האם אפשר להוסיף מרפסת לכל בניין? מהם שלבי התהליך? ומה הדרך הקלה, המהירה והחסכונית ביותר לעשות זאת?
מרפסת היא תוספת חיונית לכל דירה, שמעלה משמעותית הן את איכות החיים והן את ערך הנכס. אם אתם רוצים להוסיף מרפסות לדירות בבניין קיים ולא יודעים איך לגרום לזה לקרות – הגעתם למקום הנכון.
יכול להיות שכבר התחלתם לחקור את הנושא, אולי אפילו פניתם לאנשי מקצוע, ואולי השורות האלה הן הצעד הראשון שאתם עושים כדי לברר איך עושים את זה. כך או כך, חשוב שתדעו – להיכנס באופן עצמאי לפרויקט הוספת מרפסות לבניין קיים זה לא פשוט.
מדובר בתהליך מורכב, שכולל המון שלבים ואנשי מקצוע רבים. כל אחד מהם אמנם מומחה בתחומו (אם יודעים לבחור אותם נכון), אבל מישהו צריך לדעת לתאם ולסנכרן ביניהם, תוך כדי הובלה וניהול של התהליך כולו. בלי הידע המקצועי הדרוש, זה עלול להיות קשה עד כמעט בלתי אפשרי ליישום, ולעלות לכם בזמן יקר, הוצאות מיותרות והמון כאב ראש.
אם בכל זאת תחליטו לעשות זאת בעצמכם, כדאי שתדעו לקראת מה אתם הולכים, ולכן יצרנו עבורכם מדריך מקיף על שלבי התהליך. סדר השלבים אינו מחייב ועשוי להשתנות מעט בכל פרויקט, אבל אלה כל הפעולות שתצטרכו לעשות כדי להוסיף מרפסות לדירות שלכם.
הוספת מרפסות לבניין קיים – המדריך המלא לשלבי התהליך:
1. בדיקת היתכנות
לפני שבכלל נכנסים לתהליך הוספת מרפסות לבניין קיים או הרחבת מרפסות קיימות, יש לבצע בדיקת היתכנות ראשונית שתספק לכם מידע חשוב בנוגע לפרויקט ולכדאיות שלו.
על פי החוק, כל דירה בישראל זכאית למרפסת שמש בגודל 12 מ"ר. בהתאם, גם דירות שיש בהן מרפסות קטנות יותר, זכאיות להרחבת המרפסות הקיימות עד לגודל זה. אם יש בבניין זכויות בנייה עודפות, שטח המרפסות יכול להיות אפילו גדול מ-12 מ"ר.
בדיקת ההיתכנות הראשונית נעשית על ידי אדריכל, אשר מוציא את תיק הבניין מארכיון ההנדסה של העירייה ובוחן, בהתאם לתוכנית הנמצאת בו, את זכויות הבנייה ואת קווי הבניין והמגרש. לאחר הבדיקה, ניתן לדעת מה שטח המרפסות המקסימלי שניתן להוסיף/ להרחיב, ולהעריך את היקף העבודה ואת העלויות הנדרשות.
בחלק מהמקרים, תיק הבניין לא תואם את המצב בפועל בצורה מדויקת, בשל שינויים שנעשו לאורך השנים. אם זה המצב, מומלץ לבצע מדידה טופוגרפית שתאפשר לאדריכל לקבל שרטוט מדויק של המצב הקיים. מדידה כזו תידרש ממילא בשלב מאוחר יותר, עם הגשת בקשה להיתר בנייה.
עלות בדיקת ההיתכנות נעה בין 3,000 ל-5,000 שקלים, בתוספת מע"מ, והזמן המקובל עד להגשת מסקנות הבדיקה הוא בין שבוע ל-10 ימי עסקים. אם תידרש מדידה טופוגרפית, תצטרכו להוסיף בין 4,000 ל-7,000 שקלים בתוספת מע"מ.
