חברתנו, 'רום ושלח' לוקחת חלק פעיל בשינוי פני מרחבי הערים. עם מחויבות להנעת חדשנות, לעקרונות ההנדסיים הקפדניים ביותר ושיטות עבודה וחומרי הגלם האיכותיים ביותר, אנו יוזמים ומובילים פרויקטים של תמא 38 הריסה ובניה במסגרת ההתחדשות העירונית בישראל.
לאורך השנים, זכינו לקדם מיזמים רבים במסגרת תוכנית תמא 38 הריסה ובניה וחידשנו שכונות מגורים רבות בישראל. יחד, נוכל לאפשר לכם להינות משלל יתרונות התוכנית ולצעוד אל עבר חוויית מגורים חדשה.
מהי תוכנית תמא 38/2 הריסה ובנייה?
תוכנית מתאר אזורית מס' 38/2, המכונה גם תמ"א 38 הריסה ובניה היא תכנית התחדשות עירונית בולטת בישראל הנוקטת גישה מקיפה לחידוש והחייאת מרחבים עירוניים. בניגוד לתוכניות מתאר אחרות המתמקדות בעיקר בשיפוץ וחיזוק מבנים קיימים, או פיתוח שטחים פתוחים לאזורי מגורים, תמ"א 2/38 מאפשרת הריסת מבנים ישנים והחלפתם במבנים חדשים ומודרניים. גישה זו שואפת לא רק לשפר את הבטיחות אלא גם לקדם שיפורים אסתטיים ופונקציונליים בסביבות עירוניות באופן שימצה את המיטב מהקיים.
תוכנית תמ"א 38 הריסה ובנייה – מסגרת משפטית
המסגרת המשפטית המסדירה את תמ"א 38 הריסה ובניה מעוגנת בחוק התכנון והבנייה וחוק המקרקעין כמו גם בתקנות הרשויות המקומיות השונות בכל הנוגע ליישום תוכניות מתאר ופיתוח בנייה בישראל. כלל הוראות אלו מתוות את תהליכי קבלת ההחלטות, תכנון ויישום התוכנית. חשוב לוודא כי החברה שתיבחר לביצוע המיזם, מכירה היטב את כלל דרישות החוק הללו ונשמעת להם בכל שלב בפרויקט.
כיצד נקבעת זכאות מבנה לתמ"א 38 הריסה ובניה?
הזכאות להשתתפות בתמ"א הריסה ובניה נקבעת למספר קריטריונים מרכזיים:
אורך חיי הבניין
תמא 38-2 מתמקדת לעתים קרובות בבניינים ישנים שייתכן שלא יעמדו בתקני בטיחות ובנייה מודרניים, עם דגש על מבנים שאינם מתאימים לשיפוץ חזיתות וחיזוק מבני, כמו למשל במסגרת תמ"א 38/1. מבנים אלו בדרך כלל מועמדים להריסה ובנייה מחדש כדי להבטיח את שלומם ורווחתם של התושבים.
מיקום השכונה
הזכאות מושפעת ממיקומו של הנכס בתוך אזורי התחדשות עירונית ייעודיים או אזורים עם צורך דחוף בהתחדשות. אזורים אלו נבחרים אסטרטגית כדי להתמודד בצורה יעילה עם אתגרים עירוניים. לרוב, מהנדס העיר וגורמי התכנון ברשות המקומית הם שמקצים את האזורים הייעודיים בעיר.
הסכמת בעלי הנכסים
לא ניתן לקדם פרויקט תמ א 38 הריסה ובניה מחדש ללא רוב דרוש והסכמת הבעלים. יש להגיע להסכמת רוב מיוחד העומד על שני שליש, כלומר, 67% מבעלי הדירות, על מנת לקדם את התוכנית בבניין. השגת הרוב הדרוש לתמ א 38 2 הינו הגורם המעכב הראשוני ואחד האתגרים העיקריים הן של היזמים והן של הדיירים הנחושים לבנות את הבניין מחדש ולשדרג את אורך חייהם.
מטרות והיקף תמ"א 38/2
מיזמי תמ"א 2/38 הריסה ובניה שואפים לממש מספר יעדים חיוניים ונסובים סביב טווח רחב של היבטים.
1. שיפור הבטיחות במבני המגורים בעיר – המטרה העיקרית של תמ"א 2/38 היא לשפר את הבטיחות והשלמות המבנית של בנייני המגורים בעיר. על ידי הריסת מבנים מיושנים ובניית מבנים חדשים ובטוחים יותר, התוכנית ממזערת את הסיכונים הכרוכים בבנייה לא תקנית ומבטיחה שהתושבים יהיו מוגנים.
2. מודרניזציה ושיפור האסתטיקה – איכות חיים אינה נגזרת רק מנגישות שירותים ובטיחות. להיבט האסתטי חשיבות מכרעת בחוויית המגורים. תמ"א 2/38 מביאה נקודת מבט רעננה להתחדשות עירונית. התוכנית מאפשרת תהליכי תכנון ובנייה של מבנים מודרניים ואסתטיים המותאמים לסטנדרטים אדריכליים עכשוויים. תהליכים אלו תורמים משמעותית לנראות הכוללת של השכונה ועשויה לא פעם להעלות משמעותית את שווי הנכסים.
