רוצים להוסיף ממ"ד? כך תדעו מתי צריך כל בעל מקצוע

בפרויקט תוספת ממ"ד נכנסים לתמונה כמה בעלי מקצוע, אבל הם לא נכנסים באותו שלב ולא אחראים על אותם דברים. עבור ועד בית שמתחיל את הדרך, ההבדלים ביניהם לא תמיד ברורים: למי פונים קודם? מי בודק אם בכלל אפשר לבנות? מתי צריך מהנדס? ומתי נכון לפנות לקבלן כדי לקבל הצעת מחיר?

הבלבול הזה יכול לעלות כסף. במיוחד כאשר מבקשים לתמחר את הפרויקט מוקדם מדי, לפני שיש תכניות שמגדירות בצורה מספקת מה באמת עומדים לבצע.

לכן לפני שמתחילים לאסוף הצעות, כדאי להבין מי אחראי על מה ובאיזה שלב הוא נכנס לתהליך.

נקודות מפתח

• אדריכל הוא נקודת הפתיחה: בבדיקת ההיתכנות נדרש אדריכל שבוחן את האפשרויות התכנוניות של תוספת הממ"ד. לרוב מומלץ לבצע לפני כן גם מדידה טופוגרפית עדכנית.

• המהנדס מתכנן את השלד: בהמשך התהליך הוא מתכנן את הקונסטרוקציה וההיבטים ההנדסיים הנדרשים לביצוע התוספת.

• מפקח מייצג את הדיירים בשלב הביצוע: הוא בודק בשטח שהעבודה מתקדמת בהתאם לתכניות, למפרט ולדרישות הפרויקט.

• הקבלן מבצע את העבודה: אבל תמחור מוקדם מדי, לפני שיש תכניות ודרישות ברורות מספיק, עלול ליצור הצעות שלא משקפות את הפרויקט שיבוצע בפועל.

01 אדריכל: בעל המקצוע הראשון שצריך לפגוש

לפני שמדברים על קבלן ולפני שמנסים להבין כמה הפרויקט יעלה, צריך לדעת אם בכלל ניתן לקדם תוספת ממ"דים בבניין.

כאן נכנס האדריכל.

בשלב בדיקת ההיתכנות, האדריכל בוחן את האפשרויות התכנוניות בהתאם לבניין הקיים, למגרש, לזכויות ולמגבלות התכנון ולדרישות הרלוונטיות.

לרוב מומלץ לבצע לפני הבדיקה גם מדידה טופוגרפית עדכנית, כדי שהתכנון יתבסס על תמונת מצב נכונה של המגרש והמבנה.

בדיקת ההיתכנות עדיין אינה היתר בנייה ואינה תכנון סופי. המטרה שלה היא להבין אם יש בסיס תכנוני להתקדם ומהם הנושאים שצריך לבחון בהמשך.

זו גם הסיבה שלא כדאי לדלג ישר לשאלת המחיר. לפני שיודעים מה ניתן לתכנן, קשה לדעת מה בדיוק צריך לתמחר.

02 מהנדס: מי שמתכנן את השלד

האדריכל והמהנדס עובדים על אותו פרויקט, אבל האחריות שלהם שונה.

האדריכל אחראי על התכנון האדריכלי וקידום התכנון מול הגורמים הרלוונטיים. המהנדס אחראי לתכנון הקונסטרוקטיבי של התוספת, לרבות השלד והפתרונות ההנדסיים הנדרשים בהתאם למבנה ולתכנון.

חשוב במיוחד לדייק כאן את סדר הפעולות: בשלב בדיקת ההיתכנות הראשונית נדרש אדריכל. המהנדס אינו נדרש בהכרח לבדיקת ההיתכנות עצמה, אלא נכנס בהמשך בהתאם להתקדמות התכנון ולצרכים ההנדסיים של הפרויקט.

