בניית בית פרטי – המדריך השלם לבנייה מוצלחת
בניית בית פרטי היא התגלמות החלום הישראלי, אך גם תהליך מורכב, מלא שלבים ופרטים שמחייב את מעורבותם של לא מעט בעלי מקצוע שונים. אם מגיעים לתהליך לא מוכנים, מבלי להכיר את השלבים השונים ומבלי להיערך אליהם בהתאם, הדרך אל החלום עלולה בקלות להפוך לסיוט.
בשורות הבאות ננסה לעזור לכם להבין קצת יותר מה צפוי לכם בתהליך, ואולי אפילו להימנע מטעויות מיותרות שיעלו לכם זמן, משאבים וכסף רב.
אם נצא מנקודת הנחה שיש לכם מגרש פנוי וזמין לבנייה, שגייסתם את ההון הדרוש לבנייה וקיבלתם את המשכנתא, אתם עומדים כעת בפני תהליך שכולל 4 שלבים מרכזיים: תכנון, רישוי, ביצוע וקבלת אישור לאכלוס (על עלויות בניית בית פרטי ותכנון התקציב הנדרש תוכלו לקרוא בהרחבה כאן).
-
שלב התכנון
שלב התכנון הוא אחד השלבים הקריטיים בבנייה של כל מבנה, לרבות בית פרטי. התכנון משליך על בטיחות המבנה, מראהו העיצובי והשימוש היומיומי בו, על קצב התקדמות התהליך ועל עלויות הפרויקט, שעשויות לתפוח בצורה משמעותית בעקבות טעויות בתכנון.
האחראי העיקרי על שלב התכנון הוא האדריכל, אך לתהליך התכנון שותפים לא מעט אנשי מקצוע נוספים כדוגמת מהנדס קונסטרוקטור, יועצי איטום ואינסטלציה, חשמל, מיזוג ועד מעצבי הפנים.
בשלב הראשון, עוד לפני שהאדריכל מתחיל במלאכת התכנון, יש לשכור מודד לביצוע מדידה של הקרקע ולהכנת מפה טופוגרפית של המגרש. איש מקצוע נוסף שנדרש בשלב זה הוא יועץ קרקע, אשר מבצע סקר קרקע וקידוחים שמסקנותיהם משמשות לתכנון יסודות המבנה. יועץ הקרקע מגיע גם לשטח עצמו בשלב תחילת הביצוע כדי לוודא שאכן השטח עולה בקנה אחד עם הערכת יועץ הקרקע בשלב הבדיקות.
עם הנתונים שהתקבלו, נכנס לתמונה האדריכל, ומכין סקיצה תכנונית ראשונית של הבית. תפקידו הוא להגשים את הרצונות שלכם ולמלא אחר הצרכים שלכם, אך עליו להתחשב בנתוני הקרקע והסביבה, בתקני הבנייה, בהוראות התב"ע (תוכנית בניין עיר) שהכתיבה הרשות המקומית עבור המגרש ועוד. באמצעות הניסיון והידע שלו, הוא יכול למנוע מכם טעויות תכנוניות ולהציע פתרונות יצירתיים והצעות חלופיות, לכן חשוב לבחור באדריכל בעל ניסיון בתכנון בניית בתים פרטיים.
הסקיצה הראשונית היא למעשה שרטוט דו-ממדי אשר קובע את קווי המתאר של שלד הבית, את מיקום הפתחים והמדרגות ועוד. לאחר שהיא מאושרת על ידכם, נכנס האדריכל לעומק התכנון, מקבל החלטות תכנוניות מורכבות ופרטניות ומכין מודל תלת ממדי ממוחשב של הבית הצפוי להיבנות.
כאשר התוכנית האדריכלית מוכנה, היא מועברת למהנדס, אשר בוחן את החלקים הקשורים לשלד המבנה, ממיר את התכנון לשפה הנדסית ומוודא את בטיחות המבנה, את עמידותו בעומסים הנדרשים, בתנאי מזג אוויר שונים ובמצבי קיצון וחירום.
שלב התכנון, למעשה, הוא מפת הדרכים של שלב הביצוע. בשלב זה מגבשים אנשי המקצוע גם את המפרט הטכני ואת כתב הכמויות (חישוב החומרים הנדרשים לצורך הבנייה), ועל פי כל אלו יידרש לפעול קבלן הביצוע.
מומלץ להיעזר כבר בשלב זה ביועצים נוספים כגון יועץ אינסטלציה, יועץ חשמל, אדריכל נוף/ יועץ גינון, יועץ מיזוג ועוד. שיתוף הפעולה שלהם עם האדריכל יאפשר להכניס לתכנון שיקולים של איטום, ניקוז מים, מיקום נקודות חשמל ועוד, וימנע עיכובים וטעויות מיותרות בהמשך.
