עלות שיפוץ בניין משותף: איך מחלקים נכון בין הדיירים? מדריך מקיף

עלות שיפוץ בניין משותף – כל מה שחשוב לדעת

שיפוץ בניין משותף הוא תהליך חיוני לשמירה על הבניין, בטיחות הדיירים, ערך הדירות והמראה החיצוני. שיפוץ חיצוני כולל לרוב: חידוש חזיתות, שיקום טיח או חיפוי קיים, תיקון נזילות, וחידוש מערכות איטום. עלות שיפוץ בניין משותף משתנה בהתאם להיקף העבודות, סוג החומרים, מורכבות הגישה והאם יש צורך בפיגומים או עבודה בגובה.

טווח המחירים לשיפוץ חיצוני נע לרוב בין 300 ל־1,200 ₪ למ”ר, כאשר המחיר מושפע מהאם מדובר בעבודות חיזוק חיפוי, שיקום פסיפס, שליכט צבעוני, או חיפוי אבן. מדריך זה נועד להציג בצורה ברורה אילו גורמים משפיעים על המחיר, איך מתחילים את התהליך, מה נדרש מהדיירים, ומהם שלבי העבודה מהחלטה ועד ביצוע.

שיפוץ בניין אינו רק החלטה קוסמטית – אלא מהלך עם משמעויות בטיחותיות, משפטיות וכלכליות. בעמוד זה תמצאו את כל מה שצריך לדעת:

• איך מחשבים את עלות השיפוץ

• מי משתתף בתשלום

• איך מחלקים את ההוצאה בין בעלי הדירות

• מה החוק אומר על שיפוץ בניין משותף

• ואיך נמנעים ממחלוקות מיותרות לאורך הדרך

ככל שמודעות הדיירים לתחזוקה נכונה עולה – וככל שעיריות דורשות יותר מבנים לעמוד בתקנים – עולה הצורך בביצוע שיפוץ כולל או חלקי. אך עם עלות שמגיעה לעשרות ואף מאות אלפי שקלים, נדרשת גישה חכמה, תכנון מקדים, והבנה מלאה של האפשרויות הקיימות.

כמה עולה שיפוץ חיצוני לבניין?

שיפוץ חיצוני לבניין משותף עולה לרוב בין 300 ל־1,200 ש”ח למ”ר, בהתאם לסוג השיפוץ (שליכט, טיח, חיפוי פסיפס או אבן), מורכבות הגישה (סנפלינג או פיגומים), מצב התשתית הקיימת, וגובה המבנה. לבניינים ישנים נדרשים לעיתים גם תיקוני בטון, חיזוק חיפוי ואיטום – מה שמעלה את העלות.

הסכם שיפוץ בית משותף – הבסיס המשפטי לחלוקת העלויות

חלוקת עלויות שיפוץ של בניינים משותפים מוסדרת בחוק המקרקעין התשל"ג-1973. הוראות חוק אלו קובעות מסגרת של חלוקה בין דיירים לשיפוץ בית משותף, כאשר אחת הנקודות המשמעותיות, היא השאלה איזה רוב נדרש לשיפוץ בית משותף.

בראש ובראשונה יש להבהיר, כי כאשר מדובר בעבודות תחזוקה שוטפות וחיוניות כמו זיפות הגגות או הדברה, כלל הדיירים מחויבים לשאת בעלויות ללא יוצא מן הכלל וללא צורך בהצבעה. עם זאת, כאשר מדובר בשיפוץ מקיף, יידרש רוב של 60% מדיירי הבניין. המדיניות הטובה ביותר, היא לחתור עד כמה שניתן להשגת הסכמה רחבה.

עלות שיפוץ בית משותף – חלוקה שווה או לפי גודל הדירה?

ברוב המקרים, חלוקת הוצאות שיפוץ בית משותף מתבצעת באופן שווה מכל בעל דירה. משמעות הדבר היא, שכל דייר משלם חלק שווה בהוצאות השיפוץ הכוללות, ללא קשר לגודל או סוג הדירה שבבעלותו. עם זאת, החלוקה נעשית באופן יחסי לחלקו של בעל הדירה ברכוש המשותף בלבד, כמו לובי הבניין, חדר המדרגות, הגג וכדומה. חלוקה זו נועדה למנוע מצבים בהם דייר בודד יידרש לשאת בעלויות כבדות. עם זאת, כיום ישנם יוצאים מן הכלל לעיקרון זה.

איך מחלקים את עלות השיפוץ בין הדיירים?

חלוקה לפי שטח הדירה

ברוב המקרים העלות לשיפוץ חיצוני לבניין מגורים מתחלקת לפי שטח הדירה – כלומר, בעלים של דירות גדולות משתתפים בסכום גבוה יותר. זה מתבסס על עיקרון “הנאה מהחזקה”.

