מאיפה מתחילים? מה התהליך כולל? ואיך אפשר לעבור אותו במהירות, בקלות ובמינימום עלויות?
להוספת ממ"ד לדירה קיימת יש מספר יתרונות ברורים – הוספת חדר לדירה, העלאה של ערך הנכס ב-10-22% וכמובן מיגון, שאין צורך להסביר עד כמה הוא הכרחי. אם הגעתם לכאן, אתם כנראה מבינים היטב את היתרונות אבל לא ממש יודעים מאיפה להתחיל, או שאולי התחלתם תהליך אבל אין לכם מושג איך להמשיך.
אז בואו נעשה קצת סדר בתהליך, עד לרישום הממ״ד בטאבו.
הוספת ממ"דים לבניין קיים הוא פרויקט מורכב, שכולל שלבים רבים ולא מעט אנשי מקצוע. אפשר לעשות זאת באופן עצמאי, אבל ללא ידע מקצועי מתאים זה עלול להיות מסורבל, מתסכל, ארוך ויקר הרבה יותר מכפי שהתהליך יכול וצריך להיות.
אם אתם בכל זאת רוצים להוביל בעצמכם את התהליך, נפרט בפניכם מיד את השלבים הנדרשים על מנת להוציא פרויקט כזה לפועל. קחו בחשבון שסדר השלבים המדויק עשוי להשתנות מפרויקט לפרויקט, אבל בצורה כזאת או אחרת – אלו כל הפעולות והשלבים שתצטרכו לעשות על מנת להוסיף ממ"דים לדירות הבניין שלכם:
מה כולל תהליך הוספת ממ"דים לבניין משותף?
-
בדיקת היתכנות ראשונית
בדיקת היתכנות ראשונית נעשית על ידי אדריכל. מטרתה – לספק תשובות למספר שאלות בסיסיות אשר יאפשרו לכם לעשות החלטה מושכלת ויכתיבו את המשך התהליך:
- האם יש בכלל אפשרות להוסיף ממ"דים לבניין?
- מה יהיה גודל הממ"דים שיתווספו? גודל מינימלי על פי חוק הוא 9 מ"ר לממ"ד, לא כולל קירות, אבל במקרים בהם ישנן זכויות בנייה עודפות בבניין, תיתכן אפשרות להגדיל את הממ״ד מעבר למינימום הנדרש על פי התקן ולבנות ממ"דים גדולים ומרווחים יותר.
- היכן ימוקמו הממ"דים? כיוון שמדובר בהוספת חדר למבנה קיים, וכיוון שהמבנה הקיים וסביבתו מייצרים אילוצים כאלו ואחרים, הקשורים הן לחוקי התכנון והבנייה והן לפונקציונליות של כל דירה, לא כל חלק במעטפת הבניין יכול להיות מיקום אפשרי להוספת ממ"ד. בחלק מהפרויקטים יהיה מיקום אופציונלי אחד, ובאחרים יהיו אופציות נוספות. שאלת מיקום הממ"ד חשובה הן מבחינת האופן בו יתחבר אל שאר הדירה, והן מבחינה חיצונית – האם הקמתו תבוא על חשבון חצר, רכוש משותף או חניה? כאשר ישנן מספר אופציות, יש לקחת בחשבון את כל השיקולים, ולקבל מהאדריכל עצמו המלצה מנומקת ומגובה בשרטוט לגבי המיקום האופטימלי בצירוף הסברים.
- כמה יעלה התהליך? הבדיקה מאפשרת יצירת תכנית עבודה ראשונית, ובאמצעותה ניתן להעריך את היקף העבודות ואת מורכבותן ולבצע אומדן עלויות בהתאם.
הבדיקה לוקחת בחשבון את הנחיות פיקוד העורף והרשות המקומית, ונעשית על פי תכנית הבניין הנמצאת בתיק הבניין שבארכיון ההנדסה של העירייה. ישנם מקרים שבהם התוכניות הנמצאות בתיק הבניין אינן תואמות במדויק את המצב בשטח, ובמקרים אלו מומלץ לבצע מדידה טופוגרפית על מנת לקבל שרטוט מדויק לפי מצב קיים (מדידה טופוגרפית תידרש בכל מקרה בהמשך, בשלב ההגשה להיתר).
