מה עושים כשדיירים מתנגדים להוספת ממ"ד בבניין המשותף

דייר אחד אמר "לא" והוועד כבר חושש שהפרויקט ייעצר? אנחנו מלווים ועדי בית במצבים כאלה, ולרוב ההתנגדות לא סוגרת את הדלת. לפי החוק, בדרך כלל נדרש רוב של 60% מבעלי הדירות (בכפוף לבדיקה בפרויקט עצמו), ולכן כדאי קודם להבין מה מניע כל "לא", ורק אחר כך לבחור צעד.

מה כדאי לזכור לפני שמתקדמים

• לפי תיקון 37 לחוק המקרקעין, רוב של 60% מבעלי הדירות מספיק בדרך כלל להוספת ממ"ד בבית משותף, ולכן דייר מתנגד אחד לא עוצר את הפרויקט (בכפוף לבדיקה בפרויקט עצמו).

• כשמסדרים את ההתנגדויות לפי שלושה נושאים (חשש אישי, שאלת ההסכמה החוקית והיתכנות תכנונית), חוסכים שיחות מיותרות ומכוונים כל מחלוקת לצעד שמתאים לה.

• מענה ענייני ושקוף לחששות הדיירים יכול לצמצם התנגדויות ולמנוע מחלוקות מיותרות.

• היתכנות תכנונית נבדקת לפני תמחור והצבעה, כדי שהדיירים יחליטו על תוכנית שאפשר לבצע.

למה דיירים מתנגדים, ומה כל התנגדות באמת אומרת?

רוב ההתנגדויות לממ"ד נופלות לשלוש קבוצות: חשש אישי (עלות, הפרעה, חזית), שאלה של הסכמה חוקית, או ספק לגבי היתכנות תכנונית. כל קבוצה דורשת תגובה אחרת.

כשעונים על כולן באותה שיחה, השיחה מתארכת ואין החלטה. אנחנו ממליצים להתחיל ברישום פשוט: מי אמר "לא", ומה בדיוק מדאיג אותו.

• עלות: הדיירים רוצים להבין כמה הפרויקט צפוי לעלות. המחיר תלוי במאפייני הבניין, בהיקף העבודות ובמורכבות הביצוע, ולכן נחוץ תמחור לפרויקט הספציפי.

• הפרעה בזמן העבודות: דרושה תוכנית עבודה ברורה ותקשורת קבועה.

• פגיעה בחזית: זו שאלה לאדריכל, והתשובה נבדקת בתכנון.

• חוסר אמון: אין פתרון בטבלה. כאן עוזר ניהול תקשורת בין דיירים בפרויקטי תוספת שקוף ורציף.

מה קורה אם שכנים מתנגדים לבניית ממ"ד, ומה הרוב הדרוש?

לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, לצורך הרחבת דירה לשם בניית ממ"ד או ממ"ק נדרשת בדרך כלל הסכמה של בעלי 60% מהדירות, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק. הרוב הזה מאפשר לעיתים להתקדם גם כשדייר אחד או שניים מסרבים, בכפוף לבדיקה בפרויקט עצמו.

בהרחבות דירה שאינן לצורך בניית ממ"ד או ממ"ק, עשוי להידרש רוב אחר, בהתאם להוראות חוק המקרקעין ולנסיבות הפרויקט. לכן חשוב לבדוק איזה רוב נדרש לתוכנית הספציפית שלכם.

רוב חוקי הוא רק חלק מהתמונה. גם ההיבט ההנדסי והכלכלי חשוב. ככל שיש הסכמה רחבה יותר בין הדיירים, קל יותר לנהל את התהליך, לתאם ציפיות ולהתקדם בצורה מסודרת.

גם לכם כוועד יש אחריות בתהליך, ושווה להבין מראש את אחריות משפטית של ועד הבית בפרויקטים. אפשר להתקדם גם כשלא כל הדיירים מסכימים, כל עוד הרוב הדרוש קיים ונבדק. לכן אנחנו ממליצים להתייעץ עם עורך דין לפני כל צעד.

איך מנהלים את השיחה בבניין ומקדמים הסכמה צעד אחר צעד?

ניהול השיחה מתחיל בבדיקה ולא בוויכוח: מבררים אם יש היתכנות, מציגים לדיירים תוכנית ברורה, ואז מבקשים הצבעה. כל שלב עונה לסוג התנגדות אחר.

לא פעם ועדים מתחילים בתמחור לפני בדיקת ההיתכנות. כשאין עדיין תשובה על מה אפשר לבנות ובאיזה גודל, הדיירים מתווכחים על הצעה שאולי לא תתממש. שלב ראשון נכון הוא היתכנות, היתר והשלבים הראשונים: בדיקה שמבהירה מה אפשרי ומה מגביל.

1. ממפים את המתנגדים לפי סוג ההתנגדות.

2. בודקים היתכנות תכנונית והרוב הנדרש.

3. מציגים לדיירים סקיצה, לוח עבודות וטווח עלות, בלי הבטחות.

4. מקיימים אסיפה ומתעדים את ההחלטה.

5. אם הרוב קיים ועדיין יש סירוב, מתייעצים עם עורך דין לפני כל מהלך נוסף.

ההפרש בין בניינים מורגש גם בשוק: לפי ynet, בבדיקת לשכת שמאי המקרקעין, הפער במחיר למ"ר בין דירות עם ממ"ד לדירות ללא ממ"ד הגיע בתל אביב לכ-41.6% בבדיקה שפורסמה. עם זאת, מדובר בנתון שוק מקומי, ולא בהבטחה לעליית ערך בכל דירה.

רוצים להבין אם ואיך אפשר להתקדם בפרויקט שלכם? דברו איתנו ונעשה לכם סדר.

רום ושלח, יש לכם על מי לבנות.