חשוב מאוד לבצע בדיקת היתכנות לפני כל צעד אחר בתהליך, שכן זה השלב שמאפשר לדיירים להבין מה שטח המרפסת הסופי שניתן לבנות. באמצעות הנתון החשוב הזה, הדיירים יוכלו לקבל החלטה מושכלת על סמך מידע מבוסס, ויהיה קל יותר להגיע להסכמה רחבה בנוגע ליישום הפרויקט.
בנוסף, בדיקת היתכנות לתוספת מרפסות או להרחבת מרפסות תאפשר למתכנן להבין מה התהליך הנדרש, אילו אתגרים צפויים וכיצד ניתן להיערך אליהם.
2. החתמת דיירים על הסכמה עקרונית
על פי חוק, הוספת מרפסות לבניין קיים דורשת הסכמה של לפחות 75% מבעלי הדירות בבניין. זו הסיבה שהגעה להסכמה רחבה לגבי הפרויקט חשובה כל כך.
כדי להבין אם יש לכם את אחוז ההסכמה הדרוש, יש להעביר לבעלי הדירות את תוצאות בדיקת ההיתכנות ולאחר מכן להחתים אותם על טופס הסכמה עקרונית. ניתן לעשות זאת באופן פרטני או במסגרת אספת דיירים. בשלב זה, מדובר בהסכמה רעיונית ולא מחייבת, שמטרתה לספק לכם תמונת מצב בנוגע לתמיכה בפרויקט.
יש לציין שמתן הסכמה לביצוע הפרויקט אינו בהכרח הסכמה להוספת מרפסת. דיירים שמוכנים לאפשר הוספת מרפסות לבניין אך הם עצמם לא מעוניינים להוסיף מרפסת לדירתם, לא יחויבו בכך ולא ישתתפו בעלויות הפרויקט. עם זאת, בשל הצורך לשמור על חזית בניין אחידה, יכלול התהליך הוספת מרפסות "דמה", שלא יחוברו לדירות שאינן לוקחות חלק בפרויקט. מרפסות הדמה לא ייכללו בבקשת היתר הבנייה להוספה או להרחבת המרפסות.
רוצים להבין אם יש לכם הסכמה רחבה לביצוע הפרויקט? לחצו כאן להורדת טופס הסכמה עקרונית.
3. אספת דיירים ומינוי נציגות לפרויקט
על מנת להוביל את הפרויקט, בייחוד אם בחרתם לעשות זאת באופן עצמאי, יש למנות נציגות. חבריה יכולים להיות חברי ועד הבניין הקיים, ועליהם להיבחר ברוב של 51% מדיירי הבניין.
לאחר בחירת הנציגות, יחתמו הדיירים על פרוטוקול משפטי שמעניק לחבריה ייפוי כוח לניהול והובלת הפרויקט. הבחירה תיעשה במסגרת אספת דיירים, בה יועבר לדיירי הבניין כל המידע הנוגע לפרויקט. במעמד אספת הדיירים ניתן כאמור גם להחתים את דיירי הבניין על טופס ההסכמה העקרונית.
4. החתמת הדיירים על הסכמה מחייבת
אחרי שקיבלתם הסכמה עקרונית ומיניתם נציגות, זה הזמן להחתים את הדיירים על הסכמה מחייבת לביצוע הפרויקט. כאמור, נדרשת הסכמה מחייבת של 75% לפחות מבעלי הדירות בבניין, אך מי מהם שלא מעוניין להוסיף מרפסת בעצמו אינו מחויב לכך.
על מנת לקבל את הסכמתם המחייבת של בעלי הדירות יש להחתימם על פרוטוקול משפטי מתאים, הכולל את שמותיהם ואת מספרי תעודות הזהות שלהם. לחצו כאן להורדת טופס החתמת דיירים.
5. מינוי עורך דין
כדי לוודא שכל צעד בתהליך נעשה בצורה נכונה מבחינה משפטית, נדרש למנות עורך דין שילווה אתכם וישמור על האינטרסים שלכם לכל אורך הפרויקט. מינויו ייעשה באמצעות פרוטוקול משפטי כנדרש על פי חוק.
