שיפוץ חיצוני לבניין משותף להבדיל מבית צמוד קרקע בבעלות פרטית דורש שיתוף פעולה יציב בין הדיירים למען מטרה אחת משותפת והיא לשפר ולשדרג את מרחב המגורים המשותף.
להבדיל ממקרים בהם ישנן בעיות בטיחות במבנה המשותף שדורשות שיפוץ והתייחסות מיידית כגון צו מבנה מסוכן או חשש לבעיות קונסטרוקטיביות. במקרים אלו המטרה העיקרית היא להסיר את הסכנה וההתייחסות היא שונה, אך גם במקרים אלו – כדאי לנצל את העובדה שמתקיים שיפוץ בבניין ולחדש את נראות הבניין והמרחבים המשותפים.
עלות שיפוץ חיצוני לבניין משותף בישראל
המעטפת החיצונית היא למעשה סיכום של חזיתות הבניין. חזיתות אלו נחשבות לחלק החשוב והמובהק מבחינת העיצוב והמראה של הבניין ומשפיעות ישירות על התחושה הכללית של הבניין. המרכיב העיקרי והיקר מבין עבודות פרויקט השיפוץ הוא שיפוץ חיצוני לבניין. זוהי העבודה הארוכה ביותר מבין העבודות, שדורשת מיומנות וסיכונים לא מבוטלים מצד מבצע העבודה.
סוגי שכבת הגמר החזיתות של בתים משותפים בישראל רבים ומגוונים. בחירת סוג החיפוי והשכבה העליונה נבחרו והותאמו לתקופה בהם הם נבנו ולסגנון האדריכלי של אותה תקופה בה הם תוכננו כגון טיח שפריץ, טיח לחוץ, טיח אקרילי חלק, ציפוי פסיפס, אריחים, שליכט בגוון, ציפוי אבן מולא, חיפוי שיש, סמארט סטון דמוי אבן, חיפוי אלומיניום ועוד. שיפוץ חיצוני לבניין משותף כולל מספר עבודות הנובעות למעטפת וחזיתות הבניין עליהן נפרט בהמשך.
מעבר לנושא העיצובי והאדריכלי בבחירת כל אחת משכבת הגמר נוכל למצוא יתרונות וחסרונות בנושא עמידות החיפויים במזג האויר והאקלים בישראל, רמת וטיב האיטום, עלות החומר ועלות ותחזוקה, מלאי זמין לטובת שיפוץ עתידי ( כמו אבן ופסיפס ) ועוד. לדוגמה, בניינים המחופים בפסיפס שנבנו בשנות התשעים או בתחילת המאה הנוכחית. כשיש בלאי במעטפת ופסיפס מתחיל לנשור או אריחי שיש שהחלו להתנתק מחזית המבנה, ישנו קושי רב למצוא אריחי פסיפס ואריחי שיש זהים אותם יש להדביק בחזיתות הבניין בהם נשר הפסיפס. לכן, אנו ממליצים לכל בניין בו מעטפת הבניין בעלת חיפוי כזה או אחר להשאיר באופן נגיש וזמין עודף מהחומר המחפה את הבניין למקרים בהם יידרש לתקן את החזיתות של הבניין בעתיד הקרוב או הרחוק.
מהו שיקום בטון וברזל בבית משותף?
חשוב לציין כי טרם מבצעים שיפוץ וחידוש של מעטפת הבניין, בעמודים, בקומת הקרקע ובמקום בו ישנו טיח ובטון, יש לבצע תחילה שיקום יסודי של הבטון וברזלי הזיוון. ככלל, אנו ממליצים לבצע שכבת טיח מיישרת על מנת ששכבת הגמר שבחרתם תהיה אטומה חלקה ועמידה לאורך שנים בגמר שליכט וטיח. שכבה מיישרת מעלה מעט את עלות שיפוץ הבניין הכללי אך היא הכרחית לעמידות האיטום והן לנראות חזיתות הבניין ושכבת הגמר האחידה.
שיפוץ וחידוש קומת הקרקע – קומה מפולשת
שיפוץ קומת הקרקע כולל שיקום וטיפול בעמודי הבניין לפי מפרט ייחודי לשיקום בטון וברזל בעמודי בניין, צביעת תקרת קומת הקרקע, והמלצה שלנו היא יישום אף מים 20-40 מ"מ עשוי אלומיניום בכדי למנוע רטיבות בדפנות התקרה ומכניסה של מים לאורך תקרת הקומה. המלצה שלנו ליישם אף מים גם במרפסות השמש במידה וקיימות בדירות.
התקנת צנרת ניקוז מזגנים לבניין
אחת הבעיות הנפוצות בנזקים של מעטפת הבניין והעמודים היא הצינורות מזגנים הנופלים ולרוב גם מוסטים ישירות על גבי עמודי הבניין. טפטוף טיפות המים יוצרות רטיבות במקומות המפגש עם המים ואף גורמות לסדקים וקורוזיה בברזל הזיוון של העמודים. כתוצאה מכך, חלקי טיח מתחילים להתפורר וברזלי הזיון נחשפים ומחלידים, דבר אשר מחליש את תמיכות העמודים בבניין לאורך זמן.