בסופו של דבר, עריכת בדיקת היתכנות היא השלב הראשון והחשוב ביותר בתהליך, שמאפשר להציף את האתגרים העתידיים, לספק להם פתרונות אפשריים ולייצר הסכמה רחבה בקרב הדיירים.
עלות בדיקת היתכנות ראשונית לבניין היא כ- 3,000-5,000 ₪ בתוספת מע״מ, וזמן העבודה הנדרש הוא כשבוע עד 10 ימים. עלות מדידה טופוגרפית למצב קיים (אם נדרשת מדידה כזאת) היא בין 4,000-7,000 ₪ בתוספת מע״מ.
-
קבלת הסכמה עקרונית
על מנת להוסיף ממ"דים לבניין משותף יש לקבל את הסכמתם של 60% לפחות מדיירי הבניין. לכן, מיד אחרי בדיקת ההיתכנות, יש לפנות לדיירי הבניין באספת דיירים או באופן פרטני, ולהחתים אותם על טופס הסכמה עקרונית.
נדגיש כי מדובר בהסכמה עקרונית ורעיונית בלבד, שאינה מחייבת, אך היא נדרשת על מנת להבין אם הפרויקט בר מימוש. חשוב לציין כי הסכמה לפרויקט אינה בהכרח הסכמה להוספת ממ"ד לדירה. דיירים שרוצים לאפשר לשכניהם להוסיף ממ"ד אך אינם מעוניינים בכך בעצמם, לא יחויבו בכך. עבורם, ייבנה ממ"ד דמה – שלד קונסטרוקטיבי חיצוני בלבד שלא יחובר אל הדירה שאינה משתתפת בפרויקט, ודירה זו לא תהיה כלולה בבקשה להיתר הבנייה.
רוצים להבין אם יש לפרויקט תמיכה בקרב הדיירים? לחצו כאן להורדת טופס הסכמה עקרונית לבניית ממד בבניין משותף.
-
אספת דיירים ומינוי נציגות
על מנת להעביר את האינפורמציה לדיירים, יש לכנס אספת דיירים, במסגרתה תוכלו גם להחתים אותם על טופס הסכמה עקרונית, אם תבחרו לא לעשות זאת באופן פרטני. במסגרת אספת הדיירים יש למנות גם נציגות ייעודית להובלת התהליך, או להחליט שוועד הבניין ישמש כנציגות.
חברי הנציגות ייבחרו ברוב של 51% מדיירי הבניין. לאחר בחירתם, יש לחתום על פרוטוקול משפטי המסמיך את הנציגות להובלת הפרויקט וללקיחת החלטות בהסכמת שאר הדיירים.
-
החתמת דיירים
על מנת לצאת לדרך, יש לעבור מהסכמה עקרונית להסכמה מחייבת, ולקבל את אישורם של 60% או יותר מהדיירים לביצוע הפרויקט. נזכיר שוב כי דייר שחותם על הסכמה לביצוע הפרויקט לא מחויב להוסיף ממ"ד בעצמו, אלא למעשה מצהיר שאין לו התנגדות להוספת ממ"דים בשאר הדירות בבניין. הסכמה מחייבת תינתן באמצעות פרוטוקול אשר לו תוקף משפטי ובו יופיעו שמות הדיירים ומספרי תעודות הזהות שלהם לצד חתימתם.
-
מינוי עורך דין
לפרויקט הוספת ממ"דים לבניין משותף יש היבטים משפטיים רבים. על מנת לטפל בהם באופן הנכון ביותר, יש למנות עורך דין שילווה אתכם לאורך כל התהליך. גם מינוי עורך הדין ייעשה באמצעות פרוטוקול כמתבקש.
עורך הדין יערוך חוזה משפטי עם הקבלן המבצע, אשר יגדיר את כלל התנאים המשפטיים לביצוע הפרויקט: לוחות זמנים, נהלי עבודה, אחריות לטיב העבודות, תנאים מסחריים הכוללים את התמורות ופירוט העלויות לכל דירה, אבני דרך לתשלום, ערבות ביצוע וערבות בדק, תוספות ושדרוגים ועוד. החוזה יכלול גם התייחסות ליישוב מחלוקות ולסנקציות שיוטלו במקרה של איחור מסירת הממ"ד למזמינים. להסכם ההתקשרות יצורפו כל הנספחים הרלוונטיים לרבות פוליסת ביטוח בתוקף, המכסה את דיירי הבניין ורכושם.
