שיפוץ בניין חיצוני מורכב ממספר גורמים עיקריים. ראשית, ההחלטה לבצע שיפוץ בבניין המגורים נובעת בראש ובראשונה ממספר סיבות: אם יש סדקים במבנה או שהטיח מתחיל להתקלף, ייתכן שהגיע הזמן לשיפוץ. אם קיבלתם מהעירייה צו מבנה מסוכן ודרישה לשפץ את מעטפת הבניין – יש להיכנס לתהליך שיפוץ וחיזוק של הבניין ללא דיחוי. אבל גם אם צבע הקירות דהה קצת והאפיר, או אם אתם פשוט רוצים לשדרג את איכות החיים, זו סיבה מספיק טובה להתחיל בתהליך.
היקף השיפוץ – מה הכרחי ועל מה אי אפשר לוותר?
על פי חוק, דיירים בבניין משותף מחויבים לשמור על תקינותו ואחזקתו, לרבות שמירה על נראות ראויה. במרבית תהליכי השיפוץ, תשומת הלב של הדיירים מופנית בעיקר לשיפוץ מעטפת הבניין החיצונית: צביעת קירות, תיקוני טיח, חיזוק אריחים, חיזוק עמודים, זיפות וכדומה, אך ניתן לנצל את ההזדמנות על מנת לבצע שיפוצים באזורים משותפים נוספים כמו שיפוץ לובי והכניסה לבניין, שיפוץ החנייה והגינה, וכן בחללים המשותפים הפנימיים – חדר המדרגות והמקלט.
גם אם ההחלטה לבצע את השיפוץ נובעת משיקולים אסתטיים בלבד, מומלץ לבצע בדיקה הנדסית מעמיקה על מנת להבין אם ישנם ליקויים שמחייבים תיקון, כמו טיפול בסדקים, עיבוי עמודים לשיפור יציבות הבניין, החלפת תשתיות של מים ו/או ביוב ועוד.
בנוסף, חשוב להבחין בין שיפוץ משמר, שמטרתו לטפל בליקויים ובבלאי שנוצר ולהחזיר את הבניין למצבו התקין, טרם השפעות הזמן, לבין שיפוץ משדרג, שיכול לכלול הוספת אינטרקום ומצלמות אבטחה ואף עיצוב מחדש של החללים המשותפים, לרבות החלפת חיפויים למעטפת החיצונית, שדרוג אריחים או ריצוף ואלמנטים נוספים בהתאם לרצונכם ולתקציב. ניתן גם להוסיף מעלית לבניין וכן מרפסת וממ"ד לכל דירה, אך לשם כך תידרש בדיקה של זכויות הבנייה בבניין והוצאת היתרי בנייה בהתאם.
כיצד ניתן לאמוד את עלויות השיפוץ?
מחיר שיפוץ בניין חיצוני תלוי בפרמטרים שונים, בהם גודל הבניין, היקף השיפוץ הנדרש, כמות אנשי המקצוע הדרושים ועוד. סדר הגודל הממוצע של מחיר שיפוץ חזית בניין, למשל, יעמוד על כמה עשרות אלפי שקלים לכל דירה, בהתאם לגודל הבניין וכמובן בהתאם למפרט העבודות והחומרים. התקנת מעלית תעלה, בדרך כלל, בין 350 ל-800 אלף שקלים.
לפרויקט שיפוץ בניין משותף מחיר משתנה גם בשל בחירות הדיירים. לדוגמה, עלויות שיפוץ מעטפת בניין תלויות גם באיכות חומרי הגלם וחומרי הגמר שיבחרו על ידי הדיירים או הנציגות – אם תרצו, למשל, לעשות שיפוץ משמר ולחדש את מעטפת הבניין החיצונית באמצעות שליכט צבעוני, תשלמו על כך כ-280-350 ₪ למ"ר, אך אם תעדיפו לשדרג את המעטפת לחיפוי באבן או חיפוי שיש, המחיר יעלה כ-400 ₪ למ"ר ועד 900 ₪ למ"ר, בהתאמה. בין אם תבחרו לשמר או לשדרג, חשוב לוודא כי הקבלן עמו בחרתם לעבוד משתמש בחומרים האיכותיים ביותר, על מנת שתוצאות השיפוץ יישמרו לטווח ארוך. בנוסף, יש לקחת בחשבון את שכר הטרחה של עורך הדין אשר יערוך את חוזה ההתקשרות מול הקבלן, ואת עלויותיהם של אנשי מקצוע הכרחיים נוספים כגון אדריכלים, מעצבי פנים, פיקוח הנדסי וכיוצא בזה.
יוצאים לשיפוץ הבניין. האם לשמר או לשדרג?
ככל שהיקף שיפוץ חיצוני לבניין משותף גדול יותר, כך הוא יתבטא בערך הדירות שלכם. שיפוץ בניין מקיף, הכולל את החזיתות, את כל החלקים המשותפים וגם הוספת מעלית, יכול להוביל לעליית ערך של עד 10 אחוזים. אם תחליטו לקחת את השדרוג כמה צעדים קדימה ולהוסיף לדירות שלכם גם מרפסות וממ"דים, אתם יכולים לצפות לעליית ערך על עד כ-20%, כלומר רווח של מאות אלפי שקלים.