מעבר לכך, צינורות מזגנים מתנדנדים, מטפטפים ומתוחים לכל עבר הם מראה לא אסתטי בלשון המעטה ומוזנח.
לשם כך יש להתקין צנרת ניקוז מזגנים. צנרת זו מותקנת לכל אורך הבניין מקומת הגג ועד הקרקע. בכל קומה מתוקן מחבר אפסילון אליו מחברים את צינור מי ניקוז המזגנים. גם בקומה בהם אין מזגן בשלב השיפוץ אנו מתקינים מחברים בכדי שבהתקנה עתידית של מזגן, איש המזגנים יחבר את הצינור אל תוך המחבר ויהיה מחובר ישירות לצנרת ניקוז המזגנים הראשית.
עלות עבודות חשמל ותאורה בשיפוץ בניין
מרכיבי חשמל ותאורה בשיפוץ יכולים להיכלל תאורה חיצונית בכניסה לבניין, החלפת גופי תאורה בלובי, בחדרי המדרגות, החלפת מתגים ומפסקים, תאורת חירום והוספת שקעים או מתגים על פי דרישה. העבודה תכלול אספקה והתקנה של גופי תאורה לרבות פירוק ופינוי גופי תאורה ישנים והתקנת גופי תאורת LED מוגני מים ע"י חשמלאי מוסמך. יש לציין כי העבודה חייבת לכלול ביצוע הזנות חשמל חדשות למיקומים חדשים ולמיקומים ישנים בהתאם לצורך וחיבור ללוח.
מחיר עבודות אלומיניום ומתכת בשיפוץ בניין משותף
במסגרת השיפוץ תוכלו לחדש את דלת הכניסה ללובי העשויה לרוב מאלומיניום. את דגם האלומיניום תוכלו לבחור בהתאם לעיצוב שיוחלט במשותף. כמו כן גם את תיבות הדואר של הדיירים. דבר נוסף שכדאי לקחת בחשבון הוא צביעה וחידוש כל אלמנט הפלדה במעטפת/בחזיתות המבנה לרבות סורגים, מעקות, רשתות, תושבות מזגנים, משקופים, ארגזי רוח וכל אלמנט אחר שיידרש לרבות הסרה יסודית של קורוזיה/חלודה וצביעה בשתי שכבות של המרייט או שו"ע.
שיפוץ חדרי המדרגות, לובי, קומתי ומבואות דירות
חדרי המדרגות – תיקונים וצביעת קירות ותקרת חדרי המדרגות צביעת תקרת קומת קרקע לרבות הסרה של צבע וטיח רופפים, תיקון נזקי רטיבות בכל שטח שיידרש, תיקוני טיח לאחר שיקום בטונים וברזלים, עבודות שפכטל / טיח בגר, שיוף, פריימר וצביעה חוזרת, שיפוץ או החלפה של מדרגות לא תקינות, שיוף ופוליש לחידוש המדרגות.
לובי ומבואות הדירות – צביעה וחידוש קירות מבואות הדירות, החלפת ארונות ( דלתות ומסגרות ) ארונות החשמל והתקשורת לארונות מתכת תקניים. באחריותנו לוודא שארונות הפח יהיו מגולוונים וצבועים בתנור, ועבודת שיפוץ תכלול פירוק ופינוי ארונות קיימים כולל צביעה של אלמנטי עץ פנימיים בצבע מעכב בעירה.
כניסה לבניין ולובי קומתי – כניסה לבניין והלובי יכלול ריצוף חדש, צביעה, תאורה, דלתות כניסה אוטומטיות חדשות, תיבות דואר, קודן בעל צג דיגיטלי עם פתיחה אפליקטיבית ועוד.
עלות שיפוץ וחידוש מעלית בבית משותף
לבניינים בהם יש מעלית קיימות רמות שונות ומגוונות לשדרוג ושיפוץ פנים המעלית החל מחיפוי נירוסטה, בשילוב דמוי עץ, רצפה עמידה, תאורה ריצוף ואף לוח פיקוד. עלות ממוצעת למעלית סטנדרטית יכול לנוע בין 14,000-25,000 ₪. ללא החלפת לוח פיקוד. לוח פיקוד מומלץ להתייעץ עם החברה שסיפקה את המעלית או זו שמספקת את הטיפול השוטף לתקינות המעלית.
חידוש חדר האשפה ואזור החנייה
חדר אשפה – את חדר האשפה מומלץ לחפות באריחי קרמיקה כולל רובה, לשטיפה וניקיון יעילים. כמו שאר האזורים המשותפים בבניין, יש לצבוע לאחר תיקונים ולרענן את עמדת המים בחדר האשפה לפי מידת הצורך.
אחד הדברים הנפוצים לשיפוץ הוא דרך הגישה לחדר האשפה. הביסה העיקרית היא הבלאי של שביל הגישה או הריצוף בשל פינוי האשפה ע״י מחלקת התברואה העירונית. לכן המלצתנו היא להשתמש בריצוף או חיפוי עמיד כמו אבן משתלבת שאינו יקר, או ריצוף מונע החלקה עמיד.
