הבית המשותף הוא ללא ספק צורת המגורים הנפוצה ביותר במרחב העירוני. כיום, כאשר נדרשים פתרונות דיור המותאמים לצפיפות בערים ולדרישות אקולוגיות ורגולטוריות, בוחרים בעלי דירות רבים לבצע "מתיחת פנים" מלאה לבניין. בין אם מדובר בשיפוצים שנועדו אך ורק לשפר את הנראות של המבנה, עבודות חיזוק או פרויקט התחדשות עירוני מלא, כשזה מגיע לרכוש המשותף בבניין, יהיה עלינו לבצע את המהלך בקבלת החלטות משותפת. לא פעם, עולות שאלות רבות באשר לגורם האחראי על השיפוץ והאופן בו החלטה זו אמורה להתקבל. כאן, נסביר כיצד מתקבלת ההחלטה לערוך שיפוץ בבניין ומהו תחום אחריותו של ועד הבית בפרויקט כזה.
ועד הבית המשותף והיקף סמכויותיו
על מנת לערוך שיפוץ בבניין משותף, יהיה עלינו בראש ובראשונה לפנות אל ועד הבית. הוועד אמון על כלל הצעדים הנדרשים לביצוע השיפוץ לרבות:
- כינוס אספת דיירים – בראש ובראשונה, יהיה על הוועד לקבל את הסכמתם של הדיירים (במקרים הרלוונטיים) לביצוע השיפוץ. הוועד יכנס את הדיירים, יערוך הצבעה ויפעל על מנת להגיע להסכמות רחבות תוך תיווך מחלוקות על מנת לקדם צעדים מעשיים. באספה ייקבע גם היקף השיפוץ לבית המשותף ומסגרת התקציב.
- הערכת העבודות הנדרשות – על ועד הבית האחריות לשכור איש מקצוע בעל ידע הנדסי וניסיון מוכח בעבודות שיפוץ ושיקום בתים משותפים שיעריך את מצב המבנה ויזהה רכיבים ואזורים טעוני שופץ. ברוב המקרים, שיפוצים מסוג זה יתמקדו בגגות, קירות תומכי עומסים, עבודות טיח וצבע, שיפוץ חזיתות או הוספת מתקנים כמו מעליות, תשתיות משופרות ועוד.
- איסוף הצעות מחיר – ועד הבית יפנה למספר חברות בנייה והנדסה ( לפחות 3 קבלנים מורשים ) וירכז בידיו הצעות מחיר על מנת למצוא את השירות המשתלם ביותר. לאחר שתיבחר ההצעה המתאימה, יהיה אמון ועד הבית גם על הקצאת התקציב הייעודי לשיפוץ ושיקום הבניין, הודעה לדיירים על שיפוץ ואיסוף הכספים מבעלי הדירות.
איזה רוב נדרש לשיפוץ בניין משותף?
חוק המקרקעין שיפוץ בית משותף
בראש ובראשונה, חשוב להבהיר כי במקרים בהם מדובר בשיפוץ נדרש לתקינותו של המבנה, או כהגדרתו בסעיף 58 לחוק המקרקעין, "החזקה תקינה", מחויבים כל בעלי הדירות להשתתף בהוצאות ואין צורך בהשגת רוב כדוגמת צו מבנה מסוכן שהכריזה הרשות המקומית על הבית המשותף. מדובר במונח שנוי במחלוקת שאינו חד משמעי ולכן, מוטב גם במקרים גבוליים, להשיג בכל מקרה רוב להחלטה.
כדי ליזום שיפוץ בבניין משותף בישראל, נדרש בדרך כלל רוב רגיל. המשמעות היא שבפרויקט שיפוץ בניין רוב נדרש של יותר מ-50% מהדיירים בבניין יסכימו לשיפוץ המוצע, יאפשר חוקית להתחיל להניע פרויקט מסוג זה. עם זאת, ישנם לא מעט מקרים בהם יידרש רוב מיוחד של 60%, 66%, ואף 75%. הדבר רלוונטי בעיקר כשמדובר בשיפוצים הנושאים השלכות כספיות משמעותיות כמו התקנת מעלית למשל, הוספת ממד לבניין משותף דורש רוב של 60% או מרפסות שמש, בהן נדרש רוב של 75%.
אתגרים ושיקולים נוספים להשגת הרוב הנדרש והסכמת דיירים
בעוד ששיפוץ בנייני דירות משותפים בישראל יכול להציע יתרונות רבים, הוא לא חף מאתגרים. השגת הסכמה של הרוב בין הדיירים עשויה להיות תהליך מורכב ולא פעם לא יעבור ללא התנגדויות. לאורך כל הפרויקט, תידרש תקשורת רציפה עם הדיירים על מנת לאסוף את הכספים הנדרשים למימון ובו זמנית, תקשורת אל מול בעלי המקצוע כדי להבטיח את ביצועו המוצלח של הפרויקט. במובן הזה, ההתגייסות של ועד הבית והבחירה באנשי המקצוע המתאימים, הן לא פחות מקריטיות.
בסופו של יום, רק הערכה יסודית ומקיפה של צרכי הדיירים והדרישות הטכניות של הבניין והמקצועיות של הקבלנים עמם נעבוד תיקבע את תוצאות הפרויקט. במהלך ביצוע סקר השוק, חשוב לבחון היטב את ניסיונה של החברה עמה אנו עובדים ולוודא כי לא רק מצאנו את המחיר הטוב ביותר, אלא גם בעל מקצוע אמין שיאפשר לנו לקבל החלטה בביטחון ומתוך שקט נפשי.
