הוספת מרפסות לבניין משותף – איך עושים את זה?

אם אתם גרים בבניין נטול מרפסות וחולמים על דירה עם מרפסת, אתם לא צריכים לחפש דירה חדשה. בתהליך פשוט ומהיר יחסית, ניתן להוסיף מרפסות לדירות הקיימות ולשדרג משמעותית את איכות החיים של כל דיירי הבניין. איך עושים את זה ובמה זה כרוך?

מגיעה לכם מרפסת – גם החוק קובע

על פי תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה, המכונה גם "חוק הרחבת מרפסות שמש", לכל בניין קיים ניתן להוסיף מרפסות פתוחות (או להרחיב מרפסות קיימות ) בגודל של עד 12 מ"ר, ללא צורך בזכויות בנייה נוספות. הוספת מרפסת שמש בבניין משותף אמנם מגדיר את השטח המירבי שעומד בממוצע עד 12 מ״ר ברוטו, אך אם יש בבניין זכויות בנייה עודפות, ניתן להוסיף מרפסות שגודלן עולה על 12 מ"ר וכן להרחיב ולהגדיל מרפסות קיימות אל מעבר לגודל זה, וברוב המקרים אף להכפיל את שטחן ויותר. 

למה בכלל להוסיף מרפסת לדירה?

כפי שהסברנו בסעיף קודם, חוק הרחבת מרפסות מאפשר בניית מרפסת או הרחבת מרפסת בבניין משותף לכל דירה בישראל, כאמור בהתאם להגבלות התקנה. מרפסת היא תוספת מבורכת לכל דירה. היא מוסיפה אור ואוויר, נעים לבלות בה ברוב ימות השנה וכפי שכולנו גילינו בתקופת הקורונה, היא מצרך חיוני שמאפשר לשאוף קצת אוויר ולהנות מהעולם שבחוץ, בלי לצאת מהבית. מרבית הקונים והשוכרים רואים במרפסת ערך מוסף משמעותי שמעלה את האטרקטיביות של הדירה, ולכן גם את הערך שלה. זאת בנוסף לעליית הערך המיידית הנובעת מהגדלת שטח הנכס על ידי בניית מרפסת בבניין משותף.

מהי עליית הערך הצפויה?

עליית הערך הצפויה לאחר הוספת מרפסות בבית המשותף משתנה בהתאם למצב השוק, המיקום הגאוגרפי ועוד, אך אפשר לצפות לעלייה של 10-20%, כלומר תוספת של מאות אלפי שקלים לשווי הדירה. בנוסף, חשוב לדעת שבחלק מהערים לא ייגבה היטל השבחה על הוספת מרפסת ובחלקן, למרות שהגדלתם את שטח הנכס, גם לא יהיה שינוי בגובה הארנונה שאתם משלמים. הוספת מרפסת לבניין קיים הוא אפיק נגיש ושימושי להשבחת נכסים ושדרוג אורח החיים בבניינים שאינם זכאים או נכללים בתחום פינוי בינוי והתחדשות העירונית.

האם נדרשת הסכמה של כל דיירי הבניין?

על פי החוק, הוספת מרפסות לבניין משותף או הרחבה של מרפסת קיימת בבית משותף מצריכה את הסכמתם, או נכון יותר לומר שנדרשת אי התנגדות להרחבת מרפסת של 75% מבעלי הדירות בבניין. יש לציין כי דייר שנותן את הסכמתו לפרויקט אינו מחויב להוסיף מרפסת בעצמו או להגדילה אלא למעשה מביע את אי התנגדותו לתוספת המרפסות של הדיירים המעוניינים בכך, אך עליו לקחת בחשבון כי בדירות בהן לא תתבצע הוספת מרפסת, יוסיף הקבלן "מרפסת דמה" על מנת לעמוד בדרישת הרשויות לשמירה על חזות בניין אחידה. כך למעשה גם בפרויקט של הרחבת מרפסות קיימות. לדירות שאינן משתתפות בפרויקט, על הקבלן ובכפוף להחיית הרשות המקומית, לבנות מרפסות ״דמה״ בהרחבה על מנת ליצור חזית אחידה.

דיירים המתנגדים להוספת המרפסות ולהרחבה יוכלו להגיש את התנגדותם המנומקת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. אם לא יוכיחו שהתהליך עשוי להזיק לדירתם או לגרום להורדת הערך שלה, וככל שישנה הסכמה של 75% מדיירי הבניין, התנגדותם צפויה להידחות. עם זאת, כיוון שהגשת התנגדויות עשויה לעכב מעט את התהליך, מומלץ להגיע מראש להסכמות ולשכנע את כלל הדיירים ביתרונות הרבים הצפויים להם. בחירת קבלן מנוסה שיבין את חששות המתנגדים ויוכל לתת להם מענה מקצועי ואנושי, תוכל מאוד לעזור בכך.  

אילו סוגי מרפסות ניתן להוסיף?

