רכישה והשכרת דירה בבניין שניתן כנגדו צו מבנה מסוכן 

צו מבנה מסוכן – מתי מוציאים ואיך מסירים?

מבנים מסוכנים מסכנים חיי אדם. לצערנו, במדינת ישראל ישנן כמה וכמה דוגמאות לאירועים מסכני חיים כאלו. לפעמים הם מסתיימים בצורה טובה יחסית ללא נפגעים בנפש ולפעמים פחות. מה עושים כאשר נשקפת סכנת קריסה? מהו צו מבנה מסוכן? כיד ניתן להסיר צו כזה? על שאלות ועוד, במאמר שלפניכם.

מהו מבנה מסוכן?

מבנה מסוכן הוא מבנה או בניין, אשר הוצא לגביו "צו מבנה מסוכן" ע"י הרשות המקומית, שכן הוא מהווה סכנה לדיירים שבו או לעוברי אורח, משום שלא עמד בתקנות הבטיחות הנדרשות. בדרך כלל מבנה מסוכן יוגדר ככזה במקרים שבהם יימצאו סדקים משמעותיים בשלד של המבנה או ביסודותיו, כאשר אריחים מתנתקים ונופלים, התקרה מתפוררת, ישנה רטיבות, חשיפת מוטות ברזל, חדר מדרגות שיש בו מדרגות שבורות, מרפסות מתנדנדות ועוד.

מהם החוקים הרלוונטיים לעניין זה?

חוק עזר הריסת מבנים מסוכנים (לכל רשות חוק העזר שלה)

חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973

מה המשמעות של הוצאת צו מבנה מסוכן?

מכוח חוק עזר הריסת מבנים מסוכנים, אם הרשות המקומית סבורה שיש חשש לדיירים, לעוברי אורח או לנכסים סמוכים, לאחר שערכה בדיקה הנדסית מקצועית, בסמכותה להוציא "צו מבנה מסוכן" למבנה.

עם הוצאת הצו, הרשות מורה על ביצוע תיקון של המבנה כפי שנקבע בחוק העזר.

מהנדס הרשות המקומית רשאי לקבוע, כי המבנה מסוכן עד כדי כך שאינו מאפשר המשך מגורים בו שכן הוא מהווה סכנה ממשית. במקרה כזה הרשות רשאית להורות לפנותו באופן מידי.

חשוב לדעת: אם הדיירים ממשיכים לגור בבניין מבלי לטפל בבעיה, הדבר אף נחשב לעבירה פלילית. אי עמידה בדרישות צו מבנה מסוכן עלולה לסבך את כל הדיירים ולגרור אותם להליכי משפטיים שעשויים לפגוע בשווי הנכס. זאת, מעבר לסכנה הברורה של המשך מגורים בנכס שהוגדר כמסוכן.

מי אחראי על שיפוץ מבנה מסוכן?

על דיירי הבניין מוטלת האחריות לשקם מבנה שהוצא לו צו מבנה מסוכן. עם הוצאת הצו, על הדיירים לכנס ישיבה דחופה, לבדוק מהי העלות הכספית של השיפוץ הנדרש ולקדם את הנושא במהירות. אם חלק מהדיירים מתנגדים ולא מוכנים לשלם את ההוצאות הכרוכות בשיפוץ, אפשר לפנות למפקח על הבתים המשותפים לבד או באמצעות עו"ד מקרקעין כך שההחלטה על שיפוץ הבניין תיאכף גם על הדיירים המתנגדים. 

שיקום המבנה מתבצע בפועל ע"י חברות שמתמחות בתחום, כמו גם חברת רום ושלח. מטרת השיפוץ היא להסיר את גורמי הסיכון שבעטים המבנה הוגדר כמסוכן. בחלק מהמקרים יש לחזק את היסודות, לבצע עבודות בטון, לחדש את החיפוי ועוד. במקרים אחרים יעלה הצורך לשפץ ולחדש תשתיות חשמל וגז, למשל.

איך ניתן להסיר צו מבנה מסוכן?

לאחר הוצאת הצו, חברת הבנייה והשיפוץ שנבחרה ע"י הדיירים לטפל בנושא מבצעת בדיקה מטעמה ע"י מהנדס, ומציגה בפני הדיירים תכנית שיקום ושיפוץ למבנה. לעתים החברה נעזרת באדריכל לצורך כך, והתוכנית שמוצגת בפני הדיירים היא תכנית מקיפה ופרטנית שכוללת את כל התיקונים הנדרשים בהתאם לצו מבנה מסוכן שהוצא לבניין.

לאחר שהליך השיפוץ מסתיים, (לרוב ההליך לוקח מספר שבועות עד מספר חודשים), על מהנדס מבנים לבדוק את העבודות שבוצעו, ומוודא כי הן עונות לנדרש וכי כעת גורמי הסיכון שהובילו להוצאת הצו, אינם עוד. לאחר אישור המהנדס, מגיע לאתר מהנדס של הרשות המקומית, הוא מבצע בדיקה, ואם מוצא כי הכל בוצע כנדרש וכי המבנה אינו מסוכן עוד, הרשות המקומית תבטל את הצו.

