מהו צו מבנה מסוכן וכיצד יש לפעול עם קבלתו?
עולם הבנייה והנדל"ן בישראל גדוש באתגרים מורכבים. בין אם אנו דיירים, יזמים או קבלנים, אנו חווים אתגרים אלו בהיבטים רבים ומגוונים. בשנים האחרונות, מקדישה המדינה מאמצים נרחבים על מנת לקדם תהליכי התחדשות במרחב האורבני ובניינים רבים נהרסים ונבנים מחדש או עוברים שיפורים נרחבים על מנת להבטיח חוויית מגורים נעימה ובטוחה יותר.
על אף המאמצים הללו, ישראלים רבים עדיין חיים בבניינים משותפים ישנים מאוד. לא פעם, עשוי להתבהר כי הבניין אינו עומד עוד בדרישות הסף הבסיסיות לבטיחות השוהים בו. במקרה כזה, הרשויות המקומיות מכריזות על אותו מבנה צו מבנה מסוכן. כאן, נסביר מהי משמעותו של צו זה, באילו נסיבות הוא עשוי להיות מונפק ואילו צעדים יהיה עלינו לנקוט על מנת להתמודד עם האתגר בהתאם לחוק הישראלי ולהבטיח את רווחת כלל הדיירים בבניין המשותף.
מהו צו מבנה מסוכן ומתי יונפק?
צו זה מוכרז כאשר בניין נחשב כמהווה סיכון משמעותי לדיירים ולנכסים הסובבים אותו. לרוב, הוא יונפק על ידי העירייה או הרשות המקומית הרלוונטית כאשר המבנה יימצא כלא בטוח לאכלוס עקב מגוון בעיות מבניות, בטיחותיות או סניטריות. אלו כמה מהמצבים העיקריים אשר בגינן עשויה הרשות המקומית להכריז צו מבנה מסוכן.
ליקויי בנייה – כמובן שלא כל ליקוי בנייה יהפוך את הבניין למסוכן. עם זאת, בניין עלול להיחשב מסוכן אם יימצאו בו נזקים המעידים על פגיעה משמעותית בחוזק המבנה, כגון סדקים בקירות נושאי עומס, יסודות שנפגעו או גגות לא יציבים. גם חלודה בקונסטרוקציית הברזל והתרופפות חיפויים בחזית עשויים להוות עילה למבנה מסוכן.
סיכוני אש – ככל שיעלה חשש ברור ומידי לסכנת שריפה בבניין, עשויה הרשות לכריז על המבנה צו כמבנה מסוכן. גורמים לחשש כזה עשויים להיות בין השאר חיווט חשמלי פגום, מערכות הגנת אש שאינן עומדות בדרישות החוק או יציאות חירום שלא תוכננו כראוי או נחסמו עקב נזקים מבניים או ברמת התשתית.
תחזוקה קלוקלת – חזיתות מתפוררות, ברזלי עמודים חשופים, גגות דולפים, צנרת פגומה, או נזקים למערכות החשמל, המעלית או תשתיות רבות אחרות עשויות להוביל לסיכוני בטיחות מהותיים.
סיכונים תברואתיים – נגעי עובש חמורים, פלישת מזיקים בהיקפים נרחבים, דליפת גז או חומרים רעילים ואפילו הצפות ביוב, עשויים להוות סיכונים תברואתיים ולהוביל לתנאים בלתי סניטריים אשר אינם ראויים למגורי אדם. גם בגין אירועים אלו עשויה הרשות המקומית להכריז על הבניין כמבנה מסוכן.
כיצד עלינו להתמודד עם צו מבנה מסוכן?
אין ספק שקבלת צו מבנה מסוכן עשויה להיות חוויה מבהילה מאוד עבור בעלי הדירות, חברי ועד הבית וכלל הדיירים באשר הם. עם זאת, ככל שנפעל במהירות ובאופן ראוי ואחראי כדי לטפל בנושא, נוכל להבטיח את שלומם של הדיירים והקהילה הסובבת את הבניין. את תהליך הטיפול בצו ניתן לחלק למספר צעדים עיקריים.
- קבלת ההודעה ובדיקת הרשויות – העירייה המקומית תוציא הודעה רשמית לגורם מוסמך בבניין, לרוב ליו"ר ועד הבית ותודיע על הנפקת הצו. גורם מטעם הרשות יגיע לערוך בדיקה על מנת לתעד את הסיכונים במבנה.
- הערכת התיקונים הנחוצים – החשוב ביותר הוא שמרגע קבלת הצו, תכונס ישיבת דיירים בדחיפות על מנת להתחיל לדון בטיפול בליקויים. מומלץ כבר בשלב זה לשכור חברת הנדסה שיקום ובינוי המתמחה בטיפול בליקויים מסוג זה על מנת שתסייע לוועד הבית להעריך את עלויות התיקונים ולגבש תוכנית פעולה במהירות. חשוב לציין כי אין כל מקום לסרבנות דיירים כשזה מגיע לטיפול בצו מבנה מסוכן. ככל שעולים סירובים כאלו, ניתן לפנות למפקח/ת על הבתים המשותפים באיזורך או להסתייע בעורך דין על מנת לחייב את הדייר להשתתף בהוצאות עבור תהליך הסרת הצו המסוכן.
- ליווי מהנדס והסרת הצו – עפ״י מחלקת מבנים מסוכנים, על הבניין לשכור את שירותיו של מהנדס מבנים חיצוני מוסמך עבור דוח ליקויים מפורט, ליווי ופיקוח תהליך העבודות שבסופו יאשר בחתימתו מהנדס המבנים כי תוקנו הליקויים האמורים בצו על פי הנחיתו ופיקוחו. את המסמך יש למסור אל הרשות המקומית ולמחלקת מבנים מסוכנים באגף הנדסה. מהנדס מטעם הרשות יבחן את הדו״ח ולוודא כי כלל הליקויים אכן טופלו. אם אכן יימצא לנכון כי הבניין בטוח שוב – יוסר הצו לאלתר.
אילו חובות חלות על ועד הבית עם קבלת הצו?
ישנן מספר חובות שעל ועד הבית לעמוד בהן כדי להבטיח את רווחת הדיירים וציות לדרישות החוק. על ועד הבית לקחת אחריות מלאה על גביית הכספים לכיסוי העלויות הכרוכות בתיקונים והשיפוצים הנחוצים. כלל הניהול החשבונאי והאדמיניסטרטיבי, לרבות ההתקשרות עם אנשי מקצוע, השוואת המחירים והמעקב אחר התקדמות העבודה הינם באחריותו הבלעדית של הוועד. כחלק מכלל הניהול הפיננסי של האירוע, חשוב לבחון תחילה לעומק את פוליסת הביטוח של הבניין ולבחון האם הביטוח מכסה נזקים שנגרמו כתוצאה מבעיות מבניות או מתנאים לא בטוחים.
לכל הדעות, קבלת צו מבנה מסוכן בבניין משותף עשויה להיות חוויה עוכרת שלווה. החשוב ביותר הוא שלא ניתן לבהלה הזו לשתק אותנו ונפעל במהירות על מנת להשיב את ביטחון הדיירים ואת בטיחות המבנה. עבודה עם חברת שיקום מבנים מקצועית בעל ניסיון רב שנים בטיפול במבנים מסוכנים תבטיח כי הדברים יתנהלו בשקיפות, במהירות וביעילות.