עורך הדין יטפל במגוון ההיבטים המשפטיים של התהליך, בהם:
- עריכת חוזה משפטי עם הקבלן המבצע – החוזה יגדיר את כל התנאים הכרוכים בביצוע הפרויקט: נהלי העבודה, לוחות הזמנים, פירוט העלויות והתמורות לכל דירה, אחריות לאיכות העבודה, ערבות ביצוע וערבות בדק, תוספות ושדרוגים, אבני דרך לתשלום ועוד. החוזה יפרט את הסנקציות שיוטלו בגין אי עמידה בתנאים השונים, בהם עיכוב בסיום הפרויקט, ויגדיר מנגנון ליישוב מחלוקות בין הצדדים. ההסכם יכלול את כל הנספחים הדרושים, כולל פוליסת ביטוח תקפה המכסה את רכוש הדיירים ואת גבולות אחריותם.
- עריכת הסכמי התקשרות דומים עם כלל אנשי המקצוע בתהליך, מהאדריכל ועד אחרון היועצים.
- טיפול בהתנגדויות, אם יהיו כאלה.
- גביית תשלומים מהדיירים.
- פתיחת חשבון נאמנות לשמירה על כספי הדיירים.
- העברת התשלומים לאנשי המקצוע בהתאם להתקדמות התהליך ועל פי המפורט בהסכמים.
- רישום תוספות הבנייה בטאבו לאחר סיום העבודות.
6. מינוי אנשי המקצוע והיועצים הנדרשים לתהליך
כאמור, הפרויקט מצריך שורה ארוכה של יועצים ואנשי מקצוע מלבד האדריכל והקבלן המבצע: מהנדס, קונסטרוקטור, אגרונום, מפקח בנייה, יועץ קרקע, יועץ תנועה – וזו רק רשימה חלקית. אם אתם מנהלים את התהליך באופן עצמאי, וודאו מראש את רשימת אנשי המקצוע המלאה כדי להימנע עיכובים מיותרים.
על מנת לגייס לפרויקט את אנשי המקצוע המיומנים והאמינים ביותר, מומלץ לקבל הצעות מחיר משלושה מומחים בכל תחום, ולבחון היטב את הניסיון, המוניטין וההמלצות של כל אחד מהם. בהמשך, תצטרכו גם לתאם את העבודה ביניהם לכל אורך התהליך.
טיפ חשוב – רוב הדיירים לא מודעים לכך, אך אחד היועצים החשובים בפרויקט הוא יועץ ביטוח. תפקידו להגדיר כיסוי ביטוחי לרכוש שלכם, הפרטי והמשותף, לקבוע את גבולות האחריות הביטוחית שלכם, ולוודא שיש ביטוח צד ג' וביטוח אחריות מעביד לעובדי הקבלן.
7. שלב התכנון והוצאת ההיתר
תכנון פרויקט הוספת המרפסות נעשה על ידי האדריכל, בשיתוף כלל היועצים הרלוונטיים, ובהתאם לזכויות הבנייה, לקווי הבניין והמגרש ולתקנות הרשות המקומית. על פי התכנון נקבע מפרט טכני לביצוע וכתב כמויות.
לאחר התכנון, התוכניות מוגשות על ידי האדריכל לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לטובת קבלת היתר בנייה. קבלת ההיתר מותנית בתשלום אגרה, ש-20% ממנה ישולמו בעת הגשת הבקשה. 80 האחוזים הנותרים ישולמו עם קבלת היתר בתנאים, אשר יכלול תנאים אחרונים להשלמה. עם השלמתם יינתן היתר בנייה וניתן יהיה להוציא את הפרויקט לביצוע.
