הוספת מרפסות שמש לבניין קיים: מה בודקים לפני שמתחילים?

רוצים להוסיף מרפסות שמש לבניין, אבל לא יודעים מאיפה מתחילים? לפני שמבקשים הצעת מחיר, חשוב להבין מה נדרש מבחינת הסכמת הדיירים, מה ניתן תכנונית ואיך ניתן לבצע את התוספת מבחינה הנדסית. הבדיקות האלה עוזרות להבין אם הפרויקט אפשרי, אילו מגבלות קיימות ומה צריך לעשות כדי להתקדם.

נקודות מפתח

• הסכמת בעלי הדירות: יש לברר מהו הרוב הנדרש לפי חוק המקרקעין ובהתאם לאופי הפרויקט ולנסיבות הבניין.

• בדיקה תכנונית: יש לבחון את הוראות התכנון החלות על הבניין, את גודל המרפסות האפשרי ואת המגבלות הקיימות במגרש.

• בדיקה הנדסית: יש להבין כיצד ניתן לבצע את התוספת בבטחה, תוך התחשבות במבנה הקיים, בחניות וברכוש המשותף.

האם ניתן להוסיף מרפסות לבניין קיים, ומה קובע את התשובה?

בבניינים קיימים רבים אפשר לבחון תוספת מרפסות שמש, אך האפשרות לבצע את הפרויקט תלויה בהוראות התכנון והרישוי, ובמאפייני המגרש אל מול הנחיות עדכניות של הרשות המקומית  

אחת השאלות הראשונות היא מה גודל המרפסת שאפשר להוסיף. בהוראות תכנון מסוימות קיימת התייחסות למרפסות בשטח של עד 14 מ"ר, בכפוף לממוצע של 12 מ"ר ליחידת דיור ולתנאים נוספים. עם זאת, אין פירוש הדבר שכל דירה זכאית אוטומטית למרפסת בשטח הזה.

במקרים שבהם קיימות זכויות בנייה מתאימות והוראות התכנון מאפשרות זאת, ייתכן שניתן יהיה לתכנן מרפסות גדולות יותר או להרחיב מרפסות קיימות.

לכן, לפני שמתקדמים, חשוב לברר שלוש שאלות:

• איזו תוכנית חלה על המגרש, ומה היא מאפשרת מבחינת תוספת מרפסות?

• האם קיימות זכויות בנייה או מגבלות אחרות שעשויות להשפיע על גודל המרפסות, במיוחד כאשר מבקשים לתכנן שטח גדול יותר?

• האם קיימות מגבלות על מיקום המרפסות, עומקן והמרחקים מגבולות המגרש?

בדיקה תכנונית מוקדמת מאפשרת להבין מה ניתן לקדם לפני שמשקיעים בתכנון מפורט. כאשר הפרויקט מחייב רישוי, חשוב להכיר גם את תהליך היתר הבנייה ואת הדרישות הרלוונטיות לבניין.

מה חשוב לדעת על הסכמת הדיירים?

תוספת מרפסות לבניין משותף עשויה להשפיע על הרכוש המשותף ועל זכויות בעלי הדירות. לכן חשוב לברר מראש מהו הרוב הנדרש לקידום הפרויקט, בהתאם לאופי העבודות ולהוראות הדין החלות על הבניין.

כדאי שנציגות הבית תציג לדיירים את התכנון המוצע ואת ההשפעה האפשרית על השטחים המשותפים, כדי לאפשר קבלת החלטות מבוססת ולזהות התנגדויות בשלב מוקדם.

להרחבה, אפשר לקרוא גם על האחריות המשפטית של ועד הבית בפרויקטים משותפים.

אילו בדיקות הנדסיות חשוב לעשות בחזית ובמבנה הבניין?

לצד הבדיקה התכנונית, חשוב להבין כיצד ניתן לבצע את התוספת בפועל. הבדיקה ההנדסית מתייחסת למצב המבנה הקיים, ליסודות ולשיטת הביצוע המתאימה.

הנושאים המרכזיים שנבחנים הם:

• שלד ויסודות: מהנדס קונסטרוקציה בוחן את מצב המבנה ואת האפשרויות ההנדסיות לביצוע התוספת.

• שיטת הביצוע והחיבור למבנה: המהנדס בוחן כיצד ניתן ליישם את התכנון באופן בטוח ומתאים לבניין הקיים.

אחת השאלות שמעסיקות דיירים היא האם תוספת המרפסות תפגע בחניות קיימות או ברכוש המשותף. בבניינים עם חניון תת־קרקעי או שטח מוגבל, ייתכן שיידרשו פתרונות תכנוניים והנדסיים מיוחדים.

למשל, במקרים מסוימים אפשר לבחון מרפסת תלויה ללא עמודי תמיכה וללא ביסוס בקרקע, בכפוף לבדיקה ולאישור של מהנדס קונסטרוקציה. פתרון כזה עשוי לסייע כאשר קיימות מגבלות על הצבת עמודים בשטח הבניין, אך התאמתו תלויה בתנאים ההנדסיים והתכנוניים של הפרויקט.

חשוב לזכור שתוכנית אדריכלית אינה תחליף לבדיקה של מהנדס. לפני שחותמים על הסכם, מומלץ להבין אילו בעלי מקצוע נדרשים לפרויקט ומהן הבדיקות שיש לבצע.

מתי אפשר לקבל הצעת מחיר לתוספת מרפסות?

עלות הוספת מרפסות תלויה בגודלן, בגישה לביצוע הפרויקט, רמת המפרט הטכני והגמר בשיטת הביצוע ובהיקף העבודות (כמות משתתפים בפרויקט). לאחר שמתקבלת תמונה ברורה יותר של ההיתכנות ושל הדרישות התכנוניות וההנדסיות, אפשר לגבש את היקף הפרויקט ולהתקדם להצעת מחיר מבוססת יותר.

רום ושלח היא חברה קבלנית מבצעת, המלווה פרויקטים משלב בדיקת ההיתכנות, דרך התכנון והרישוי ועד הביצוע והמסירה, בפריסה ארצית.

רוצים להבין אם ואיך אפשר להתקדם בפרויקט שלכם? דברו איתנו ונעשה לכם סדר.

רום ושלח, יש לכם על מי לבנות.