טיפ: רוב הדיירים לא בקיאים בחוק ובהליכים הרלוונטיים, לכן מומלץ כי יקבלו ייעוץ משפטי, ויכירו את זכויותיהם, כך שימנעו ממצב שבו תוטל עליהם אחריות ותשלום על נזקי רכוש אם חלילה ייגרמו נזקים במקרה של קריסת הבניין או אף פגיעה נקודתית.

השכרה או רכישת דירה בבניין שניתן כנגדו צו מבנה מסוכן – האם מומלץ?

אם אתם שוקלים לקנות דירה בבניין ישן, חשוב שתבדקו ברישומי העירייה כי לא הוצא לבניין צו מבנה מסוכן, שכן דבר זה עלול לגרום לכם להוציא כספים רבים לא מתוכננים ואף חלילה – להריסת המבנה.

כמו כן, הכרזה על המבנה כמסוכן יכולה למנוע אפשרות קבלת משכנתא עבור רכישת דירה במבנה, שכן בנק מעוניין למזער את רמת הסיכון שהוא לוקח כשהוא נותן ללקוח הלוואה. במקרה שניתן צו מבנה מסוכן, חיוני לבדוק מהן העלויות לתיקון המבנה ולביטול הצו עוד לפני קבלת המשכנתא. בנוסף, יש לבצע שמאות מוקדמת שמתייחסת לסוגיית המבנה המסוכן ולהשפעתו על שווי הדירה ועל האפשרות לקבל משכנתא.

מה הדין לגבי השכרת דירה בבניין שהוכרז כמבנה מסוכן?

ע"פ הפסיקה, הכרזה על מבנה כמסוכן מצדיקה ביטול חוזה רכישת דירה ומתוקף כך, ישנה הצדקה לביטול חוזה שכירות. הרציונל הוא, שאם הליקויים לא מטופלים, המושכר לא יכול לשמש עוד למטרה שבחוזה השכירות, ולכן אפשר להודיע על ביטול חוזה השכירות.

צו מבנה מסוכן במוסדות

לא רק בבנייני מגורים הנושא של מבנה מסוכן רלוונטי. גם במוסדות, כמו מוסדות חינוך, תרבות, ספורט ודת יש חשיבות רבה לכך. 

משרד החינוך קבע חובות מפורטות לקיום דרישות בטיחות ולביצוע בדיקות בטיחות במוסדות חינוך, אך הוא לא קבע חובה לבדוק את יציבות מבני החינוך מדי פעם.

כמו בבניין מגורים, גם במבנים מסוכנים שהם מוסדות או משרדים יש לטפל.

האחריות להסרת הסכנות במבנים שהם מוסדות חינוך בבעלות עירונית מוטלת על אגף החינוך; האחריות להסרת הסכנות במבנים שנמצאים בבעלות או בשימוש עירוני מוטלת בדרך כלל על אגף נכסי העירייה או על התאגידים העירוניים.

דו"ח מבקר המדינה לשנת תשפ"ב-2022 שעסק בטיפול הרשויות המקומיות במבנים מסוכנים, המליץ לרשויות לערוך בדיקות בטיחות בכלל מבני הציבור הנמצאים בתחומן. בדו"ח הומלץ לרשויות להסדיר בנהלי עבודה את הליכי הטיפול במבני ציבור החשודים כמסוכנים.

איך לבחור קבלן להסרת צו מבנה מסוכן?

כאמור, כדי לשקם את המבנה וכדי לסלק את הגורמים המסכנים, יש לפנות לחברות קבלניות המתמחות בתחום. לחברת רום ושלח ניסיון עשיר בשיקום מבנים וסילוק גורמי הסיכון כולל נקיטת צעדים נוספים במקרים בהם הדבר נדרש: סתימת סדקים, ביצוע איטום, הוספת קירות ועמודי תמך ועוד.

חב' רום ושלח, מקבוצת גמז הנדסה ובינוי בע״מ, מספקת שירותי בנייה מקיפים, שכוללים עבודות שיקום מבנים, שיפוץ, שדרוגים ותחזוקה שוטפת לצד ניהול ופיקוח. 

החברה נותנת ליווי מקיף ומעניקה פתרונות אף לפרויקטים מורכבים ביותר.

צוות המומחים של רום ושלח כולל אדריכלים, מהנדסים, יועצים משפטיים, עובדי בנייה ומומחים מקצועיים המלווים את הפרויקטים, קטנים כגדולים בכל שלב ולאורך כל התהליך.  

סיכום – חשוב לפעול לפי הכללים

הגדרת מבנה כ"מבנה מסוכן" נעשית ע"י מהנדס בניין מטעם הרשות המקומית. ככל שרמת הסיכון של המבנה גבוהה יותר, הצורך בפינוי מידי של הדיירים, יגדל. חשוב לבצע את הפעולות הנדרשות, באמצעות חברת שיקום ושיפוצי מבנים מיומנת כדי להסיר את הצו ולעמוד בתקני הבטיחות.