על פי דו"ח מבקר המדינה, נכון לשנת 2023 עדיין אין ממ"ד במעל ל-60% מהדירות בישראל. הנתון המבהיל הזה דורש שינוי מעמיק בתהליכי קבלת ההתרים והבנייה בישראל. תוכנית מתאר חדשה פותחת אפשרויות שבעבר לא היו נגישות ועשויות לקדם את המגמה הנדרשת.
כאזרחים ישראלים, שאלת הביטחון מרחפת תמיד מעל אורח החיים שלנו, גם בימים של שקט. במציאות הזו, שאלת הממ"דים בבתים הפרטיים והמשותפים כאחד תמיד דומיננטית בשיח. על אף המאמצים הנרחבים לקדם מיזמי התחדשות עירונית ולהבטיח שכל בית בישראל יהיה בעל מרחב מוגן, הדרך עוד ארוכה. כעת, כשנטרפים כל הקלפים ותחושת הביטחון שלנו שבריריים מתמיד אל מול איומי הטרור, השאלה הזו חוזרת לסדר היום ובוערת יותר מתמיד.
תוכנית מתאר ארצית למסלול מהיר להקמת ממ״ד
על פי נתונים עכשוויים, נראה כי כמעט ולא נעשתה התקדמות משמעותית בבניית ממ"דים בשנים האחרונות ובניינים רבים אינם ממוגנים. כיום, ישנן בישראל כ-3 מיליון דירות ומתוכן יותר ממיליון וחצי אינן ממוגנות. בהתחשב בעובדה שבניינים רבים טרם עברו תמ"א 38 ורבים אחרים נמצאים במצב של הזנחה של ממש ועשויים להיות בסכנת קריסה במקרה של מתקפת טילים, הצורך במרחבים מוגנים מעולם לא היה כה קריטי.
דחיפות המצב הובילה את מנהל התכנון לבנות ולהניע תכנית מתאר ארצית חדשה, שתספק מסלול מהיר להקמת ממ"דים בדירות בכל רחבי הארץ. מדובר בהרחבה משמעותית של התוכנית הקיימת שכבר הוחלה בימים אלו ביישובי גבול הצפון. התוכנית המוצעת תאפשר להאיץ את בנייתם של מרחבים מוגנים בתגובה לאיומי הביטחון ההולכים וגדלים. נכון לכתיבת שורות אלו הרחבת התוכנית אושרה ותקפה עבור בתים צמודי קרקע ומבנים עד 2 קומות. למבנים אלו יתאפשר הקמת ממ״ד מכוח היתר הבנייה ובלבד שקווי הבניין מאפשר את בניית הממד ובכפוף לבדיקת עורך התוכנית. עם הגשת התוכנית נדרש פיקוד העורף לאשר את התוכניות תוך שבועיים. נתון זה יקצר משמעותית את התהליך שעד כה דרש את אישורי הוועדה המקומית.
מדוע תהליכי רישוי לממ״ד כיום מתקדמים בקצב כה איטי?
נשאלת השאלה, מדוע כלל נדרש מסלול מהיר ומהם החסמים הבירוקרטיים והטכניים העיקריים שאינם מאפשרים לספק כיום ממ"דים לכל בניין? ישנם כמה היבטים עיקריים שמשפיעים על המגמה הקיימת.
הסכמת דיירי הבניין המשותף
בניית ממ"ד לעולם אינה משפיעה על דירה אחת בלבד. מכיוון שהמרחב המוגן נבנה מלמטה למעלה, על יסודות המיועדים רק עבורו, הבנייה משפיעה על כלל הדירות בבניין. בנייה על חזית אחת מבטיחה שתמיד תיוותר חוליה אחת איתנה שתעמוד בזעזועי רעידות אדמה או מתקפות טילים. היתרון החשוב הזה טומן בחובו גם אתגר לא פשוט – כדי להתחיל בבנייה תידרש הסכמה של 60% מבעלי הדירות לכל הפחות. הדבר נכון גם כמדובר בבניית ממ"ד בדירת הקרקע בלבד, תהליך שעל פניו אינו משפיע כלל על שאר הדיירים. הצעד הראשון, אם כן, בהאצת תהליכי הבנייה, היא הורדת רף הקריטריונים להסכמת הדיירים.
עלויות בניית ממד לבית משותף
בניית מרחב מוגן אינה תהליך זול ולעתים קרובות הסירוב לפרויקט כזה נובע גם משיקולי עלות. עלות בניית ממ״ד לדירה בבית משותף הכוללת את שלבי התכנון והרישוי, ביצוע, אישורי פיקוד העורף ועד מסירה נעה בין 130,000-160,000 ש״ח לדירה. גם אם המסלול המהיר ייכנס לתוקפו, יש טעם ראוי להפחית את אגרות הבנייה למרחבים מוגנים, לספק תנאי מימון בערבות המדינה כדי לעודד את מגמת הבנייה החשובה הזו.
