רוצים להוסיף ממ"ד לבניין? אל תתחילו מהמחיר
החלטתם לבדוק אפשרות להוסיף ממ"דים לבניין. יש הסכמה ראשונית בין הדיירים, מישהו כבר מכיר קבלן, ובקבוצת הוואטסאפ מתחילה לעלות השאלה שכולם רוצים עליה תשובה: כמה זה יעלה לנו?
זו שאלה טבעית, אבל היא מגיעה מוקדם מדי.
לפני שמבקשים הצעות מחיר לביצוע, צריך לענות על שאלה בסיסית יותר: האם בכלל ניתן להוסיף ממ"דים לבניין שלכם, ואם כן, באילו תנאים?
ורגע, איזה גודל ממ״ד בכלל ניתן לבנות? 9 מ״ר או 12 מ"ר? האם ניתן לתכנן ממ"ד גדול יותר הכולל גם אזור רחצה? זו שאלה שמשפיעה על האפשרויות התכנוניות, על אופן השילוב והחיבור לדירה וגם על העלות.
שני בניינים שנראים דומים מבחוץ יכולים להיות שונים מאוד מבחינת האפשרויות התכנוניות וההנדסיות שלהם. המבנה הקיים, המגרש, קווי הבניין, התשתיות, דרישות התכנון והאפשרות לחבר את הממ"דים לדירות הקיימות יכולים להשפיע על הפתרון שניתן לקדם.
לכן הצעת מחיר שמתקבלת לפני שהתמונה הזאת ברורה יכולה לתת לדיירים מספר, אבל לא בהכרח תשובה אמיתית לגבי הפרויקט שהם עומדים לבצע.
נקודות מפתח
-
לפני שמתקדמים להצעות מחיר, צריך להבין האם וכיצד ניתן להוסיף ממ"דים לבניין.
-
בדיקת היתכנות נועדה לתת תמונה ראשונית של האפשרויות והמגבלות לפני שמתחייבים להמשך הדרך.
-
תכנון ממ"ד בבניין קיים אינו זהה מבניין לבניין ודורש בחינה של המבנה, המגרש והדרישות הרלוונטיות.
-
ככל שהתכנון והדרישות מתבהרים, ניתן להבין טוב יותר את היקף העבודה ולקבל תמחור שמתייחס לפרויקט האמיתי.
-
בבניין משותף צריך לנהל במקביל גם את ההחלטות והתיאום בין בעלי הדירות.
לפני "כמה זה עולה?", צריך לדעת מה בכלל אפשר לבנות
אחת הטעויות שקל לעשות בתחילת הדרך היא להתחיל מהקבלן ומהמחיר.
ועד הבית אוסף שתיים או שלוש הצעות, משווה מספרים ומרגיש שהפרויקט כבר מתקדם. אלא שבשלב הזה ייתכן שעדיין לא ברור מה בדיוק ניתן לבנות, איזה פתרון מתאים לבניין ומה יידרש בהמשך התכנון והרישוי.
וכאן נוצרת בעיה נוספת: גם אם התקבלו שלוש הצעות מחיר, לא בטוח ששלושת הקבלנים תימחרו בדיוק את אותו הדבר.
לפני שמגיעים לשלב הזה צריך לקבל תמונה מקצועית ראשונית של הבניין ושל האפשרות לקדם בו תוספת ממ"דים.
זה בדיוק תפקידה של בדיקת היתכנות.
השם אולי לא מוכר לכל ועד בית, אבל השאלה שהיא אמורה לעזור לענות עליה פשוטה מאוד:
האם אפשר לקדם אצלנו תוספת ממ"דים, ומה צריך לקרות כדי להתקדם מכאן?
בדיקת היתכנות אינה היתר בנייה ואינה סוף התכנון. היא שלב מוקדם שמאפשר לבחון את הכיוון התכנוני וההנדסי, לזהות מגבלות ולצמצם חלק מסימני השאלה לפני שממשיכים להשקיע בתכנון, ברישוי ובביצוע.
קיבלתם תשובות שונות? זה לא בהכרח אומר שמישהו טועה
זה תרחיש שיכול לקרות בתחילת פרויקט: אדריכל אומר דבר אחד, מהנדס מעלה מגבלה אחרת וקבלן מציע פתרון נוסף.
