טרם נסביר אודות הוספת ממד לבניין קיים, נסביר מהם סוגי המיגונים הנפוצים הקיימים בסביבתנו.

ממ״ד הינו מרחב מבנה דירתי, אשר נבנה בכל דירה ומשמש את דיירי הבית או הדירה. באותה משפחה ישנו גם ממ״ק – מרחב מוגן קומתי בבתים משותפים הנבנה בכל קומה בבניין משותף וכן ממ״מ שהוא מרחב מוגן מוסדי הנבנה במוסדות ציבוריים ומשמש את עובדיו ואורחיו. מיגון הדירות בפני רקטות וטילים הוא צורך חיוני בכל רחבי הארץ, אך כיוון שכ-60% מהדירות בישראל אינן כוללות הוספת ממ"ד לבניין, לא נותר לדיירים אלא לפנות לקבלן המתמחה בכך ולדאוג בעצמם להוספת הממ"דים לדירותיהם. אלה הדברים שחשוב שתדעו על מנת לעשות זאת כראוי.

האם ניתן להוסיף ממ״ד לכל בניין?

בהיבט ההנדסי, לכל בניין משותף ניתן להוסיף ולבנות ממ״ד. לכך ישנה סיבה חד משמעית מכיוון שבניית הממ״ד מתבצעת עם ביסוס יסודות עצמאי וכגרעין עצמאי שאינו תלוי או נתמך בבניין. בהיבט התיכנוני מרבית הבניינים יעמדו בהנחיות הרשויות ופיקוד העורף. הדבר העיקרי הוא המרחק מקו מגרש, האפשרויות למיקום הממד בשילוב היתכנות ביצוע. לכן אנו ממליצים לבצע בדיקת היתכנות ראשונית שתשקף לכם את אפשרויות התכנון טרם יוצאים לפרויקט. 

האם ניתן להוסיף ממד לבניין ישן? 

לא פעם מביעים בפנינו דיירים את החשש בתוספת ממד לבית ישן או בניין. ההגיון הבריא של הדיירים הוא שהממד יכביד על הבניין הישן ולכן הם סבורים כי לא ניתן לבצע תוספת ממד ומרפסת לבניין ישן. חשוב לציין כי הוספת ממד לבית קיים או מרפסת בנויה, נבנים כיחידה עצמאית ועל גבי ביסוס עצמאי, ואלו לא נשענים על הבניין. לכן אין מעמסה אמיתית על הבניין בבניית ממד ומרפסת שמש על גבי ביסוס. אופי בנייה זו מאפשר תוספת ממד לדירה גם בבניין ישן. יתרה מכך, בניית ממד ומרפסת בבניין ישן אף מספקים תמיכה לבניין ולא ההיפך. אגב, החל משנת 1991 יצאה תקנה כי כל דירה במדינת ישראל רשאית להוסיף מרחב מוגן דירתי, וכי כל בית או דירה, ולמעשה כל בנייה חדשה  תהיה מחויבת בבניית ממד. 

היתרונות של הוספת ממ"ד 

בטיחות – שהייה בממ"ד בזמן מתקפת טילים מצילה חיים. נקודה. ראינו כבר אינספור דוגמאות לאנשים שביתם נפגע פגיעה ישירה ורק כיוון ששהו בממ"ד, יצאו ללא פגע.

חיזוק המבנה – במקרים רבים הוספת גרעין ממ"ד לבית משותף מחזקת את שלד הבניין הקיים ותורמת ליציבות הבניין.

הרחבת שטח הדירה – הוספת ממ"ד היא הוספת חדר לדירה, בו ניתן להשתמש כחדר שינה, משרד ביתי וכדומה.

העלאת ערך הדירה – אם יש לכם היום דירת שלושה חדרים לא ממוגנת, בסיום התהליך תהיה לכם דירת ארבעה חדרים, שאחד מהם הוא ממ"ד. כתוצאה מכך, תרוויחו בשני מישורים: הראשון הוא שווי הנכס הישיר שיעלה משמעותית, בהיקף של מאות אלפי שקלים, כתוצאה מהוספת החדר והגדלת שטח הדירה. המישור השני הוא הביקוש – דירות עם ממ"ד יהיו תמיד יותר מבוקשות מדירות שאינן ממוגנות, הן בשוק השכירות והן בשוק הדירות למכירה. בהתאמה, גם המחירים שיידרשו עבורן יהיו גבוהים יותר.