חסמים בירוקרטיים משמעותיים לבניית ממ״ד
למרות השינויים הרגולטוריים שנערכו בשנת 2021 שמטרתם לזרז את תהליך הוספת הממ"ד, חסמים ומגבלות רבים עדיין מעכבים את ההתקדמות. מכשול מרכזי אחד הוא הדרישה לתיק מידע, שלעיתים מובילה לעיכובים משמעותיים בתהליכי הבנייה. בנוסף, נדרשת הגעה של מודד והגשת מדידת שטחים עבור כל השטח, גם אם הדבר אינו רלוונטי בהכרח לבניית הממ"ד. העיכובים עשויים להיות משמעותיים הרבה יותר כאשר ישנן סוגיות שנויות במחלוקת כמו שינויי ייעוד או חריגה מקו בניין. במקרים אלו, עשוי לחלוף זמן רב עד לקבלת ההיתר.
היבט זה בעיקר, הוא זה שהמסלול המהיר צפוי לתת לו מענה משמעותי.
הקלות מסלול מהיר לבניית ממד בבניה פרטית ובתים משותפים
התקנות החדשות שלהן תוקף ל 5 שנים מצמצמות את הדרישות לצורך קבלת היתר הבנייה.
הקלות אלו נועדו בכדי לצמצם את זמן קבלת היתר הבנייה לשישה חודשים לעומת 12 חודשים וחיסכון בעלויות נלוות להיתר של עד 15% :
- ביטול שלב מקדים לבקשת תיק מידע
- צימצום מפת מדידה ותכנית ראשית
- צמצום נספחים להגשת התכנית לשני מסמכים : נספח יציבות ונספח מיגון.
- חישוב שטחים של הממ״ד בלבד ולא של כל הבניין. נתון זה מאפשר שהיתר הנייה אינו מותנה בהסדרת חריגות בנייה ככל והיו.
- תעודת גמר – פטור אחראי ביקורת למבנים עד 2 קומות, ופטור מהגשת מפת מדידה למצב קיים לאחר ביצוע העבודות.
חקיקת חירום היא מחויב המציאות בתנאים הנוכחיים
כדי להתמודד ביעילות עם כלל האתגרים הללו, גוברת כיום הקריאה מצד בעלי מקצוע בתחום התכנון והבנייה לקדם לצד המסלול המהיר גם חקיקת חירום שתעקוף את כלל המגבלות הקיימות ותייעל תהליכי הוספת ממ"דים, בעיקר בבניינים המשותפים. בין ההצעות שנשמעות כעת כוללות האצת תהליך קבלת היתרי בנייה לתקופה של חודש אחד באישור מהנדס העיר והחלת סובסידיות ממשלתיות ופתרונות מימון ארוכי טווח ובערבות המדינה בשיתוף בנקים וחברות ביטוח על מנת להנגיש רכיב קריטי זה לשמירת ביטחון התושבים.
מה יאפשר המסלול המהיר לבניית ממ"דים?
אחד מהיתרונות המשמעותיים ביותר שיספק המסלול המהיר הוא לאפשר לאזרחים לרכוש חדרים ממוגנים סטנדרטיים ומתועשים המצוידים בכלל המתקנים הדרושים, כגון מיזוג אוויר, חשמל, מערכות סינון וגנרטור גיבוי. המבנים המוכנים יאפשרו תהליכי בנייה מהירים, מחירים נגישים יותר ותהליכי אישור תוכניות פשוטים בהרבה.
תהליכי קידום המסלול כבר בשיאם
חלק מהעיריות, כמו אשקלון ונתיבות, נקטו בצעדים יזומים לזירוז בניית ממ"ד במרחב העירוני. יוזמות אלו נועדו להבטיח את מיגון התושבים באופן מואץ ולצמצם את המכשולים הבירוקרטיים. למעורבות הרשויות המקומיות יש חשיבות מכרעת בקידום אמצעי בטיחות ובאפשרות תהליכי בנייה מהירים יותר. ככל שיצטרפו למגמה זו רשויות נוספות, סביר להניח שגם מאמצי החקיקה יקבלו רוח גבית משמעותית. עם השינויים הניכרים בסדר העדיפויות שהביאה עמה המציאות החדשה, נותר רק לקוות כי נורות האזהרה הללו יקבלו מענה.
בסופו של יום, אנו למדים כיום יותר מתמיד עד כמה ממ"ד איכותי ואמין בדירה הוא עניין של חיים ומוות. גם אם תובטח רגיעה ביטחונית בתקופה הקרובה, רעידת האדמה הגדולה הבאה היא רק עניין של זמן במרחב הגיאוגרפי בו אנו חיים. חקיקת חירום יעילה תאפשר להציל חיים ולהבטיח את תחושת הביטחון של כולנו. כעת, כשהמסלול המהיר מוחל בהדרגה ברחבי הארץ, זה הזמן להתקשר עם חברה קבלנית אמינה שתוכל להעניק ליווי, תיכנון וביצוע מושלם לפרויקט הבנייה החשוב ביותר.