התייחסות לתקנון הבניין

אם לבניין יש תקנון מוסכם – הוא גובר על ברירת המחדל. ייתכן שהתקנון קובע חלוקה שונה לפי קומה, מיקום, או חלקים אחרים מהשיפוץ. כדאי לבדוק מה תקף בבניין הספציפי.

שיפוץ בבניין משותף – חלוקת הוצאות באופן יחסי לרכוש המשותף

כאשר השטח המשותף אינו מנוצל באופן שווה, דיירים מסוימים עשויים להפיק תועלת רבה יותר מהשיפוץ. למשל, כאשר הגישה לגג זמינה לדירות מסוימות בלבד, או כאשר ישנם מחסנים או חצרות הנמצאים בשימוש של חלק מהדירות בלבד, ייתכן שבעלי דירות אלו יידרשו לכסות חלק גדול יותר מהוצאות השיפוץ של הבניין.

איך מחשבים את חלוקת ההוצאות של שיפוץ בניין משותף?

על אף האמור לעיל, בשנת 2006 הוחל תיקון בחוק המקרקעין, ששינה את עיקרון חלוקת העלויות של שיפוצי בניינים באופן משמעותי. אם עד להחלת התיקון התבצעה החלוקה על פי חלקו של בעל הדירות ברכוש המשותף בלבד, כעת החלוקה מתבצעת על פי שטח רצפת הדירה ביחס לשטח העומד לרשות שאר בעלי הדירות, המופיע בטאבו וללא הצמדות. כלומר, אם ישנן דירות בגדלים שונים בבניין, תתבצע החלוקה על פי הגודל היחסי. כמובן שאם כל הדירות בבניין הן בגודל זהה, החלוקה תהיה שווה.

תקנון מוסכם הוא הקובע בחלוקת הוצאות שיפוץ

חשוב מאוד לציין, כי בתקנון מוסכם (לא תקנון מצוי), עשויה להתקיים התייחסות אחרת לחלוקת הוצאות בעלי הדירות בגין עלות שיפוץ הבניין. במקרה זה, התקנון המוסכם הוא הקובע ועל פיו יש לחלק את הוצאות הדירות בשיפוץ האמור.

חישוב עלות שיפוץ של בניין משותף

עלות שיפוץ בניין משותף מושפעת ממגוון גורמים, כולל גודל הבניין, היקף העבודה, ואיכות החומרים. גם כאשר מדובר רק על ביצוע של חיפוי בניין, מחיר העבודה משתנה בהתאם לגורמים הללו.

העלות הממוצעת לדירה בשיפוץ בניין משותף נעה בין 35,000 ל-65,000 ₪. בבניינים קטנים (עד 8 דירות), העלות לדירה עשויה להיות גבוהה יותר ולעיתים מגיעה ל-90,000 ₪, בשל חלוקת העלויות הקבועות בין מספר נמוך יותר של דיירים. לעומת זאת, בבניינים גדולים (מעל 20 דירות), העלות לדירה יכולה להסתכם בכ-40,000 ₪ בלבד. שיפוץ של חזית הבניין וחידוש חזיתות בבניין ישן עשוי לעלות בין 20,000 ל-40,000 ₪ לדירה, בעוד שיפוץ מקיף הכולל תשתיות, מעלית, וחיזוק מבני, יכול להגיע ל-130,000 ₪ ומעלה לדירה. חשוב לזכור כי המפרט הטכני ובקשות מיוחדות של הדיירים, משפיעים משמעותית על העלות הסופית. לדוגמה, שימוש בחומרי גמר יוקרתיים או הוספת מערכות מתקדמות, עשויים להעלות את המחיר ב-20% עד 50% לכל דירה.

הוגנות ושקיפות של ועד הבית המשותף

מטרתו העיקרית של ועד הבית היא לאזן בין האינטרסים של כלל הדיירים, ולוודא שהתהליך יתנהל בצורה הוגנת ושקופה. ניהול דיאלוג פתוח וקידום שיתוף פעולה בעת קבלת ההחלטות, תאפשר להניע את פרויקט השיפוץ באופן יעיל ותמנע מחלוקות מיותרות. לכן, חשוב להעריך היטב את ההיקף, העלות וההשפעות הפוטנציאליות של השיפוצים, כדי לאפשר לבעלי הדירות לבצע בחירות מושכלות. כאן יותר מכל מודגשת החשיבות של שיתוף הפעולה עם בעלי מקצוע בעלי ידע הנדסי נרחב, שיוכלו לבצע הערכה מדויקת ואמינה, לתכנן למסגרת תקציב הוגנת ולקבוע לוחות זמנים ריאליים לביצוע השיפוץ.