הסכמת הדיירים לשיפוץ וחלוקת העלויות
על פי חוק, נדרשת הסכמה של 51% מדיירי הבניין על מנת לבצע שיפוץ בניין חיצוני, כאשר התקנת מעלית מחייבת הסכמה רחבה יותר, של שני שלישים מבעלי הדירות. במקרה של הוספת מרפסות וממ"דים נדרשת הסכמה, או ליתר דיוק אי התנגדות, של 75% מהדיירים להוספת מרפסות ו-60% מהדיירים להוספת ממ"דים. חשוב לציין כי הדיירים שלא מתנגדים אך אינם מעוניינים בשדרוג זה של דירותיהם, לא יחויבו בכך.
עלות שיפוץ בניין חיצוני תתחלק בין כלל הדיירים באופן יחסי לשטח וגודל הדירות. ז״א שלעלות שיפוץ בניין חיצוני מחיר שונה עבור כל דייר ובהתאם לשטח היחסי של אותה דירה מכלל מעטפת הבניין כפי שצויין לעיל, אך את עלות תוספות הבנייה הפרטיות כמו מרפסת וממ"ד ישלם כל דייר עבור הדירה שלו. שימו לב כי אם ישנם דיירים בקומת הקרקע של הבניין, הם לא מחויבים להשתתף בעלויות של התקנת מעלית.
כיצד מתמודדים עם דיירים סרבנים?
החוק קובע כי ניתן לחייב דיירים סרבנים להשתתף בעלויות השיפוץ, כל עוד מדובר בעבודות שיפוץ הכרחיות ולא בשדרוגים. על מנת להתנהל מול הדיירים הסרבנים ניתן לפנות למפקח על בתים משותפים ובהמשך גם לבית המשפט, אך פעמים רבות קבלן מנוסה ומיומן יידע לרדת לשורש ההתנגדות ולהציע פתרונות יצירתיים שיאפשרו להגיע להסכמה. י
מה תפקידו של ועד הבניין בתהליך שיפוץ בניין חיצוני?
ועד הבניין, או כל קבוצת דיירים שנבחרה על ידי הרוב לשמש כוועד השיפוץ, יהיה אחראי להתנהלות השוטפת מול הקבלן ואנשי המקצוע המלווים את התהליך, לעדכון הדיירים ולגביית הכספים. הוועד הוא גם זה יוכל לפנות למפקח על בתים משותפים במקרה של סרבנים, אך זאת רק לאחר כינוס אספת דיירים שבמסגרתה ייעשה ניסיון להגיע להסכמות.
איך בוחרים את הקבלן הטוב ביותר לביצוע שיפוץ בניין?
תהליך שיפוץ עשוי להיות מורכב ומאתגר, בייחוד כשהוא נעשה במסגרת בניין משותף הכולל מספר רב של דיירים עם דעות שונות ואינטרסים מנוגדים. חוץ מעבודה איכותית ותוצאות מוצלחות שיחזיקו לאורך זמן, חשוב שהתהליך עצמו יהיה קל ופשוט ככל האפשר, ולשם כך נדרשים אנשי מקצוע שיובילו אתכם בבטחה אל קו הסיום.
רום ושלח שיקום ושיפוץ מקיף לבניינים
רום ושלח הנדסה, מובילה את תחום הבניה, השיפוץ ושיקום המבנים בישראל. לחברה ניסיון עשיר בניהול וביצוע פרויקטים החל מבתים פרטיים, בניה רוויה ומגדלי מגורים, תוספות בניה, הקמת פרויקטים מסחריים ושכונות של בתים צמודי קרקע.
החברה משתמשת בחומרים האיכותיים ביותר, מקפידה על עמידה בלוחות הזמנים ומעסיקה את אנשי המקצוע הטובים בתחום, מאפשרים לה לפתור כל אתגר ולספק ללקוחותיה את הפתרון האיכותי והנכון ביותר, בזמן הקצר ביותר.
ייעוץ ושירות מקצועי
בין אם מדובר בפרויקט שיפוץ בניינים חיצוני או חלקי (כדוגמת שיפוץ לובי הבניין, שיקום העמודים, חיזוק המבנה וכדומה) או בכניסה לתהליך שיפוץ מלא – רום ושלח מעניקה לדיירים ליווי וייעוץ צמוד לאורך כל הדרך (כולל בתחום המשפטי במקרה הצורך), החל מתחילת ההתקשרות ועד לסיום העבודות.
מעטפת אחת לכל פרויקט
לצד הליווי השוטף, מספקת רום ושלח את כל המעטפת הדרושה לשיפוץ בניין משותף, החל בבדיקת זכויות הבנייה, תכנון השיפוץ הרצוי בשיתוף הדיירים והוצאת היתרי הבנייה וכלה בביצוע מושלם. הכל, יש לציין, נעשה In House, תחת קורת גג אחת, כך שלאורך כל הדרך, בכל שאלה, בעיה או צורך שמתעורר, יש לדיירים כתובת ברורה, מקצועית, מוכרת וזמינה.
