למה בבניין אחד אפשר להוסיף ממ"ד ובבניין סמוך מקבלים תשובה אחרת?

הוספת ממ"ד בבניין אחד מתקדמת, ובבניין ממול נאמר "זה מורכב". ההסבר עשוי להימצא בכמה גורמים: ההוראות התכנוניות החלות על המגרש, מאפייני המבנה והקרקע, המיקום האפשרי של התוספת וההסכמות הנדרשות בבניין המשותף.

נקודות מפתח

• מגרשים סמוכים יכולים להיות כפופים לתוכניות שונות, ולכן שכנים עשויים לקבל תשובות שונות עוד לפני בדיקת המבנה עצמו.

• בניינים שנראים תאומים עשויים להיבדל בשלד, בגובה, בתשתיות ובתנאי הקרקע, ולכן ההיתכנות ההנדסית נבדקת בנפרד לכל בניין. גם אם בניינים נראים זהים – היתכנות אדריכלית והנדסית נעשית פרטית.

• אישור שניתן לבניין סמוך אינו מבטיח שניתן יהיה לבצע את אותה תוספת בבניין שלכם.

• הסכמת בעלי הדירות היא היבט נוסף שיש לבדוק בהתאם להוראות הדין ולנסיבות הפרויקט.

מה קובע אם מותר לבנות ממ"ד בבניין שלכם? 

ההוראות והתוכניות החלות על המגרש משפיעות על האפשרות להוסיף ממ"ד ועל מיקומו. תוספת ממ"ד אינה מותנית בקיומן של זכויות בנייה רגילות פנויות, אך היא עדיין כפופה להוראות ולתנאים הרלוונטיים. מגרשים סמוכים יכולים להיות כפופים למגבלות שונות, ולכן גם באותה שכונה עשויות להתקבל תשובות שונות.

דמיינו שני בניינים ברחוב אחד. בראשון מתברר שיש אפשרות להרחיב לצדדים. בשני מגלים שקו הבניין קרוב לגבול המגרש או סמוך מדיי לבניין שכן שמגביל את התוספת הרצויה ונדרשת בחינה של אפשרויות אחרות. מבחוץ הבניינים נראים דומים, אבל מבחינה תכנונית המצב עשוי להיות שונה.

גם כאשר קיימות הוראות המאפשרות תוספת שטח לממ"ד, בכפוף לתנאים הרלוונטיים, אין פירוש הדבר שאפשר למקם אותו בכל מקום.

ארבע שאלות שהוועד יכול לברר כבר עכשיו:

• אילו תוכניות חלות על המגרש, ומה הן מאפשרות?

• היכן עוברים קווי הבניין, ומהן המגבלות על מיקום התוספת?

• האם המבנה או האזור מוגדרים לשימור?

• איזה מסלול רישוי רלוונטי לפרויקט: פטור מהיתר, ככל שהתנאים מאפשרים זאת, או הליך רישוי אחר?

על מסלול הפטור מהיתר ועל תנאי הזכאות לו אפשר לקרוא באתר מינהל התכנון. חשוב לדעת שלא כל בניין או תוספת ממ"ד מתאימים למסלול הזה, ויש לבדוק את התנאים החלים על הפרויקט.

כדי להבין כיצד מתחילים בבדיקת האפשרויות, אפשר לקרוא גם על השלבים הראשונים בבנייה ובדיקת ההיתכנות.

איך מבנה הבניין והקרקע משנים את התשובה גם בין בניינים תאומים?

גם בניינים שנראים זהים עשויים להיות שונים במבנה, בגובה, בתשתיות ובתנאי הקרקע שמתחתם. כל אלה משפיעים על האפשרות למקם ממ"ד ולבצע את התוספת מבחינה הנדסית.

אחרי שבוחנים את האפשרויות התכנוניות, חשוב להבין מה ניתן לבצע בשטח. ממ"ד הוא מבנה מבטון מזוין, והוספתו מחייבת תכנון הנדסי מתאים, לרבות בחינת הביסוס, החיבור למבנה הקיים והדרישות למרחב מוגן.

המשמעות פשוטה: בבניין אחד אפשר למצוא פתרון הנדסי מתאים במיקום שהדיירים מעוניינים בו. בבניין סמוך, אותו מיקום עשוי להיות מוגבל בגלל תשתיות, קווי בניין, חדר מדרגות, תנאי הקרקע או מאפייני המבנה הקיים. לעיתים ניתן למצוא מיקום חלופי שבו אפשר להוסיף ממ"ד, אך הוא אינו שימושי או מתאים לצורכי הדיירים. גם זה שיקול חשוב בהחלטה אם וכיצד להתקדם בפרויקט. 

שאלות שכדאי לברר:

• היכן ניתן למקם את הממ"ד ביחס לדירה ולמבנה, והאם המיקום מתאים לצורכי הדיירים?

• כיצד מתוכננים החיבור למבנה הקיים והביסוס של התוספת?

• כיצד מתבצעות דגימות הקרקע הנדרשות לצורך תכנון הביסוס?

• האם קיימים הבדלים בין הקומות שעשויים להשפיע על פתרון התכנון?

את הבדיקות האלה מבצעים בעלי המקצוע המתאימים. להיכרות עם תהליכי התכנון והרישוי ועם הגורמים המעורבים בהם, אפשר לקרוא גם על תהליך היתר הבנייה.

מה עושים כשהשכן קיבל אישור ואתם לא?

אישור שניתן לבניין סמוך אינו מעיד בהכרח על האפשרות לבצע את אותה תוספת בבניין שלכם. במקום להסתמך על התכנון של השכנים, חשוב להבין מה מותר ומה אפשרי במגרש ובמבנה הספציפיים.

גם מבחינת העלויות, ההבדלים בין הבניינים עשויים להיות משמעותיים. שיטת הביצוע, תנאי הגישה, היקף העבודות והדרישות ההנדסיות משפיעים על התמחור. לכן הערכות מחיר כלליות אינן תחליף להצעת מחיר המבוססת על מאפייני הפרויקט.

לפני שמתקדמים, חשוב לקבל תמונה ברורה של הנושאים הבאים:

• ההוראות והמגבלות התכנוניות החלות על המגרש .

• ההיתכנות ההנדסית של התוספת.

• מסלול הרישוי והאישורים הנדרשים.

• הסכמות בעלי הדירות בהתאם להוראות הדין. אם קיימות התנגדויות, אפשר לקרוא גם על התמודדות עם התנגדות דיירים להוספת ממ"ד.

• היקף העבודות והנתונים הנדרשים לקבלת הצעת מחיר מבוססת.

אין מדובר בהכרח בשלבים שמתבצעים בזה אחר זה. ההיבטים התכנוניים, ההנדסיים והמשפטיים קשורים זה בזה, ולעיתים נדרש לבחון אותם במקביל.

רום ושלח היא חברה קבלנית מבצעת, המלווה פרויקטים משלב בדיקת ההיתכנות, דרך התכנון והרישוי ועד הביצוע והמסירה, בפריסה ארצית. הניסיון בשטח מאפשר לנו להבין את האתגרים שעשויים להתעורר כבר בשלבים המוקדמים ולבחון את אפשרויות הביצוע בהתאם למאפייני כל בניין.

רוצים להבין אם ואיך אפשר להתקדם בפרויקט שלכם? דברו איתנו ונעשה לכם סדר.

רום ושלח, יש לכם על מי לבנות.

תמונה להמחשה