עלות שיפוץ בניין משותף היא נושא המעורר דיונים סוערים בקרב דיירים, ולעתים קרובות המילה הראשונה שעולה בהקשר זה היא "ויכוחים". מחלוקות רבות מתגלעות בין בעלי דירות במסגרת אספות הדיירים, במיוחד כאשר נדרש שיפוץ רחב היקף ויקר. כיום, יותר מתמיד, כאשר מגמת ההתחדשות העירונית נרחבת, בוחרים בעלי דירות רבים לשפר את סביבת המגורים שלהם. אולם, השאלה של עלויות והחלוקה הצודקת שלהן בין הדיירים מובילה לעתים קרובות לדיונים מאתגרים. למרות זאת, ההבנה הגוברת בחשיבות השיפוץ, הן מבחינת איכות החיים והן מבחינת ערך הנכס, מובילה יותר ויותר בניינים משותפים לקדם פרויקטים אלה, תוך ניסיון למצוא פתרונות מוסכמים לסוגיית העלויות.
בין אם מדובר בעבודות תחזוקה חיוניות או בשיפורים באסתטיקה ובאיכות החיים, היבט העלות הוא ללא ספק אחד מהמרכזיים בכל תכנון שיפוץ בניין משותף. לא פעם, גם ועד הבית עצמו אינו בטוח באיזה אופן יש לחלק את העלויות בין בעלי הבית השונים. כדי לעשות סדר בנושא טעון זה, ערכנו כאן מדריך מקוצר המפרט את אופן החלוקה.
הבסיס המשפטי לאופן החלטות שיפוץ וחלוקת הוצאות
חלוקת עלויות השיפוץ בבניינים המשותפים מוסדרת בראש ובראשונה בחוק המקרקעין התשל"ג-1973. הוראות חוק אלו קובעות מסגרת לאופן חלוקת העלויות בין הדיירים בשטחים משותפים ובבנייני דירות. לפני שניגש לאופני החלוקה בעלויות, ראוי להתעכב לרגע על הרוב הנדרש לשיפוץ מסוג זה.
בראש ובראשונה יש להבהיר כי כאשר מדובר בעבודות תחזוקה שוטפות וחיוניות כמו זיפות הגגות או הדברה, כלל הדיירים מחויבים לשאת בעלויות ללא יוצא מן הכלל וללא צורך בהצבעה. עם זאת, במקרים מסוימים, כאשר מדובר בשיפוץ מקיף, יידרש רוב של 60%. המדיניות הטובה ביותר תהיה לחתור עד כמה שניתן להשגת הסכמה רחבה.
שיפוץ בניין משותף – האם חלוקה שווה בשווה או לפי גודל הדירה?
ברוב המקרים ככולם, חלוקת עלות שיפוץ בניין שייגבו מכל בעל דירה עבור השיפוץ תהיה שווה. משמעות הדבר היא שכל דייר משלם חלק שווה מהוצאות השיפוץ הכוללות, ללא קשר לגודל או סוג הדירה שבבעלותו. החלוקה נעשית באופן יחסי לחלקו של בעל הדירה ברכוש המשותף בלבד. חלוקה זו נועדה כל מנת למנוע מצבים בהם דייר בודד יידרש לשאת בעלויות כבדות. עם זאת, כפי שמיד נראה, ישנם כיום יוצאים מן הכלל לעיקרון זה.
חלוקת הוצאות שיפוץ בית משותף באופן יחסי לרכוש המשותף
במקרים לא מעטים, עשויים דיירים מסוימים להפיק תועלת רבה יותר מהשיפוץ ככל שהשטח המשותף אינו מנוצל באופן שווה. בין אם הגישה לגג זמינה לדירות מסוימות בלבד, או אם ישנם מחסנים או חצרות הנמצאים בשימוש של חלק מהדירות בלבד, במקרים אלו ייתכן שבעלי דירות אלו יידרשו לכסות חלק גדול יותר מהוצאות עלות שיפוץ הבניין.
עלות שיפוץ בניין משותף
עלות שיפוץ בניין משותף מושפעת ממגוון גורמים, כולל גודל הבניין, היקף העבודה, ואיכות החומרים. העלות הממוצעת לדירה בשיפוץ בניין משותף נעה בין 35,000 ל-65,000 ₪. בבניינים קטנים (עד 8 דירות), העלות לדירה עשויה להיות גבוהה יותר, לעתים מגיעה ל-80,000 ₪, בשל חלוקת העלויות הקבועות בין פחות דיירים. לעומת זאת, בבניינים גדולים (מעל 20 דירות), העלות לדירה יכולה לרדת להסתכם בכ -40,000 ₪. שיפוץ חזית בלבד עשוי לעלות בין 10,000 ל-20,000 ₪ לדירה, בעוד שיפוץ מקיף הכולל תשתיות, מעלית, וחיזוק מבני יכול להגיע ל-130,000 ₪ ומעלה לדירה. חשוב לזכור כי המפרט הטכני ובקשות מיוחדות של הדיירים משפיעים משמעותית על העלות הסופית. לדוגמה, שימוש בחומרי גמר יוקרתיים או הוספת מערכות מתקדמות יכולים להעלות את המחיר ב-20% עד 50% לכל דירה.
חישוב חלוקת הוצאות בשיפוץ בניין משותף
בשנת 2006, הוחל תיקון בחוק המקרקעין ששינה את עיקרון חלוקת ההשתתפות בעלויות שיפוצי בניין באופן ניכר. אם עד להחלת התיקון התבצעה החלוקה על פי חלקו של בעל הדירות ברכוש המשותף בלבד, כעת החלוקה תבוצע על פי שטח רצפת הדירה ביחס לשטח העומד לרשות שאר בעלי הדירות, המופיע בטאבו וללא הצמדות. כלומר, אם ישנן דירות בגדלים שונים בבניין, תתבצע החלוקה על פי הגודל היחסי. כמובן שאם כל הדירות בבניין הנן בגודל זהה, החלוקה תהיה שווה.
תקנון מוסכם הוא הקובע בחלוקת הוצאות שיפוץ
חשוב מאוד לציין כי במידה ומצוין בתקנון מוסכם ( לא תקנון מצוי ) ובו התייחסות אחרת לחלוקת הוצאות הדירות בגין עלות שיפוץ בניין והבית המשותף, אז התקנון המוסכם הוא הקובע ועל פיו יש לחלק את הוצאות הדירות בשיפוץ האמור.
ועד הבית המשותף נדרש להבטיח הוגנות ושקיפות
מטרתו העיקרית של ועד הבית היא לאזן בין האינטרסים של כלל הדיירים ולוודא שהתהליך יתנהל בצורה הוגנת ושקופה. ניהול דיאלוג פתוח וקידום שיתוף פעולה בעת קבלת ההחלטות תאפשר להניע את פרויקט השיפוץ באופן יעיל ותמנע מחלוקות מיותרות. לכן, חשוב להעריך היטב את ההיקף, העלות וההשפעות הפוטנציאליות של השיפוצים, כדי לאפשר לבעלי הדירות לבצע בחירות מושכלות. כאן יותר מכל מודגשת החשיבות של שיתוף הפעולה עם בעלי מקצוע בעלי ידע הנדסי נרחב שיוכלו לבצע הערכה מדויקת ואמינה, להעניק מסגרות זמנים שבאמת יעמדו בהן ובעלויות שפויות.