עבור ועד הבית, המשמעות פשוטה: לא צריך להזמין את כל בעלי המקצוע ביום הראשון. צריך לדעת מי נדרש בכל שלב ומה השאלה שעליו לפתור.

03 מפקח בנייה: העיניים של הדיירים בשטח

כשהפרויקט מגיע לביצוע, התכניות כבר צריכות להפוך לעבודות בשטח. כאן למפקח יש תפקיד אחר לגמרי מזה של האדריכל, המהנדס או הקבלן.

המפקח מטעם הדיירים עוקב אחר הביצוע ובודק שהעבודות מתקדמות בהתאם לתכניות, למפרט ולדרישות שנקבעו לפרויקט.

למשל, סטייה שמזוהה בזמן העבודה יכולה להיות פשוטה יותר לטיפול מאשר סטייה שמתגלית רק לאחר שהעבודה כבר התקדמה.

חשוב גם להבחין בין פיקוח עליון, המתבצע על ידי המתכננים במסגרת תפקידם ובנקודות הנדרשות, לבין פיקוח צמוד מטעם הדיירים, שמטרתו ללוות באופן שוטף את הביצוע ולייצג את האינטרסים שלהם מול הקבלן.

המפקח אינו מחליף את הקבלן, והקבלן אינו מפקח על עצמו. אלה תפקידים שונים עם אחריות שונה.

04 קבלן: אל תתחילו מהמחיר

וכאן מגיעה אחת הנקודות החשובות ביותר עבור ועד בית.

אין משמעות הדבר שקבלן יכול להתחיל לבצע תוספת ממ"ד לפני קבלת ההיתר. הסיכון מתחיל הרבה קודם, כאשר מנסים לקבל תמחור ולסגור את מחיר הביצוע לפני שיש תכניות שמגדירות בצורה מספקת מה באמת נדרש בפרויקט.

כאשר ועד בית מבקש הצעת מחיר מוקדם מדי, הקבלן מתמחר על בסיס המידע הקיים באותו רגע. אם בהמשך התכנון משתנה, מתווספות דרישות או מתברר שהיקף העבודה שונה, גם המחיר עלול להשתנות.

במילים אחרות, הבעיה אינה שקבלן "נכנס לביצוע מוקדם מדי". הבעיה היא שהדיירים עלולים לחשוב שיש להם מחיר לפרויקט עוד לפני שהפרויקט עצמו מוגדר מספיק טוב.

ככל שהתכניות והדרישות ברורות יותר, ניתן להשוות הצעות על בסיס משותף ולהבין טוב יותר מה כל הצעה כוללת.

אז מי מחבר את כל בעלי המקצוע לפרויקט אחד?

ועד הבית לא אמור להפוך בעצמו למנהל של אדריכל, מהנדס, מפקח, קבלן ויועצים נוספים.

האתגר בפרויקט ממ"ד בבניין משותף הוא לא רק למצוא אנשי מקצוע טובים. צריך גם לגרום לכל אחד מהם להיכנס בזמן הנכון, לעבוד על בסיס אותו מידע ולהתקדם כחלק מתהליך אחד.

ברום ושלח אנחנו מרכזים תחת קורת גג אחת את כל שלבי הפרויקט, משלב בדיקת ההיתכנות והתכנון, דרך הרישוי והתיאום בין הגורמים המקצועיים ועד הביצוע והמסירה. כחברה קבלנית לביצוע וניהול פרויקטים הנדסיים, אנחנו לא רק מלווים את התהליך, אלא מביאים את הפרויקט מהתכנון אל הביצוע בשטח, כך שלדיירים יש גוף מקצועי אחד שמכיר את הפרויקט לכל אורך הדרך.

יש לכם בניין שרוצה להוסיף ממ"דים ולא ברור לכם למי צריך לפנות קודם? דברו איתנו ונעשה לכם סדר.

רום ושלח – יש לכם על מי לבנות.