הוספת ממ״ד לדירה קיימת בבניין משותף

כבר שנים שהממ"דים הפכו לרכיב מובן מאליו בבניינים חדשים. המציאות הביטחונית בישראל דורשת שנהיה מודעים לחשיבות המרחב המוגן, בעיקר כשזה מגיע לחלל היקר לנו מכל. המלחמות בדרום, בצפון ואירועי הטרור הקשים שחווה ישראל לאורך שנותיה גורמת לכולנו לחשוב יותר מתמיד, מה נוכל לעשות כדי להבטיח את תחושת הביטחון שלנו עד כמה שניתן. דיירים רבים בבניינים משותפים כבר עושים צעדים על מנת לקדם הוספת ממ"ד בדירה קיימת או בכלל הדירות בבניין. על אף הנחיצות הבהולה, ישנם מספר צעדים שיהיה עלינו לנקוט בהם לפני שנוכל להתחיל בבנייה.

אז מהן הדרישות הבירוקרטיות, כיצד בוחרים קבלן מתאים ומה כולל למעשה תהליך הבנייה? אלו כמה דברים שחשוב לקחת בחשבון. 

מדוע חשוב להשקיע בהוספת ממ"ד בבית משותף?

לפני שניגש לתהליך עצמו, כדאי להתעכב מעט על חשיבותו של הממ"ד. כולנו יודעים שהממ"ד מעניק מיגון מפני התקפות טילים הודות לדלתות וחלונות ההדף והרסיסים המשופרות המותקנות בו, אך זוהי רק ההתחלה. חשוב שנבין, ממ"ד אינו תלוי ביסודות הבניין הקיימים, אלא נבנה על חזית אחת על בסיס יסודות שנועדו רק עבורו. משמעות הדבר הוא שמדובר בגרעין אחיד, חוליה עצמאית ואיתנה שתמשיך לעמוד, אפילו אם הבניין כולו יספוג מכה קשה. הדבר נכון לגבי רעידות אדמה לא פחות מאשר במצבי מלחמה. בנוסף, תקנות בניית הממ"דים החדשה על פי הנחיית פיקוד העורף מחייבת גם במסנני אוויר המונעים חדירת עשן וגזים כימיים לחלל. משמעות הדבר הוא שעל ידי הוספת ממ"ד לבניין קיים, אנו מקבלים מענה כמעט לכל אירוע חירום שעשוי להתרחש. מדובר ברכיב חשוב מאין כמותו בבית וככל שנשקיע בממ"ד איכותי יותר, נוכל גם להבטיח את ערך הנכס.

הסכמת הדיירים היא תנאי הכרחי להוספת ממ"ד בבניין קיים

על מנת שנוכל לקדם תהליך הוספת ממ"ד בבית משותף יהיה עלינו בראש ובראשונה לכנס אספת דיירים ולקבל את הסכמתם. כאמור, בניית הממ"ד לעולם אינה פרויקט אישי כשזה מגיע לבניין משותף. מכיוון שהבנייה מתחילה מלמטה על יסודות נפרדים, יהיה עלינו לגייס את כלל השכנים. על פי חוק, יהיה עלינו לקבל הסכמה מ-60% מבעלי הבית לפחות. עם זאת, נבון ביותר יהיה לחתור לקונצנזוס מכיוון שפרויקטים מסוג זה יתקדמו הרבה יותר ביעילות כשישנה הסכמה רחבה ככל הניתן. תקשורת יעילה ושיח מבוסס עובדות ונתונים, בדיאלוג פתוח ומכבד לרוב מקדמים הסכמה כזו באופן יעיל הרבה יותר מניסיון לקבוע עובדות בשטח. 

מעבר לכך, ישנה עלות עבור ממ״ד דמה הנבנה עבור הדירות שאינן משתתפות בפרויקט תוספת הממ״ד. בשל אופי הבנייה האנכי ישנה חובה לבנות גרעין רציף ממטה ועד מעלה. לדיירים שאינם משתתפים בפרויקט יהיה שלד בטון מזוין ללא חיבור השלד לדירה וללא גמרים כגון ריצוף, דלתות, תשתיות חשמל וכיוצא בזה. מותר לציין שעבור דירות אלו לא יוגש היתר בנייה והן לא יוכלו להשמיש את שלד הממש שנבנה לטובתם האישית.

עלות ממד הדמה עלול להגיע עד לכ 50% מעלות ממ״ד, ועלותו תתחלק בין הדירות שמשתתפות בפרויקט. לכן, כדאי יהיה שכמה שיותר דיירים ישתתפו בפרויקט על מנת לא לייקר את העלות הכוללת של הפרויקט לדיירי הבניין המשותף.

בחירת קבלן בנייה המתמחה בהוספת ממ"ד בבית משותף

לאחר שהתקבלה ההסכמה, יהיה עלינו לבחור בקבלן בנייה המתמחה במרחבים מוגנים. חשוב שנזכור, כי בניית ממ״ד בבניין דורשת היכרות עם תקנות הבטיחות הקפדניות ביותר. חשוב שנוודא כי הקבלן משתף פעולה ועובד באופן צמוד עם יועץ מיגון, קונסטרוקטור ואדריכל שליווה בעברו פרויקטים להוספת ממ"ד בבית משותף. איש המקצוע יוכל לסייע לך לקבל היתרים במהירות ולהגיש תוכנית שתבטיח ניצול מיטבי של חלל הבניין. 

