכות ייעודיות – מחירם של רכיבי הממ"ד הקריטיים כמו דלתות הדף, חלונות מגן ומסנני אב"כ, גבוה משמעותית מזה של רכיבים סטנדרטיים. כמו כן, יש להתקין מערכות חשמל, תאורה ותקשורת על פי דרישות מיוחדות.
4. התאמות ושינויים בבניין – בניית ממ"דים בדירות עשויה לחייב שינויים במערכות המשותפות של הבניין כמו צנרת מים, חשמל, גז וכד'. עבודות אלו מייקרות את הפרויקט ומהוות מטרד זמני עבור הדיירים.
5. ירידת ערך ואי נוחות זמנית – חשוב לזכור שלפרויקט בניה מסיבי כמו הוספת ממ"דים לכל דירות הבניין, יש גם עלויות נלוות פחות מוחשיות. הרעש והלכלוך, הפגיעה בפרטיות, אובדן חניה זמני והפרעה לשגרה – כל אלו הם מחירים שהדיירים משלמים מעבר להיבט הכספי הישיר של הבנייה.
לסיכום, בניית ממ"ד בבניין משותף היא תהליך מאתגר מבחינה תכנונית ורגולטורית, המחייב תשומת לב מדוקדקת לתקנות הבנייה והתאמה לתקנים המחמירים. ההשקעה הנדרשת אינה מסתכמת רק בעלויות הבנייה הישירות, אלא כוללת מגוון הוצאות נוספות שעל נציגות הדיירים להביא בחשבון. עם זאת, המאמץ והמשאבים הנדרשים מהווים השקעה ארוכת טווח בבטיחות ובביטחון של הדיירים, ערך עליון שקשה לתרגמו למונחים פיננסיים בלבד.
על מנת להתמודד בצורה מיטבית עם המשימה המורכבת של בניית ממ"ד בבניין משותף, מומלץ להתייעץ עם בעלי מקצוע מנוסים המתמחים בתחום, שיכולים להציע פתרונות יצירתיים ולהנחות את הדיירים לאורך כל הדרך.