באופן דומה, יערוך עורך הדין הסכמי התקשרות עם אדריכל, קבלן ושאר אנשי המקצוע והיועצים, יטפל בהתנגדויות אם ישנן, יפתח חשבון נאמנות לשמירת כספי הדיירים, יהיה אחראי על הגבייה ועל העברה מבוקרת של התשלומים לאנשי המקצוע בהתאם להסכם ולהתקדמות העבודות, ויבצע את רישום תוספות הבנייה בטאבו בתום התהליך.
-
מינוי אנשי מקצוע ויועצים
עבור רוב הנציגויות, זהו אחד השלבים המורכבים והמבלבלים ביותר. ללא ידע מקצועי מתאים, קשה לדעת מיהם אנשי המקצוע הנדרשים לתהליך ומתי יש לפנות לכל אחד מהם. בנוסף, ללא גורם מקצועי ברור שמרכז את הפרויקט, אתם תהיו אלו שיצטרכו לתאם בין כלל אנשי המקצוע, בהם (רשימה חלקית בלבד): מהנדס, אגרונום, קונסטרוקטור, מפקח בנייה, יועץ תנועה, יועץ קרקע, יועץ מיגון, יועץ איטום ועוד.
אחד היועצים החשובים בפרויקט מסוג זה, שרוב הדיירים אינם מודעים לצורך במינויו, הוא יועץ ביטוח לפרויקט. עליכם לקבל כיסוי ביטוחי לרכוש הפרטי והמשותף של כלל דיירי הבניין, ולוודא שישנו ביטוח צד ג' ואחריות מעבידים לעובדי הקבלן. יועץ הביטוח יסייע להגדיר את היקף הפוליסה הרצוי ואת גבולות האחריות של הדיירים.
על מנת לבחור נכון את האנשים שילוו אתכם בתהליך, מומלץ לבחון לפחות שלושה אנשי מקצוע בכל תחום, ולבחור את המדויק ביותר עבורכם בהתחשב בניסיון, במוניטין, בהמלצות וכמובן בהצעת המחיר.
-
תכנון מפורט והוצאת היתרים
האדריכל, בשיתוף היועצים הרלוונטיים, מתכנן את הממ"דים בהתאם לזכויות הבנייה, לתקנות הרשות המקומית ולהנחיות פיקוד העורף. בהתאם לתכנון, ולדרישות הביצועיות שנגזרות ממנו, נקבעים מפרט טכני וכתב כמויות.
כמו רוב תוספות הבנייה, גם הוספת ממ"ד דורשת היתר בנייה, אותו מנפיקה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של הרשות המקומית, אחרי בחינת מסמכי התכנון מול כל הגופים המאשרים.
את תהליך התכנון וההגשה להיתר ניתן לבצע באמצעות אדריכל וגיוס שאר בעלי המקצוע הנדרשים להליך התכנון והוצאת ההיתר, ובהמשך, לאחר קבלת ההיתר, לערוך מכרז קבלנים לביצוע הפרויקט.
קבלת ההיתר כרוכה בתשלום אגרה (20% עם הגשת הבקשה ו-80% עם קבלת היתר בתנאים – היתר בתנאים הינו אישור לקבלת היתר בנייה בהתאם לתנאים אותם מפרטת העירייה בשלב זה, בראשם תשלום יתרת אגרת הבנייה) וכן בתשלום היטל השבחה במקרים שבהם שטח הממ"ד עולה על 9 מטרים + קירות (ממ״ד במידות 9 מטרים + קירות פטור מתשלום היטל השבחה).
-
מכרז קבלנים
על מנת לבחור את הקבלן הנכון ביותר לביצוע הפרויקט, יש לערוך מכרז קבלנים. חשוב לדעת כיצד לנסח את המכרז, איך לסווג את הקבלנים, לעשות בדיקת אשראי, לבדוק את החוזק הפיננסי של כל קבלן, לברר אם ישנן תביעות משפטיות כנגדו ועוד.