עלות שיפוץ חנייה – ביצוע משטח אספלט חדש לחנייה הכולל הגבהת שוחות הביוב וסימון חדש לחניות הרכבים בבניין. עלות ממוצעת לשכבת אספלט למ״ר כולל הידוק נעה סביב 120-170 ₪. עלות הגבהת שוחת ביוב תהיה בין 800-1,200 ₪ ליחידה.
עלות שיפוץ ואיטום גג הבניין המשותף
טיפול בגג הבניין לרוב הינו בשל בעיות רטיבות ונזילות מים. האיטום מתבצע באמצעות יריעות ביטומניות מולחמות ועולות לגובה של 20-30 ס"מ לפחות בדפנות הקירות הפנימיים של מעקה המעטפת החיצונית. במסגרת וטרם העבודה בגג יש לדאוג לניקיון הגג ופינוי פסולת, העתקה זמנית של מיקום דוודים, קולטים, מזגנים וכו' והחזרתם למיקומם ע"ג הגבהות כולל עיגון וקשירה – ע"י בעלי מקצוע )אינסטלטורים, טכנאי מזגנים וכו'). את איטום הגגות יש לבצע בשכבה אחת של יריעות ביטומניות APP בהלחמה בעובי 5 מ"מ עם אגרגט לבן עליון, ובמידה וקיימים איטומים ישנים, יש לוודא פירוק האיטום הישן והרופף. כמו כן יש לוודא ביצוע השלמת רולקות בטון 5/5 ס"מ וחגורות בהתאם לצורך ויישום פריימר בהתאם לצורך לפני ביצוע היריעות. האיטום ביריעות כולל ביצוע על גבי משטחים אנכיים ועל גבי חגורות היקפיות ובסיומו יכלול ביצוע בדיקת הצפה במידת האפשר.
מה המחיר לדירה בשיפוץ חיצוני לבניין משותף?
עלות ממוצעת לשיפוץ בניין מקיף תגיע לכ- 25,000 – 45,000 ₪ לכל דירה. ישנם בניינים בהם העלויות יכולות להגיע עד לכ 80,000 ₪ לכל דירה בשיפוץ מקיף לבניין. העלויות נגזרות ממספר מרכיבים:
- גודל הבניין ביחס למספר הדירות. למשל בבניין של 5 דירות שכל דירה 130 מ״ר העלות תתחלק בין 5 דיירים בלבד בעוד ששטח הבניין הוא מעל הממוצע לדירות בבניין משותף.
- היקף השיפוץ – במידה ותחליטו לבצע שיפוץ אוו שיקום נקודתי לאלמנטים בודדים כגון שיקום עמודי הבניין ותיקון קילופי טיח נושר, ולא שיפוץ כולל למעטפת אז העלות לשיפוץ תהיה קטנה אל מול שיפוץ כולל לבניין מהמקלט ועד הגג.
- בחירת המרכיבים לשיפוץ – כמו לכל מוצר בשוק ישנם מגוון אפשרויות גם לבחירת החומרים למפרט השיפוץ. בחירה של מרכיבים יקרים תבוא לידי ביטוי באופן ישיר לעלות הכוללת של השיפוץ. לדוגמה בחירה בחיפוי אלומיניום לחזיתות הבניין, בחירה של דלת כניסה חשמלית וקודן אפליטקיבי וכן הלאה.
אם נסכם או לפחות נגדר את נושא העלות של המרכיב העיקרי שהוא החזיתות של הבניין, נוכל לומר כי עלות ממוצעת למ״ר לשיפוץ מעטפת וחידוש בטיח שליכט, טיח לחוץ או שיקום פסיפס יכול לנוע בין 190 – 250 ₪ לפני מע״מ, ואילו קילוף פסיפס ושינוי חזיתות הבניין לשטיח שליכט בגוון מייקר מעט בשל עבודת הקילוף ושכבת הרבצה צמנטית טרם ביצוע שכבת הגמר ויכול לנוע במחירים של 260-350 ש״ח למ״ר. חיפוי הבניין באבן / שיש יעלה סביב מחירים של 380-550 ₪ למ״ר תלוי סוג האבן וגודל שטח המעטפת החיצונית. חיפוי מעטפת הבניין באלמנט אלומיניום עיצובי ינוע בין 780-940 ₪ למ״ר.
לסיכום
בכתוב מעלה ציינו את המרכיבים העיקריים ואף המשמעותיים הן במכלול העבודות השיפוץ והן בעלויות. טרם תחילת שיפוץ הבניין המשותף שלכם אנו ממליצים לסכם מראש ובמשותף מהם המרכיבים אותם תרצו לשקם ולחדש וכן לקבוע מסגרת תקציב לשיפוץ. יתרה מכך, אנו ממליצים לקבל כתב כמויות המפרט את מרכיבי השיפוץ ועלות כל יחידה, על מנת שתשקף עבורכם המפרט הטכני ומגוון האפשרויות הקיימות לטובת החלטה מושכלת ומוסכמת לביצוע שיפוץ הבניין.
