עלות בניית ממ"ד בבניין משותף – גורמים מרכזיים, אומדנים ושיקולים חשובים
בניית ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) בבניין משותף קיים היא פרויקט מורכב בעל השלכות כלכליות משמעותיות עבור הדיירים. מאמר זה יסקור את הגורמים המרכזיים המשפיעים על עלות בניית ממ"ד בבניין משותף, יספק טווחי מחירים מקורבים, וידגיש שיקולים חשובים שיש לקחת בחשבון בעת תכנון התקציב.
הגורם המרכזי: מספר הדירות המשתתפות
אחד הגורמים המשמעותיים ביותר בקביעת העלות הסופית של בניית ממ"ד לדירה בודדת בבניין משותף הוא מספר הדירות הנוטלות חלק בפרויקט. ככל שיותר דיירים מצטרפים למהלך, כך נטל העלויות מתחלק על פני יותר משקי בית, מה שמוזיל את העלות היחסית לכל דירה.
ממ"ד דמה – עלות נוספת למשתתפים
מקרה מיוחד המשפיע על עלות הפרויקט הוא קיומן של דירות שבוחרות שלא להשתתף בבניית הממ"ד. במצב כזה, הקבלן המבצע נדרש לבנות "ממ"ד דמה" – מעין שלד חלקי המאפשר לגשר על הפער ולהמשיך את הבנייה בצורה רציפה עד לדירות הבאות שכן משתתפות. העלות הנוספת של ממ"ד הדמה (כ-50% מעלות ממ"ד רגיל) מתחלקת בין שאר הדיירים, ומייקרת את חלקם היחסי.
טווחי מחירים מקורבים לממ״ד בבית משותף
בבניין משותף טיפוסי בן 26 דירות, בהנחה שכל הדיירים משתתפים בפרויקט, ניתן לצפות לטווח מחירים של 135,000 עד 165,000 ₪ לממ"ד בודד (כולל מע"מ). מנגד, בבניין קטן יותר, נניח בן 6 דירות, שבו יש צורך בשני ממ"דים בלבד (אחד לכל 2 דירות בקומה), המחיר לממ"ד עשוי לנוע בין 170,000 ל-190,000 ₪.
חשוב להדגיש שמדובר באומדנים בלבד, וייתכנו שינויים בהתאם למורכבות הפרויקט, למיקום הגיאוגרפי, לבחירת החומרים, ולגורמים ייחודיים נוספים בכל בניין.
שירותים נוספים הכלולים במחיר בניית ממ״ד בבניין
חברות מובילות בתחום, דוגמת "רום ושלח – הנדסה שיקום ובינוי", כוללות לרוב במחיר הממ"ד גם את העלויות הנלוות של תכנון הפרויקט והוצאת היתרי הבנייה מול הרשויות. שירותים אלו, שעשויים לדרוש התמחות ועבודה ממושכת, מהווים ערך מוסף משמעותי עבור הדיירים ומפחיתים את הצורך להתמודד עם בירוקרטיה מייגעת.
שיקולי עלות-תועלת בראייה ארוכת טווח
בעת בחינת עלויות בניית ממ"ד חשוב להביט על התמונה הגדולה. הוספת מרחב מוגן לדירה, מעבר להיותה השקעה בביטחון ובבטיחות בעתות חירום – העלות את ערך הנכס בטווח הקצר והארוך.
כמו כן, הימצאותו של ממ"ד מאפשרת לדיירים לנצל אותו לצרכים נוספים בשגרה, כמו חדר עבודה, חדר שינה נוסף או מחסן. שימושים אלו יכולים לתרום לשיפור איכות החיים ולהגדלת המרחב המחייה האפקטיבי בדירה, גם אם באופן מוגבל.
בנוסף, פרויקט בניית ממ"ד מהווה הזדמנות לשדרוג מערכות הבניין הוותיקות (כגון חשמל, אינסטלציה וכד') ולביצוע עבודות תחזוקה חיוניות אחרות. שילוב מושכל של משימות אלו תחת "מטריית" פרויקט בניית הממ"ד יכול להביא לחיסכון בטווח הרחוק.
דגשים נוספים בבחינת העלויות
מומלץ לדיירי בניין המתעתדים לקחת חלק בפרויקט בניית ממ"ד לבחון היטב את הצעות המחיר מטעם מספר קבלנים ולהשוות ביניהן בקפידה. חשוב לוודא שכל ההצעות מתייחסות לאותם פרמטרים ומרכיבים, ולברר לעומק איזה שירותים נוספים או עבודות נלוות כלולים בכל הצעה. כדאי גם לשים לב למוניטין ולניסיון של החברות המציעות, לאיכות החומרים בהם הן משתמשות, ולאופן בו הן מתכננות להתמודד עם אתגרים ייחודיים של הבניין. לעתים, הצעה זולה יותר עשויה לגלם סיכונים נסתרים או חוסר התייחסות לפרטים קריטיים.
לסיכום
עלות בניית ממ"ד בבניין משותף היא סוגיה מרכזית המעסיקה דיירים רבים. היא מושפעת בראש ובראשונה ממספר הנכסים המשתתפים במימון, ומגורמים נוספים כמו צורך בממ"ד דמה עקב אי-השתתפות של חלק מהדירות.
בבניין גדול של 26 דירות ומעלה צפוי מחיר של 135-165 אלף ₪ לממ"ד, ואילו במבנים קטנים הכוללים 2 ממ"דים, למשל עבור 6 דירות, המחיר עשוי לטפס לכדי 170-190 אלף ₪.
חברות מנוסות בתחום, כדוגמת "רום ושלח", מספקות שירותי תכנון והוצאת היתרים כחלק מחבילת הבנייה, מה שמהווה ערך מוסף משמעותי. עם זאת, תמיד מומלץ להשוות בין מספר הצעות, תוך בחינה מדוקדקת של הפרמטרים השונים הכלולים בכל אחת.
לבסוף, חשוב להעריך את עלות בניית ממ"ד בבניין משותף בראייה ארוכת טווח. אומנם זוהי השקעה לא מבוטלת בטווח הקצר, אך היא טומנת בחובה גם מגוון תועלות אפשריות – שיפור הבטיחות, העלאת ערך הנכס, תוספת שטח מחייה פונקציונלי וזירוז שיפוצים נחוצים. בראייה רחבה, ממ"ד הוא הרבה יותר מאשר "ביטוח" מפני איומים ביטחוניים – הוא נדבך משמעותי באיכות החיים והדיור העתידית של כל דייר.