-
שלב הרישוי – הוצאת היתר בנייה
היתר בנייה הוא רישיון הנדרש לביצוע עבודות בנייה שונות, החל מהקמת מבנה מאפס וכלה בתוספות בנייה ועבודות שיפוץ מסוימות. תהליך הוצאת היתר הבנייה מנוהל על ידי האדריכל, והבקשה מוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
אחרי הגשת הבקשה ניתן פרק זמן קבוע בחוק להגשת התנגדויות, ולאחר מכן מוגשת הבקשה (בצירוף ההתנגדויות, אם ישנן) לדיון בפני הוועדה. על מנת לקבל את בקשת ההיתר, הוועדה נדרשת לוודא שהתכנון שהוגש לה עומד בסטנדרטים שהיא קבעה. לצורך כך, יש לקבל את אישורם של יועצים מקצועיים בתחומים שונים וכן לאשר את התכנון שהוגש מול גופים ממשלתיים ומוניציפליים כמו פיקוד העורף, כיבוי אש ועוד.
רק לאחר קבלת היתר הבנייה ניתן להתחיל בביצוע הבנייה בפועל.
-
שלב הביצוע
שלב הביצוע מתחיל ביציקת יסודות המבנה ובניית השלד. בשלב זה ייבנה המבנה הבסיסי של הבית – הקירות החיצוניים והפנימיים, הרצפות (ללא ריצוף עדיין) והתקרות, המדרגות אם ישנן והפתחים לדלתות ולחלונות.
כבר בשלב בניית השלד משולבות עבודות הקמת תשתיות למערכות חיוניות, כמו הצנרת ומערכת החשמל (לרבות ביצוע הארקה), וכן עבודות איטום מסוימות. ליקויים בשלב בניית השלד, לפיכך, עלולים לגרום בהמשך לא רק לבעיות בטיחות ויציבות של המבנה אלא גם לתקלות בתשתית האינסטלציה, האיטום, החשמל וכן הלאה. לפיכך, חשוב לבחור אנשי מקצוע מיומנים ומוסמכים, ולוודא כי הם עובדים יחד בסנכרון ובשיתוף פעולה.
לאחר בניית השלד, מסתעף שלב הביצוע למגוון עבודות ביצוע שונות – טיח, חיפויים פנימיים וחיצוניים, ריצוף, עבודות איטום, חשמל, אינסטלציה, אלומיניום, בניית גג רעפים ועוד. עם סיום עבודות אלו, יתבצעו עבודות הגמר הכוללות, בין היתר, את עבודות הנגרות השונות (מטבח, ארונות בגדים), ואת התקנת הכלים הסינטריים (מקלחונים, אמבטיות, כיורים, אסלות).
-
קבלת אישור לאכלוס
עם סיום העבודות, יש להגיש בקשה לקבלת טופס 4 – אישור אכלוס – מסמך המאשר שהבית נבנה על פי התוכניות שאושרו, בהתאם לתקנות הרשות המקומית, וכי הוא מוכן ובטוח למגורים.
על מנת לקבל את הטופס יש להגיש שורה של מסמכים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אשר תשלח אל הבית פקח מטעמה. אם יאשר את תקינות המבנה ואת התאמתו להיתר הבנייה, יינתן טופס 4. רק אז יהיה אפשר לחבר את הבית לתשתיות הגז, המים, האינטרנט והחשמל ולהיכנס להתגורר בו.
חשוב לציין כי קבלת טופס 4 אינה מחייבת את סיום עבודות הפיתוח שמחוץ למבנה, כמו החצר או החנייה. ישנו טופס נוסף, הנקרא טופס 5, שמהווה את תעודת הגמר הסופית של המבנה, ואותו ניתן להוציא רק לאחר סיום העבודות כולן. קבלת טופס 5 אינה מחויבת על פי חוק, אך מומלצת. בעתיד, בעיקר אם תרצו למכור את הבית, חסרונה עלול לעורר חשד לבנייה שאינה על פי היתר, דבר שיוביל לירידת ערך המבנה.
איך משתלטים על כל זה?
כפי שניתן להבין, בניית בית פרטי היא מלאכת מחשבת המורכבת משורה של תהליכים שונים, חלקם מתבצעים בזה אחר זה וחלקם במקביל. הדבר דורש תיאום וסנכרון בין מגוון אנשי מקצוע שונים ועשוי להיות משימה בלתי אפשרית למי שאינו בקי בתחום.
היעזרות בקבלן מפתח, אשר מרכז את התהליך, דואג למסמכים הנדרשים בכל שלב, מגייס ומנהל את אנשי המקצוע השונים, מתאם ביניהם ומפקח על עבודתם – היא חיונית בפרויקט מורכב כל כך. רק באמצעות גורם מקצועי מנוסה החולש על כל הפרטים והשלבים, תוכלו לשמור על מסגרת תקציב, לעמוד בלוחות הזמנים ולשמור על שקט נפשי.
שירותי קבלן המפתח של רום ושלח בנויים על יסודות חזקים: 15 שנות ניסיון בבנייה, שיפוץ, חיזוק ושיקום מבנים, התמחות בניהול והובלה של פרויקטים מורכבים מבדיקות השטח הראשוניות ועד לאכלוס, מומחים מקצועיים מהטובים בתחומם ושפע של סבלנות ותודעת שירות. נשמח לסייע גם לכם להגשים את חלום הבית הפרטי, ולדאוג שהדרך תהיה לא פחות טובה מהתוצאה הסופית.
