אחד האתגרים העיקריים בתוספת ממד לבניין משותף הוא להגיע להסכמת הדיירים ולרוב הנדרש שכיום עומד על 60% מסך בעלי הדירות. האתגר נובע ממספר סיבות כגון בעלי דירות המשכירים את הדירה ולא מעוניינים בהוצאה הכלכלית לדירה שכורה, בעלי דירות ללא יכולת כלכלית למימון העלות, משפחה שאין לה צורך כרגע בחדר נוסף ואף מתנגדים לפרויקט החוששים מביטול החנייה וכן הלאה.
מדוע חשוב לבצע בדיקת היתכנות ראשונית לתוספת ממד בבניין משותף?
מניסיוננו, בכדי להשיג רוב של הדיירים לתוספת ממד בבניין משותף יש לענות על מספר שאלות עיקריות שיעסיקו את הדיירים בבניין בכדי לקדם את הפרויקט עבור הבניין ודייריו:
- היכן ימוקם הממד ומהי נקודת החיבור לכל דירה?
- האם הממ"ד יבטל לי את החנייה?
- מה גודל הממ"ד שניתן לבנות?
- מה עלות הממ"ד?
אכן, אלו השאלות העיקריות שמעסיקות את הדיירים טרם תחילת הליך הוספת ממד לבניין. על כל אלו נוכל לענות באופן מדויק באמצעות בדיקת היתכנות ראשונית לתוספת ממד לבניין משותף.
בדיקת היתכנות בניית ממד – זכויות בנייה בבניין משותף
בדיקת היתכנות ראשונית נועדה בכדי לבחון בראש ובראשונה מהן זכויות הבנייה של אותו בניין.
כידוע, על פי הנחיות פיקוד העורף, גודלו המינימאלי של ממד הינו 9 מ"ר נטו + קירות. בדיקת היתכנות ראשונית מנתחת את מצב הבניין על פי תיק הבניין ומאפשרת לנו ולכם הדיירים לקבל את זכויות הבניין העודפות של הבניין. משמעות הדבר, בהנחה שיש זכויות עודפות, שתוכלו להגדיל את שטח הנטו של הממד ולמעשה לקבל חדר מוגן גדול יותר מ 9 מ"ר נטו. זהו נתון וגורם חשוב מאוד המשפיע הן על בחירת הדיירים להצטרף בכדי להגיע לרוב הדרוש. ברוב הפרויקטים שביצענו בהם היו זכויות בנייה עודפות, מימשו הדיירים את זכויות אלו להגדלת חדר הממד.
בדיקת היתכנות לבניית ממד – מיקום הממ"ד בבניין קיים
מאחר ותוספת הממ"ד מתבצעת חיצונית לבניין, ובהתחשב בנתון שהתוספת היא לבניין קיים, נתון זה הוא בעל חשיבות לדיירים המשפיעה באופן ישיר על ההחלטה האם להצטרף לפרויקט תוספת ממד לבניין המשותף או חלילה לייצר התנגדות לפרויקט בשל מחשבה כי הממ"ד יבטל להם את החנייה לדוגמה.
לאחר ניתוח זכויות הבנייה והבנה האם ניתן לבנות ממ"ד מעל המינימום של 9 מ"ר + קירות, בבדיקת ההיתכנות הראשונית נוכל למעשה לשרטט סקיצה ראשונית לדיירים את מיקומי הממ"ד האופציונליים, על פי קומה טיפוסית. במבנים בהם ישנם יותר מאופציה אחת לתוספת הממ"ד נציין זאת בתרשים, לצד המלצתנו לבחירת המיקום עם הסיבות לכך.
כל אלו נעשים עפ"י מדידה קיימת של הבניין בתיק הבניין, קווי בניין וקווי מגרש, הנחיות של הרשות המקומית בה מבקשים להוסיף ממד לבניין, הנחיות פיקוד העורף וכמובן הניסיון העשיר שלנו בתכנון וביצוע ממד לבניין משותף ובתים פרטיים.