הוספת מרפסות לבניין משותף יכולה להתבצע בשתי דרכים:

• הוספת מרפסות תלויות (מרפסות פלדה) – שיטת בנייה זו נחשבת לשיטה המתקדמת, המהירה והמדויקת להוספת מרפסות, בה כל מרפסת עומדת בפני עצמה ומחוברת אל עמודי הבטון הקונסטרוקטיביים של הבניין קונסטרוקציית הפלדה, עליה נבנית המרפסת. 
• הוספת מרפסות בטון – שיטת בנייה ותיקה יותר ומסורתית הכוללת ביסוס עמודי בטון בקרקע ויציקת שלד בטון, כאשר המרפסות נבנות זו על גבי זו ומשמשות לתמיכה זו בזו. יש לקחת בחשבון כי הוספת מרפסות בשיטה זו היא תהליך ממושך מעט יותר, ושאם מדובר בבניין על עמודים שהשטח תחתיו מוקצה לחניות הדיירים, העמודים שייבנו לטובת הוספת המרפסות עשויים לבטל מספר חניות, אם כי לא תמיד, ויש לכך פתרונות תכנוניים.  
• הרחבת מרפסות קיימות ניתנות לביצוע בשתי אסכולות הבניה. ז״א שניתן להרחיב מרפסת הן בקונסטרוקצית פלדה והן בבניה מסורתית.

שלבי תהליך הוספת מרפסות – כמה זמן הוא צפוי להימשך?

אחרי שהחלטתם לצאת לדרך, בחרתם נציגות שתוביל את הפרויקט וקיבלתם הסכמה מרוב בעלי הדירות, כדאי לדעת מהם השלבים הצפויים לכם. ראשית, יש לבצע בדיקה של זכויות הבניה, על מנת להבין מה גודל המרפסות שאתם זכאים להוסיף או להגדיל, ומכאן גם תהיה הנגזרת של העלות. לאחר מכן, יש לבצע מספר בדיקות הנדסיות על מנת להבין מה סוג המרפסות המתאים ולהתחיל בתכנונן. לאחר שלב התכנון, הכולל מדידות, העמדה של המרפסות ע״י אדריכל, חתימת בעלי העניין על הגרמושקה, יש להגיש את התוכניות לוועדת התכנון המקומית על מנת לקבל היתר בנייה, ורק אחרי קבלת ההיתר ניתן להתחיל בעבודות. 

החלקים המהותיים לשאלת משך התהליך הם שלב הרישוי, שעשוי לקחת מספר חודשים עד שנה וזאת עד לקבלת היתר הבנייה ושלב הבניה, שתלוי במספר המרפסות הדרושות, בגודלן ובמאפיינים של הבניין. ברוב המקרים, גם פרויקטים גדולים הכוללים הוספת עשרות מרפסות בטון או פלדה לבניין משותף, ידרשו זמן ביצוע של כשישה עד עשרה חודשים.

מה כולל מפרט מרפסת?

במפרט מרפסת לבית משותף הן בבניה מתקדמת – פלדה / תלויות והן בבניה מסורתית – מרפסות בנויות מבטון , יש לכלול את המרכיבים הבאים:

• דלת הזזה – ויטרינה יציאה למרפסת, בד״כ גדם 9000 או 7000 קליל או שוו״ע
• תריס חשמלי – משוך או תריס אור שלבי אלומיניום
• רשת נגד זבובים, בד״כ 2/3 ממפתח דלת הזזה
• נקודת ניקוז, איטום וריצוף ממספר דגמים לבחירה
• נקודות מאור, שקעים מוגנים מים והכנה למאוורר תקרה
• מעקה זכוכית עם מאחז יד אלומיניום / מעקה מתכת מעוצב

בחירת קבלן המתאים לביצוע העבודה?

על אף שמשך הביצוע קצר יחסית, הוספת מרפסות לבניין משותף והגדלת מרפסות קיימות הינו תהליך עם לא מעט מרכיבים. התהליך דורש התנהלות נכונה מול גורמי הרישוי, עמידה בתקני יציבות ובטיחות ושיתוף פעולה בין יועצים ואנשי מקצוע רבים, כגון מהנדסים, קונסטרוקטורים, אדריכלים, שמאים, אגרונומים ועוד. הקבלן הנכון הוא זה שידע לנהל הכל ביד רמה, כך שאתם כלל לא תרגישו את המורכבות ואת מספר הגורמים הרב שמעורבים בתהליך.

חברתנו, רום ושלח הנדסה שיקום ובינוי, מספקת לדיירים את כל השירותים הכלולים בתהליך הוספה והגדלת מרפסות, תחת קורת גג אחת. החברה, המתמחה בענף הבינוי והרישוי, שיקום ושיפוץ מבנים, חולשת על הפרויקט מתחילתו ועד סופו, דואגת לביצוע הבדיקות, התכנון, קבלת ההיתרים, הבנייה, תקופת הבדק והאחריות, ומאפשרת ללקוחותיה לעבור את התהליך בראש שקט לחלוטין.

לטובת הצלחת הפרויקט, אנו מביאים את אנשי המקצוע הטובים בתחום, אשר עובדים יחד בתיאום ובשיתוף פעולה על מנת לספק לכם את התוצאות הטובות ביותר, בזמן הקצר ביותר. החל מתחילת התהליך ועד לסיום תקופת הבדק ותיקון צו הבית המשותף, יעמוד לשירותכם צוות החברה לכל שאלה וייעוץ, לרבות ייעוץ משפטי במקרה הצורך.