היבטים חשובים נוספים לגבי עלות שיפוץ בית משותף

• השקעה כלכלית – פרויקט שיפוץ בניין הוא לא רק צורך תחזוקתי, אלא גם השקעה כלכלית משמעותית. על אף שרבים מהדיירים נוטים לראות בשיפוץ הוצאה כלכלית כבדה, בפועל מדובר במהלך שמשדרג את ערך הנכס ומגדיל את האטרקטיביות שלו בשוק. בניינים שעוברים חידוש מקיף מציעים סביבת מגורים מודרנית ונעימה יותר, מה שמעלה את איכות החיים של הדיירים הקיימים ומושך רוכשים ושוכרים פוטנציאליים.
  
  
• עלייה משמעותית בערך הנכס – מחקרים בתחום הנדל"ן מצביעים על כך, ששיפוץ בניין מגורים יכול להעלות את ערך הדירות שבו בשיעור של 10%-20%. גורמים כמו שדרוג חזית הבניין, החלפת תשתיות ישנות, הוספת מעלית או שיפור שטחים משותפים, תורמים להערכת שווי גבוהה יותר של הנכס בשוק. הצגה של המידע הזה בפני דיירים המתנגדים למהלך בשל גובה ההוצאות, לרוב מסייעת בשינוי של עמדתם. לכן, מומלץ שוועד הבית או נציגי הדיירים יסבירו בצורה ברורה את התועלת הכלכלית של הפרויקט.
  
  
• הוצאות נלוות – לצד עלות העבודה עצמה, ייתכנו גם הוצאות בלתי צפויות, כמו פינוי זמני של דיירים בעת ביצוע עבודות מסוימות, שינויים נדרשים בתשתיות שהתגלו כלא תקינות, וכן תשלומים משפטיים במקרה של מחלוקות בין הדיירים. תכנון נכון של התקציב על ידי חברת ניהול פרויקטים יכלול גם "קרן חירום", שתמנע עצירה או עיכוב של הפרויקט בשל מחסור פתאומי במשאבים.
  
  
• מקורות מימון – גיוס סכומים גבוהים לשיפוץ בניין, עלול להוות אתגר עבור חלק מהדיירים. למרבה המזל, קיימות מספר אפשרויות מימון שיכולות להקל על העומס הכלכלי. בנקים מסוימים מציעים הלוואות קבוצתיות לוועדי בתים בתנאים מועדפים, וחלק מהרשויות המקומיות מציעות מענקים או הלוואות מסובסדות לפרויקטים לשימור מבנים ושיפור חזות העיר. כדאי ללמוד על כל האפשרויות הזמינות, על מנת למקסם את היתרונות הכלכליים של הפרויקט ולצמצם את הנטל הכספי על הדיירים.

מהם השלבים המרכזיים בתהליך שיפוץ בניין משותף?

1. בדיקת מצב הבניין – על ידי מהנדס או קבלן מוסמך.

2. בניית תוכנית שיפוץ ותקציב – לפי צורך, חומרים, והיקף העבודה.

3. כינוס אסיפת דיירים – הצגת הממצאים והצבעה לפי רוב נדרש.

4. בחירת קבלן מבצע – השוואת הצעות והגדרת לוחות זמנים.

5. ביצוע העבודות בליווי הנדסי – כולל דיווח ותיעוד לכלל הדיירים.

רום ושלח הנדסה – שיפוץ בניינים משותפים

בין אם מדובר בשיפוץ חיצוני, חיזוק חיפוי חוץ, שיפוץ נרחב, תוספות בנייה או תוכנית תמ"א 38, אם אתם שוקלים לבצע שיפוץ בבניין המשותף שלכם, אנחנו ב"רום ושלח" נשמח להעניק לכם שירותי ליווי, ניהול וביצוע איכותי של הפרויקט כולו. כחלק מהשירותים שלנו, אנחנו מסייעים לדיירי הבניין לתכנן את חלוקת ההוצאות ביניהם, כדי למנוע מחלוקות ועימותים מיותרים ולצאת לדרך באופן החלק ביותר. אנחנו מבטיחים לכם שירות אמין, שקוף והוגן, ליווי אישי בכל שלב של תהליך השיפוץ, פיקוח הנדסי על עבודות הקבלן או היזם, העמידה בלוחות הזמנים ובמסגרת התקציב, ושביעות רצון מלאה בגמר הפרויקט.

רוצים לדעת כמה יעלה לשפץ את הבניין שלכם?

צרו איתנו קשר לבדיקת מצב ראשונית והצעת מחיר מסודרת לשיפוץ בניין משותף – בהתאם למצב, לצרכים ולתקציב הדיירים.

למידע נוסף והצעת מחיר מפורטת, צרו קשר עם הצוות המקצועי והמנוסה שלנו בטלפון 03-3850850 או פנו אלינו דרך האתר ונחזור אליכם בהקדם.

שאלות נפוצות שיפוץ בניין