מטרתכם בשלב זה היא להבין בצורה המקיפה והמעמיקה ביותר מול מי אתם עומדים ועם מי תעברו את התהליך המקצועי, המסודר, האיכותי והאמין ביותר.
-
ביצוע העבודות בפועל
את העבודות בשטח יש לבצע בהתאם לתכנון, על פי התקנות ועל פי לוחות הזמנים שנקבעו. מפקח הבנייה שאותו מיניתם בשלב מוקדם יותר יהיה אחראי על הפיקוח השוטף על התקדמות העבודות ועל העמידה בכלל התנאים והדרישות.
-
מסירת הפרויקט
כשהעבודות מסתיימות, חשוב לוודא שהתוצר המוגמר אכן עומד בכל התנאים והדרישות ולקבל את אישור פיקוד העורף, הכולל בין היתר אישור תקינות מסנן, תקינות אטימות, בדיקת טיח ועוד. לשם כך, קיים פרוטוקול מסירה מסודר שעל פיו מוסר הקבלן את העבודה לדיירים. תהליך פרוטוקול המסירה יתבצע בליווי המפקח ומנהל הפרויקט מטעם הדיירים והנציגות.
-
טופס סיום עבודות בנייה – טופס 5
החתמת כל הגורמים הרלוונטיים על מנת לקבל טופס סיום עבודות בנייה ואישור גמר ממ״ד מאת הרשות המקומית ופיקוד העורף.
-
רישום תוספות הבנייה בטאבו
את תוספות הבנייה יש לרשום בטאבו בהתאם לחוק. הדבר ייעשה לאחר המסירה באמצעות עורך הדין שלכם.
עדיין רוצים לעשות את זה באופן עצמאי?.. יש לנו הצעה הרבה יותר טובה עבורכם
כפי שאתם מבינים, פרויקט הוספת ממ"דים לבניין קיים הוא תהליך מורכב שדורש המון ידע, ניסיון ומקצועיות. כל סעיף שציינו מורכב משורה של פרטים שקצרה היריעה מלהכיל, והמורכבות הזאת היא מתכון בטוח לטעויות כשאין ידע מקצועי ראוי. כל טעות בדרך יכולה לעלות לכם בזמן יקר שיעכב את התקדמות הפרויקט וירחיק אותו ממימוש, וכן בעלויות לא קטנות, ובהרבה דאגות ותסכול.
אז מה אנחנו מציעים? לקדם את הפרויקט עבורכם ביעילות ובמהירות, לחסוך לכם הוצאות מיותרות ולהוריד מכם את ההתמודדות עם האופרציה המורכבת הזאת.
שירותי ניהול והובלת פרויקט הוספת ממ"דים
אנחנו נרכז ונקדם עבורכם את כל התהליך, מא' ועד ת' – משלב בדיקת ההיתכנות הראשונית ועד מסירת הפרויקט, נמנה בשיתוף מלא את אנשי המקצוע והיועצים, נלווה את תהליך התכנון, את הוצאת ההיתרים ואת מכרז הקבלנים, נפקח על הבנייה ונוודא שהמסירה מתבצעת כראוי ובהתאם ללוחות הזמנים, ונספק לכם גם את המעטפת המשפטית הדרושה בכל אחד מהשלבים.
אנו מגיעים לתהליך עם ניסיון עשיר שצברנו בעשרות פרויקטים מוצלחים. אנו מומחים בניהול פרויקטים מורכבים מתחילתם ועד סופם, עובדים עם המומחים הטובים בתחומם ומקפידים על יחס אישי ועל מענה זמין לכל בקשה ושאלה.
מוזמנים לפנות אלינו עוד היום, בין אם אתם כבר נמצאים בתהליך ולא יודעים איך להמשיך, ובין אם אתם עדיין מנסים להבין איך להתחיל. בכל שלב שבו אתם נמצאים, נשמח לקחת את הפיקוד, לעשות סדר במורכבות ולהוביל אתכם בבטחה לקו הסיום, עם מינימום דאגות, עיכובים, תקלות או עלויות מיותרות.
