כאשר מדובר על שיפוץ, רבים מאיתנו מזהים את התהליך עם ההחלטות האישיות, הטעמים והצרכים שלנו. אך מה קורה כאשר המבנה אותו אנו רוצים לשפץ אינו רק בבעלותנו, אלא משותף למספר אנשים או משפחות? שיפוץ בית משותף הוא לא רק עניין של אסתטיקה או פונקציונליות, אלא גם תהליך פסיכולוגי, המשלב בין אנשים שונים עם דרישות, ציפיות ורקעים שונים.
שיפוץ בית משותף מצריך לאחד בין אותן דרישות, ליצור הסכמות ולמצוא את הדרך המשותפת שתרצה את כל הדיירים. במאמר זה, נחקור את האתגרים המיוחדים העומדים בפנינו כאשר נתקלים במשימה כזו, וטיפים כיצד נוכל להתמודד בהצלחה עם הפרויקט.
10 האתגרים העומדים בפני דיירים לפני שיפוץ:
1. בחירת נציגות מוסכמת – ישנם בניינים משותפים בהם הוועד הנוכחי מוסמך בהצבעה לקדם את הנושא וללא בחירה חדשה לסוגיית השיפוץ.
2. לגבש אחוז הסכמה חוקי – אחת המשימות החשובות טרם תחילת התהליך הוא להבין מה הלך הרוח בבניין לטובת השיפוץ. לכן ועפ״י חוק יש לקבל הסכמה של מעל 50% בתתי החלקות ( דירות וחנויות כאחד ) לביצוע שיפוץ הבניין.
3. טיפול בסרבנים – בכל בניין ישנם מתנגדים פאסיביים ואקטיביים לתהליך השיפוץ מסיבות שונות. משמעות הדבר שהתנגדות דיירים אלו מגדילה את ההוצאה על כל דירה מאחר ואינם מוכנים לשלם עבור השיפוץ אזי סכום השיפוץ מתחלק בין פחות דירות.
4.חשוב להזכיר כי שיפוץ שהינו בגדר חובה כגון בטיחות, נזקים, צו מבנה מסוכן למבנה גם למתנגדים לא יהיה מנוס מלשלם. במקרים אלו פנייה אל המפקח על הבתים המשותפים במקום מגוריכם תחייב במהירות את אותם דיירים לשלם עפ״י צו.
5. גיוס הכספים – גיוס הכספים הינו שלב טכני שדורש זמן, כמובן תלוי כמות דיירים. תהליך הגבייה מתקיים לאחר שכלל הבניין כולל הסרבנים, חתמו על הסכם השיפוץ עם קבלן הביצוע הנבחר. לרוב מפקידים את התשלומים עפ״י אבני הדרך שנקבעו בהסכם לחשבון הוועד או לחשבון נציגות נפרד לשיפוץ. ישנם מקרים רבים שמפקידים הדיירים את התשלומים בנאמנות אצל עורך הדין המלווה של הפרויקט ואלו יועברו לקבלן לאחר ביצוע כל שלב עפ״י ההסכם.
6. תקציב – התקציב הוא אחד האתגרים הגדולים בעת שיפוץ בית משותף. כאשר מגיעים לנושא התקציב, כל בעל דירה או יחיד בבניין מגיע עם ציפיות, אפשרויות ומגבלות כלכליות שונות. לא כל תושב בבניין מוכן או יכול להשקיע את אותו הסכום, וזה יכול ליצור סכסוכים או מתחים. לכן, המפתח הוא תקשורת טובה והבנת הצרכים והיכולות של כל אחד. מומלץ לכנס פגישה משותפת ולקבוע תקציב מרבי לשיפוץ או מסגרת כלכלית ברורה לכל הפרויקט.
7. חלוקת הוצאות – עפ״י תיקון 26 לחוק מקרקעין כל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקה תקינה של המבנה לפי יחס שטח רצפת הדירה שבבעלותו לשטח רצפת כל הדירות בבניין, אלא אם נקבע בתקנון מנגנון השתתפות אחר. ז״א שאם שטח רצפת דירתי היא 100 מ״ר, ושטח רצפת כל הדירות בבניין הוא 1,000 מ״ר, אזי החלק שלי בתשלום השיפוץ של הבניין הוא שווה ערך ל 10% מהעלות.
8. לוחות זמנים – בעת שיפוץ בית משותף, לא רק התקציב מהווה אתגר, אלא גם הזמנים בהם העבודות מתבצעות. חשוב לזכור כי במבנה משותף, ההפרעות או אי הנוחות הנגרמות מהשיפוץ יכולות להשפיע על כלל התושבים. לכן, הכנת לוח זמנים מדויק וכולל חיונית להצלחת השיפוץ. הלו"ז צריך לקבוע מהו המועד לתחילת העבודות, ומהו תאריך הסיום ומסירה לדיירים ( לכך מומלץ שיהיה פרק חשוב בהסכם משפטי מול הקבלן ) ומתי המועד המשוער לסיום השיפוץ. בנוסף, כדאי להשאיר מרווחים לאורך הדרך, מכיוון שלא פעם מתרחשות עיכובים בשיפוצים. תקשורת טובה עם הדיירים ועדכונים תדירים לגבי התקדמות העבודות יכולים לסייע במינימום ההפרעה ובהבנה של השכנים למהלך השיפוץ.
9. עיצוב – האתגר הוא למצוא את המכנה המשותף, השילוב ההרמוני שיביא לתוצאה אסתטית המשרתת את כולם. על מנת להגיע לתוצאה שכזו, בהקשבה לצרכים שונים וביצירת הסכמות. שימוש באלמנטים ניטרליים, צבעים וחומרים שיכולים להתאים לרוב הטעמים, יכולה להוות בסיס טוב לעיצוב המשותף.
10. איכות החומרים – אחת ההחלטות החשובות במהלך תהליך השיפוץ היא בחירת החומרים. איכות החומרים אינה רק עניין של מראה, אלא גם של עמידות ואורך חיים של השיפוץ. בשיפוץ בית משותף, הבחירה בחומרים איכותיים מקבלת משמעות מיוחדת, שכן השיפוץ ? ודורש עמידות בשימוש רב. בחירה בחומרים איכותיים מבטיחה את הישמרות השיפוץ לאורך זמן. זאת, תוך שמירה על המראה הייחודי של הבניין.