בדיקת היתכנות לבניית ממד – עלות הוספת ממ"ד בבניין קיים
לצד החשיבות והסיבות הידועות בהוספת ממד בדירה קיימת, קיים גם הגורם הכלכלי. עלות הממ"ד לא פעם היא סיבה עבור לא מעט משפחות לא להצטרף לפרויקט אף על פי שיש היום מגוון אפשרויות למימון ממ"ד החל ממשכנתא הפוכה, הכנסת תוספת הבנייה של הממד למשכנתא של הדירה או הבית ומחזור המשכנתא, פריסה לתשלומים ועוד. לכן , חשוב לדיירים להבין מהי העלו הסופית בכדי שידעו מראש בפני אליו תקציבים הם עתידים להתחייב ובאיזה אופן.
בשלב זה קיימים שני נתונים עיקריים
- גודל הממד המבוקש במידה וישנן זכויות בנייה ( במידה ואין זכויות בנייה עודפות אנו נתייחס למינימום הנדרש עפ"י התקן שעומד על 9 מ"ר נטו + קירות ).
- מיקום הממ"ד בחזיתות הבניין ונקודת החיבור לכל דירה.
קבלת בדיקת ההיתכנות ונתונים אלו מאפשרים לנו לבצע חישוב עלות עבור הוספת ממד לבניין.
גודל הממד ומיקום הם מרכיבים לעלות הסופית. הגודל ברור לכולם מכיוון שככל והממד גדול יותר כך העלות בהתאם. עלות מיקום הממד משפיעה ישירות על הביצוע ולכן יש חשיבות לדעת ( מעבר לכך שזה נתון שהדיירים מבקשים להבין ) היכן ימוקם או יותר נכון, ניתן למקם את הממד.
בניית ממ"ד דמה לדירות שלא משתתפות בפרויקט בבניין משותף
נתון כלכלי נוסף המשפיע על העלות הישירה של הדיירים היא דיירים לא שאינם משתתפים בפרויקט תוספת ממד לבניין משותף.
מכיוון שבניית הממד בבניין משותף הינה בנייה רציפה מהיסודות ועד קומה אחרונה, לא ניתן לדלג על דירות שאינן משתתפות בפרויקט. לכן עלינו לבצע שלד ממד הממשיך את הבנייה הרציפה.
ממד זה נקרא ממ"ד דמה. הדירה עבורה מתבצע ממד הדמה אינה נכללת בפרויקט ואף לא מגישים עבורה היתר בנייה.
לא מתבצע חיבור לדירה כמו כן אין בממד הדמה ריצוף, דלת ממד, תאורה וכיוצא בזה – אלא רק שלד קונסטרוקטיבי שמאפשר בנייה רציפה של גרעין הממ"דים לבניין.
מי משלם על בניית ממ"ד דמה?
ממד הדמה משולם על ידי שאר הדיירים המשתתפים בפרויקט. לדוגמה בבניין בו יש 10 דיירים סך הכל, ודייר אחד אינו מעוניין או לא יכול להשתתף בפרויקט – בדירה זו יבוצע ממד דמה. עלות ממד הדמה יחולק בין תשע בעלי הדירות האחרות המשתתפות בפרויקט. עלות ממד דמה מחושבת כ 50% ויותר מעלות ממ״ד.
כמה זמן אורכת בדיקת היתכנות ראשונית?
מרגע הזמנת הבדיקה ואישורה, אנו מבטיחים להגיש דו"ח זכויות וסקיצה עבור הבניין שלכם תוך 10 ימי עסקים, לרוב אנחנו מקדימים ומגישים את הדו"ח בין 5-7 ימי עסקים.
עלות דוח זכויות ובדיקת היתכנות לממד נע בין 2,000 – 4,000 ₪ בתוספת מע"מ לכל הבניין ולא לכל דירה.
לסיכום האם מומלץ לבצע בדיקת היתכנות לבניית ממד בבניין משותף
אנו ממליצים לכל בניין המבקש להוסיף ממ"ד לבניין המשותף שלהם לבצע בדיקת היתכנות ראשונית וזאת על מנת שיוכלו לתת תשובות מדויקות ועובדתיות לדיירים בשאלות העיקריות המעסיקות אותם:
היכן יהיה הממד? מה הגודל שלו? וכמובן שאלת הכסף – מה עלות ממד?
בדיקת היתכנות ראשונית היא האופן היחיד לגייס רוב וקונצנזוס בקרב הדיירים לפרויקט שכזה עם ידיעה והבנה לקראת מה הולכים ולא להיות מופתעים בדרך.