מה גודל הממ"ד שניתן להוסיף לדירה?

הוספת ממ"ד, בניגוד להוספת חדר רגיל, מחייבת תקני בטיחות ברורים. לשם כך, קבע המחוקק תקנות בהן כל ממ"ד חייב לעמוד. השטחים המצוינים אינם כוללים את שטח הקירות.

גודל הממ"ד, על פי החוק, לא יפחת מ-9 מ"ר, גובהו יעמוד על 2.5-2.8 מטרים (אלא אם הדבר יותר ויאושר על ידי ועדת התכנון) ורוחבו לא יפחת מ-1.6 מטרים. במקרים מסוימים, עשוי פיקוד העורף לאשר בנייה של ממ"ד בשטח קטן יותר מהמינימום המותר בחוק, אך לא פחות מ-5 מ"ר נטו. מנגד, ישנם מקרים בהם זכויות הבנייה הקיימות בבית המשותף יאפשרו הקמה של ממ"דים בשטח גדול יותר, אשר עשוי להגיע ל-5-7 מ"ר יותר מהמינימום המוגדר בחוק.

מה הרוב הנדרש לתוספת ממ״ד בבית משותף?

על מנת להוסיף ממ"דים לבית משותף, 60% מבעלי הדירות בבניין צריכים להצהיר כי הם אינם מתנגדים לכך, גם אם הם עצמם אינם מעוניינים להוסיף ממ"ד לדירותיהם. במקרה של דייר שאינו מתנגד אך אינו מעוניין בהוספת ממ"ד, תתבצע הוספת ממ"ד דמה, כלומר הוספת שלד ממ"ד שלא יחובר לדירה, המאפשר רצף בניה של השלד וחזית אחידה.  

לרוב, ההיענות להוספת הממ"דים היא גדולה, שכן רוב הדיירים מבינים את היתרונות הכרוכים בכך. דיירים שמתנגדים בכל זאת יכולים להגיש את התנגדותם, אך לא פעם (בהינתן הרוב הדרוש ואם לא הוכחה פגיעה בדיירים המתנגדים) התנגדויות אלו יישללו על ידי ועדת ההתנגדויות, כיוון שגם המדינה והרשויות מבקשות לעודד ככל הניתן את מיגון הדירות. 

השלבים בתהליך הוספת ממ״ד בבניין משותף

תהליך הוספת הממ"דים לדירות בבית משותף כולל מספר שלבים:

1. בדיקת היתכנות – בשלב זה נבדקת היתכנות הוספת הממ"דים למבנה והיקף זכויות הבנייה הקיימות. הבדיקה כוללת מדידות של קווי הבניין והמגרש ובחינה של המרחק הנדרש בינם לבין גבולות המבנה, על פי המדיניות העירונית. בהתאם להיתכנות ולזכויות הבנייה, ניתן יהיה לקבוע את גודל הממ"דים המקסימאלי או המינימאלי שניתן לבנות בבניין, מיקום הממ״ד ביחס לדירות ובכפוף למצב נתון קיים.

2. תכנון – שלב התכנון כולל את כל היבטי הרישוי, ההנדסה, העיצוב והבטיחות של הממ"דים, ועליו להיעשות על ידי אנשי מקצוע מיומנים הבקיאים בתקנות פיקוד העורף.

3. קבלת היתר בנייה – הוספת ממ"דים לבניין משותף דורשת הוצאת היתר בנייה, אך ישנם מסלולים מקוצרים להוצאת היתר בפרק זמן מינימלי, על מנת לקדם מיגון נרחב ככל האפשר. בשלב זה ש לקבל אישור מהג״א שהתוכנית כוללת ממ״ד תיקני, זהו הליך שבלעדיו לא ניתן לקבל היתר בניה.