מנקודת המבט של הדיירים, זה עלול להרגיש כאילו אף אחד לא באמת יודע מה אפשר לעשות.
אבל כל אחד מבעלי המקצוע מסתכל על הפרויקט מזווית אחרת.
האדריכל בוחן ומתכנן את הפתרון האדריכלי בהתאם לבניין ולדרישות התכנון. המהנדס בוחן ומתכנן את ההיבטים הקונסטרוקטיביים ואת השתלבות התוספת במבנה הקיים. בהמשך, הקבלן צריך לבצע בהתאם לתכנון, להיתר ולדרישות הפרויקט.
הבעיה מתחילה כאשר מנסים לקבל החלטה סופית על בסיס חלק אחד בלבד מהתמונה.
לכן השאלה החשובה היא לא רק "למי להאמין?", אלא האם כל הגורמים עובדים מתוך אותה תמונת מצב ובתהליך מתואם.
אז מה הסדר הנכון?
לאחר שנבדקה האפשרות הראשונית ונמצא שיש בסיס להתקדם, מתחיל תהליך שמטרתו להפוך את הרעיון לפרויקט מתוכנן שניתן לקדם לרישוי ובהמשך לביצוע.
התהליך כולל, בהתאם לפרויקט, תכנון מפורט, בדיקות הנדסיות, עבודה עם היועצים הנדרשים, קידום הליך הרישוי והאישורים ותיאום בין בעלי הדירות.
זה גם השלב שבו התמונה הכלכלית מתחילה להתחדד.
יש הבדל גדול בין לשאול קבלן בתחילת הדרך "כמה עולה להוסיף ממ"ד?" לבין לקבל תמחור כאשר כבר ברור יותר מה מתוכנן, מה היקף העבודה ומהן הדרישות לביצוע.
המטרה אינה לדחות את שאלת המחיר. להפך. המטרה היא להגיע אליה עם מספיק מידע כדי שהמספר שתקבלו יהיה משמעותי עבור הבניין שלכם.
ומה קורה בבניין משותף?
גם פרויקט שתוכנן היטב מבחינה הנדסית צריך להתנהל מול אנשים.
בעלי הדירות צריכים להבין מה מתוכנן, אילו החלטות נדרשות מהם, מה השלב הנוכחי ומה צפוי לקרות בהמשך.
כאשר חלק מהדיירים כבר מדברים על קבלן, אחרים עדיין מנסים להבין אם אפשר לבנות, ואם כן, מה ניתן לבנות: איפה יהיה הממ"ד ביחס לדירה? האם יתבטלו חניות? האם הגישה אליו תהיה דרך חדר קיים או שניתן יהיה להרוויח חדר נוסף לדירה? ואחרים בטוחים שהפרויקט כבר אושר, נוצר פער שמקשה על קבלת החלטות.
לכן תיאום בין הדיירים אינו שלב נפרד מהפרויקט. הוא חלק מהניהול שלו.
ככל שהמידע ברור יותר וההחלטות מתקבלות בסדר הנכון, קל יותר לוועד הבית להוביל את התהליך בלי לחזור שוב ושוב לשאלות שכבר היו אמורות להיפתר.
לא צריך לדעת הכול. צריך לדעת מה לבדוק קודם
ועד בית לא אמור להפוך למומחה בתכנון, רישוי, קונסטרוקציה וביצוע כדי להוסיף ממ"דים לבניין. אבל הוא כן צריך לדעת באיזה סדר לקבל החלטות.
-
לפני הצעת המחיר: להבין מה אפשר לבנות.
-
לפני הביצוע: לתכנן ולקדם את האישורים הנדרשים.
-
לאורך הדרך: לוודא שהדיירים ובעלי המקצוע מתקדמים מתוך אותה תמונת מצב.
ברום ושלח אנחנו מלווים פרויקטים של תוספת ממ"דים משלב בדיקת האפשרות הראשונית, דרך התכנון והרישוי ועד הביצוע והמסירה, כך שהדיירים מקבלים כתובת מקצועית אחת שמכירה את הפרויקט לכל אורך הדרך.
רוצים להבין אם ואיך אפשר להתקדם עם תוספת ממ"דים בבניין שלכם? דברו איתנו ונעשה לכם סדר.
רום ושלח – יש לכם על מי לבנות.