3. פיתוח קהילתי – מעבר לשדרוגי בניין בודדים, תמ"א 2/38 כוללת לעתים קרובות יוזמות ממוקדות קהילה. שטחים ציבוריים, פארקים ושיפורי תשתית משולבים בתוכנית על מנת לטפח תחושת קהילה ולשפר את איכות החיים של התושבים.
4. הגדלת יחידות הדיור – לעתים קרובות מוצעים תמריצים לעידוד בעלי מבנים להשתתף בתמ"א 38/2. תמריצים אלו עשויים לכלול הזדמנות לבנות יחידות דיור נוספות או להרחיב את גודל הנכס. ברוב המקרים, ייבנו בניינים בעלי קומות נוספות, מה שתורם להגדלת הזמינות של אפשרויות הדיור באזור.
5. שדרוגי תשתיות ופיתוח בר קיימא – מיזמי תמ"א 2/38 כוללים בדרך כלל שיפורי תשתית רחבים יותר באזור ההתחדשות העירונית. ממערכות הצנרת ודרכי הגישה ועד הנגישות למתקנים חיוניים ולמרחבים ירוקים, הפרויקט מקדם סביבה בריאה ובת קיימא.
כיצד מתקבל רוב במיזמי תמ"א 38/2?
התהליך להשגת הרוב הדרוש לפרויקטים של תמ"א 38/2 כרוך במספר שלבים בסיסיים:
- התוועדות בעלי הדירות – היזם יפגוש את בעלי הדירות, יציג בפניהם את התוכנית ויספק מענה לכל שאלה, חשש או אי הבנה אודות הפרויקט. ברוב המקרים, יעלו גם התנגדויות. לא תמיד ניתן יהיה להניע את הפרויקט בהסכמה פה אחד, ולעיתים רוב דרוש חוקית להניע פרויקט תמא 38-2 יספק את היזם ויאפשר התקדמות בתקווה ששאר הדיירים ישנו את דעתם ויצטרפו לפרויקט הריסה ובניה.
- ניהול משא ומתן – על מנת לקדם ככל הניתן קונצנזוס בקרב הדיירים, מתנהלים דיונים על מנת לקדם רוב והסכמות רחבות יותר אודות האופן בו תשפיע תכנית תמ"א 2/38 על בעלי הדירות ונכסיהם. מדיון על התמריצים והתנאים ועד הטיפול בכל צורך מיוחד כמו אכלוס זמני או סיוע במעבר, זהו השלב בו עולים כל הצרכים של הדיירים ונעשה מאמץ להגיע לפתרון שיקדם הסכמות.
- הצבעה – בסופו של דבר, ישתתפו בעלי הדירות בהצבעה רשמית על מנת להחליט אם להמשיך בתוכנית תמ"א 38/2. השגת אחוז ההסכמה החוקי חיונית להמשך התוכנית. הרוב הנדרש, כאמור, הוא 67% מבעלי הדירות. לרשות הדיירים והיזמים עומדים כלים משפטיים על מנת לאלץ דיירים סרבנים להסכים לפרויקט ככל שהושג רוב זה.
כיצד מתבצע הפרויקט לאחר קבלת הרוב?
לאחר הבטחת הרוב הדרוש, ניתן להמשיך בתוכנית המתאר כפי שהוסכמה. בשלב זה, יגויסו מהנדסים, קבלני בינוי ואדריכלים על מנת לבצע את עבודות התכנון המקדימות להיתר בניה, ההריסה, הבנייה והשיפוץ המוסכמות בפרויקט תמא הריסה ובניה. התהליך כולל את הריסת המבנה הישן ובניית החדש לפי התוכנית המאושרת. לכל אורך התהליך, יפקחו על ההריסה והבנייה גורמים מטעם הרשויות המקומיות וגופי רגולציה בתחום הבינוי בישראל כדי להבטיח שהמיזם עומד בתקני הבטיחות, האיכות והתכנון הנדרשים על פי חוק בישראל.
הבחירה בחברה הנכונה תקבע במידה רבה את ההזדמנויות שיעמדו לרשותך, איכות העבודה שתתקבל בסוף התהליך והעמידה הקפדנית בכלל הדרישות הרגולטוריות. מדובר בתהליך טרנספורמטיבי המשנה באופן דרמטי את פני מרחב המגורים שלך. מגמת המודרניזציה האדירה הזו ממלאת תפקיד חיוני בעיצוב מחדש של נופים עירוניים, טיפוח קהילות תוססות והבטחת עתיד טוב יותר לתושבים באזורים העירוניים של ישראל. ככל שהמדינה ממשיכה להתפתח ולהסתגל לאתגרים עירוניים משתנים, תמ"א 2/38 מייצגת גישה צופה פני עתיד להתחדשות ופיתוח עירוניים.
אנו מזמינים אותך לשתף פעולה עם המומחים שלנו ולמצות את המיטב מהמיזם שלך. למידע נוסף, ניתן לפנות אלינו כאן כעת ונחזור אליך בהקדם.