4. ביצוע – גם הבנייה עצמה צריכה להיעשות על ידי קבלן רשום ומקצועי, בעל ניסיון מוכח בתחום. על מנת להבטיח תהליך יעיל, נטול עיכובים או בעיות, העונה לסטנדרטים המקצועיים הגבוהים ביותר, מומלץ לבחור חברה שמבצעת בעצמה את כל השלבים: עורכת את בדיקת ההיתכנות, מבצעת את התכנון בהתאם, דואגת לקבלת ההיתרים ומבצעת את הבנייה בפועל. 

5. בדיקות ואישור פיקוד העורף – לאחר סיום שלב הבניה, נציג הג״א מגיע לבצע בדיקות שאכן הממ״ד נבנה עפ״י התוכנית שהגשנו לטובת קבלת ההיתר וכי הממ״ד תקין עפ״י כל האישורים שנשלחו כגון: שלד, אטימות, בדיקת מעבה לטיח, התקנת מערכות אוורור וסינון ועוד.

עלות הוספת ממ"ד בבית משותף

עלויות הוספת הממ"דים תלויות במספר פרמטרים כמו כמות הממ"דים שנבנים בבניין, גודלם ועוד. את הממ"ד הבסיסי ניתן לשדרג על ידי בחירה ברמת גימור גבוהה יותר, הוספת נקודות חשמל ותקשורת נוספות, דלת הזזה או דלת עץ פנימית ועוד, כל אלו משפיעים גם הם על המחיר. בהערכה כללית, בניית ממ"ד יחיד בית משותף יעלה בין 130-160 אלף שקלים.  

פרמטר נוסף שחשוב לקחת בחשבון בחישוב העלויות הוא שהוספת ממ"ד היא למעשה הדרך היחידה שמאפשרת לכם להגדיל את שטחה הפנימי של הדירה בפטור ממס, כיוון שהיא אינה כרוכה בתשלום היטל השבחה לממ״ד שגודלו עד 9 מ״ר נטו + קירות.

כמה זמן אורך תהליך בניית ממ״ד

גם משך התהליך משתנה בהתאם לפרמטרים שונים, שחלקם מוזכרים לעיל, אך בסך הכל מדובר על תהליך קצר יחסית. בפרויקט שכולל, לדוגמה, הוספת 6 ממ"דים לבניין בוטיק, זמן הביצוע יעמוד על כ-4-6 חודשים. פרויקט גדול יותר, שכולל הוספת 24 ממ"דים, יצריך 6-10 חודשי ביצוע. לכך יש להוסיף את פרק הזמן המקדים הכולל את בדיקת ההיתכנות, התכנון והוצאת ההיתרים, אשר לרוב יסתיימו תוך 12 חודשים.

בחירת הקבלן לתוספת ממ״ד

הוספת ממד לבניין או הוספת ממד לבית קיים דורשת בשני המקרים בדיקות קפדניות, תכנון מדויק וביצוע ברמה הגבוהה ביותר. על הממ"דים לעבור שורה של בדיקות מחמירות על מנת להבטיח את תקינותם, לכן הקמתם צריכה להיעשות על ידי אנשי המקצוע המנוסים ביותר, שמכירים מקרוב את התקנות, את האתגרים התכנוניים ואת האילוצים שעשויים לעלות מן השטח.

חברתנו רום ושלח, מקבוצת גמז הנדסה ובינוי בע"מ, מתמחה בהוספת ממ"דים לבתים משותפים ונחשבת לאחת החברות המובילות בישראל בתחום הבנייה, השיפוצים ושיקום המבנים. החברה אחראית על כל שלבי התהליך, מ-א' ועד ת' – בדיקת ההיתכנות הראשונית, התכנון, תהליך הרישוי בדיקות ואישורים הג״א והבנייה עצמה – ומבצעת את כולם במקצועיות, במסירות ובאחריות.

כיוון שמתחילתו ועד סופו, הפרויקט מתבצע על ידי גוף מקצועי יחיד, מובטחת לדיירים כתובת אחת, זמינה ונגישה לקבלת עדכונים, ייעוץ ומענה לכל שאלה, ותהליך סינרגטי ויעיל עם מינימום תקלות, מינימום חריגה מלוחות הזמנים ומקסימום איכות ובטיחות.