באופן גורף, הבחירה הנבונה ביותר תהיה בחברה שתספק גם את תהליכי התכנון וגם את ביצוע העבודות. כך, עומד לרשותנו גורם אחראי אחד שכל העלויות ירוכזו מולו, עם איש קשר אחד ושעליו גם תוטל האחריות בכל מקרה של כשלים או עיכובים. ברוב המקרים, גם התוצאות יהיו ברמה גבוהה יותר.

עלות תכנון וביצוע לממ״ד לדירה בבניין משותף

​חשוב שנזכור שהשוק מוצף כיום בבעלי מקצוע, לא מעט מהם אינם רשומים כלל בפנקס הקבלנים וחסרי ניסיון מהותי בתחום. לכן, אין להתפתות אחר מחירי מציאה. עלות תכנון וממ״ד עד מסירה לבניין משותף נע בין 130,000- 150,000 ש״ח ומותנה במספר הדירות, גישה, ורמת הגימור שמבקשים הדיירים עבור הממ״ד. הדרך הטובה ביותר למצוא בעל מקצוע להוספת ממ"ד בבית משותף היא לוודא שהקבלן רשום בפנקס ולבחון את הניסיון בביצוע תיכנון ובנייה.

תכנון והגשת תוכניות אדריכליות לממד

מן הרגע נבחן בעל המקצוע והשגנו את הסכמתם של כלל בעלי הדירות, נקדם הסכם משפטי המוסכם על הצדדים עם הקבלן וניתן יהיה להתחיל בתכנון. המהנדס או האדריכל יבחנו מקרוב את מאפייני הבניין והצרכים הייחודיים של הדיירים ויבנו תוכנית מפורטת להקצאת הממ"ד בדירות הקיימות, האפשרויות התכנוניות למיקום הממ״ד וזו לטובת הכנת גרמושקה להוצאת היתר בנייה. לאחר אישור התוכניות וקבלת ההיתר אל מול אישור פיקוד העורף ובדיקות הג״א, ניתן יהיה להתחיל בעבודות.

שיקולים טכניים בהוספת ממ"ד לבניין קיים

ישנם כמה היבטים קריטיים שאנשי המקצוע יבחנו במהלך תכנון הבנייה.

• מיקום: מכיוון שכל הממ"דים ממוקמים על אותה חזית, חשוב לקבל החלטה בתבונה ולוודא כי המיקום ימזער סיכונים באופן אופטימלי וינצל את החלל באופן שיבטיח פריסה מיטבית של חללי הדירה. 
• חומרי בנייה: חשוב לוודא כי אנשי המקצוע עושים שימוש בחומרי בנייה הנושאים תו תקן מתאים ושנועדו לספק הגנה נאותה מפני הדף ורסיסים.
• מערכות אוורור ותקשורת: יש לוודא כי מותקנת מערכת אוורור מתאימה שאינה רק מזרימה אוויר צח אלא גם מסננת חלקיקים רעילים. מעבר לעובדה שהדבר ישפר את תחושת הביטחון, כיום מדובר בחובה חוקית. חשוב לא פחות לוודא שישנן נקודות תקשורת בממ"ד שיאפשרו לשמור על קשר עם החוץ במקרה חירום וזאת על פי התקן.
• דלתות וחלונות הדף: נקודות הכניסה למרחב המוגן שלך הן קריטיות לבטיחות. חשוב להשקיע בדלתות וחלונות ממוגנים באיכות גבוהה שיבטיחו הגנה מלאה. ישנם מקרים בהם ניתן לבטל בניית קיר הדף בכניסה לממ״ד. הדבר דורש בדיקת יועץ מיגון בשלב הכנת התוכניות בצמוד לאדריכל המתכנן. בביטול בניית קיר הדף ישנה חובה לשדרוג דלת הממ״ד לדלת רסיסים משופרת או דלת עבה וכבדה יותר בהתאם למיקומי החלונות בדירה ומרחק מהכניסה לממד.

בדיקות קפדניות גם עם סיום העבודה

חשוב לוודא שהחברה הקבלנית שבחרת בה תערוך בדיקה הנדסית מקיפה ותוודא כי כל העבודות, מבניית הקירות הממוגנים ועד להתקנת מערכות האוורור, בוצעו באופן יסודי ועל פי התקנות הקפדניות ביותר של הג״א ופיקוד העורף.  חשוב מאוד לציין כי אישור פיקוד העורף לרבות בדיקות אטימות וטיח הינן פרמטר לקבלת אישור הג״א לתקינות הממ״ד.

יצירת מרחב מוגן היא צעד חיוני לשמירה על ביטחון המשפחה. שיתוף פעולה קפדני עם ועד הבית של הדירה ולקיחה בחשבון של כלל השיקולים הטכניים הם ערובה לפרויקט מוצלח. כיום יותר מתמיד מתבהר כי מדובר בהרבה יותר מעוד שדרוג, אלא בזכות יסוד. כדי להבטיח שהזכות הזו תמומש על הצד הטוב ביותר, חשוב שנבחר באנשי מקצוע הנכונים.