8. עריכת מכרז קבלנים לביצוע
מי שיוציא את הפרויקט לפועל הוא הקבלן המבצע, אותו מומלץ לבחור באמצעות מכרז קבלנים, המאפשר לכם לקבל מספר הצעות מחיר לתוכנית שאושרה. על אף שהמחיר הוא פקטור משמעותי, חשוב לא להתפתות למחיר הנמוך ביותר, אלא לבחון את האמינות, היכולות, הניסיון והמקצועיות של כל קבלן.
לשם כך, יש לדעת איך לנסח את המכרז מלכתחילה, איך לסווג את הקבלנים, לבדוק את האיתנות הפיננסית ואת האשראי שלהם, לברר על קיומן של תביעות משפטיות כנגדם ועוד.
9. ביצוע בפועל
הביצוע נעשה בהתאם לתכנון, למפרט וללוחות הזמנים שנקבעו בהסכם, ותחת פיקוחו של מפקח הבנייה שמיניתם. תפקידו לוודא כי העבודות מתקדמות בהתאם לתכנון ולהסכם ובהתאם לכל התקנות התכנוניות, הביצועיות והבטיחותיות.
10. סיום ומסירה
לאחר סיום העבודות, ימסור הקבלן את המרפסות החדשות לדיירים בהתאם לפרוטוקול מסירה מסודר. הפרוטוקול יבטיח שהעבודות נעשו בהתאם לכל התנאים והדרישות, ושהן עומדות בכל תקנות החוק והגופים המאשרים.
11. קבלת טופס 5 – סיום עבדות בנייה
טופס 5 הוא טופס המצהיר רשמית על סיום העבודות. על מנת לקבל אותו יש להחתים את כל הגורמים הרלוונטיים על ביצוע העבודות בהתאם לדרישות.
12. רישום בטאבו של תוספות הבנייה
השלב האחרון של התהליך הוא רישום תוספות הבנייה בטאבו. הדבר ייעשה על ידי עורך הדין לאחר המסירה וקבלת טופס 5.
זה הזמן להזכיר שאתם לא חייבים לעשות את זה לבד…
12 השלבים המפורטים לעיל הם רק קצה הקרחון. כל אחד מהם בפני עצמו כולל סדרה של שלבים וכמו שאתם יכולים להבין – קל זה לא הולך להיות. מניסיוננו, רוב הנציגויות והוועדים שמנסים לעשות את זה בעצמם, בלי ידע מקצועי מתאים, עושים טעויות שעולות להם בהרבה זמן, כסף ותסכול. חלקם נתקעים בדרך לא פעם, ורבים מהם מרימים ידיים בשלב מסוים.
אנחנו מציעים לכם – בין אם התחלתם כבר תהליך ונתקעתם באמצע, ובין אם אתם רק בבירורים ראשונים – להעביר אלינו את המושכות ולעבור את התהליך במהירות, בלי טעויות והוצאות מיותרות, ובלי כאבי ראש.
ניהול והובלת פרויקט הוספת/ הרחבת מרפסות
אנחנו מקדמים, מרכזים ומנהלים פרויקטים להוספת/ הרחבת מרפסות בבניינים קיימים, ומספקים מעטפת מלאה לכל שלבי התהליך, החל מבדיקת ההיתכנות הראשונית ועד לרישום תוספות הבנייה בטאבו לאחר המסירה. איתנו, לא תצטרכו לשבור את הראש, להתלבט לגבי סדר הפעולות הנכון או לבזבז את זמנכם על תיאום בין אנשי המקצוע השונים. אנחנו נפקח על כל התהליכים, ננהל ונרכז אותם, ובמקביל נספק לכם מעטפת משפטית מלאה לכל היבטי התהליך.
אנו מביאים איתנו ניסיון עשיר בעשרות פרויקטים דומים, מומחיות בניהול פרויקטים מורכבים מא' עד ת', מקצועיות, זמינות ויחס אישי. המטרה שלנו היא להשתמש בידע ובניסיון שלנו על מנת להקל על התהליך שלכם, ולהבטיח שגם אתם תוכלו להנות, מהר ובקלות ככל האפשר, משדרוג של הנכס ושל איכות החיים.
