ממ"ד הוא לא עוד חדר בדירה. הוא נועד להגן על חיים בשעת חירום, ולכן כל שלב בבנייה שלו עובר בדיקה ואישור: אצל הרשות המקומית, אצל פיקוד העורף ואצל אנשי המקצוע שמתכננים ובונים אותו. ממ"ד שלא קיבל את כל האישורים עלול לא לקבל טופס גמר, ובמקרים מסוימים גם לא להיחשב מרחב מוגן תקני.
במאמר הזה ריכזנו את כל האישורים שצריך כדי לבנות ממ"ד, לפי הסדר שבו הם מגיעים: מה כל אישור כולל, מי נותן אותו, ומה כדאי להכין מראש כדי שהתהליך לא ייתקע.
למה ממ"ד צריך כל כך הרבה אישורים?
ממ"ד בנוי מבטון מזוין ופלדה, עם דלת וחלון הדף, מערכת סינון ואוורור, וקירות בעובי שנקבע בתקנות. כדי שהוא באמת יגן, הדרישות ממנו מחמירות, והן נבדקות פעמיים: פעם בשלב התכנון, ופעם אחרי שהוא נבנה.
בנוסף, ממ"ד הוא תוספת בנייה לכל דבר, ולכן הוא צריך גם היתר בנייה, כמו כל תוספת אחרת. בבית משותף מצטרף לזה עוד רובד: ההסכמה של הדיירים, כי הממ"דים נבנים על הרכוש המשותף. הדרישות האלה מוגדרות בתקן הממ"ד של פיקוד העורף, והן קובעות כמעט כל פרט בתכנון.
כל האישורים לבניית ממ"ד, לפי הסדר
1. תיק מידע מהוועדה המקומית
זה הצעד הראשון מול הרשות. אדריכל, מהנדס או הנדסאי מגיש בקשה לתיק מידע, עם מפת מדידה עדכנית וצילומים של המבנה, ומשלם אגרה. תיק המידע מפרט את התנאים התכנוניים שחלים על הבניין: קווי בניין, זכויות בנייה, מגבלות ודרישות מיוחדות. בדרך כלל הוא נמסר בתוך כמה שבועות.
תיק המידע הוא הבסיס לכל התכנון. מה שכתוב בו קובע איפה אפשר למקם את הממ"דים ובאיזה גודל.
2. הסכמת דיירים
בבית משותף, הוספת ממ"דים משפיעה על הרכוש המשותף: על החצר, על החניה, על החזית ועל הביסוס. לכן צריך הסכמה של רוב מבעלי הדירות עוד לפני שמגישים את הבקשה להיתר. ככל שההסכמה רחבה יותר, כך פוחת הסיכוי להתנגדויות בהמשך. בגלל זה הסכמת הדיירים להוספת ממ"ד היא לרוב השלב שקובע אם הפרויקט יתקדם, ושווה להשקיע בה זמן כבר מההתחלה.
3. אישור פיקוד העורף לתוכנית
לפני שהוועדה נותנת היתר, פיקוד העורף צריך לאשר שהתוכנית כוללת ממ"ד תקני. הבדיקה מתייחסת, בין השאר, ל:
- מידות הממ"ד וגובהו.
- עובי הקירות, הרצפה והתקרה.
- מיקום הפתחים, ודלת וחלון ההדף.
- מערכות הסינון והאוורור.
בלי האישור הזה אין היתר בנייה. לכן כדאי שהתכנון ייעשה מההתחלה לפי הנחיות פיקוד העורף, כדי לא לחזור לשולחן השרטוטים באמצע הדרך.
4. היתר בנייה
אחרי תיק המידע מגישים בקשה להיתר בנייה, ברוב הרשויות באופן מקוון. הבקשה כוללת בין השאר:
- תוכנית ראשית.
- מפת מדידה עדכנית.
- נסח טאבו להוכחת בעלות.
- תוכנית פיתוח ותוכנית תנועה, כשנדרש.
- דו"חות קרקע וביסוס.
הבקשה עוברת בדיקת תנאים מוקדמים, ואחר כך בקרה מרחבית. בבקרה בודקים שהשטחים, קווי הבניין והתנאים עומדים בתקנות ובהנחיות של הרשות, ומטפלים בהתנגדויות אם הוגשו. בסוף מגיעה החלטת הוועדה.
בתהליך של היתר בנייה לממ"ד מעורבים כמה בעלי מקצוע, ולכל אחד מהם תפקיד ולוח זמנים משלו. מהם נגזרת גם העלות של הוצאת היתר לממ"ד: אגרות, מדידות, יועצים ועורך הבקשה. חלק מהפרויקטים יכולים לקצר את הדרך במסלול רישוי מקוצר לממ"ד, ובמקרים מסוימים אפשר אפילו לבנות ממ"ד בלי היתר בנייה.
5. התנאים להוצאת ההיתר: בקרת תכן וערבויות
גם אחרי שהוועדה מחליטה לאשר, ההיתר עצמו מותנה בכמה דברים. הראשון הוא בקרת תכן: בדיקה הנדסית של התכנון, שכוללת בין השאר יציבות המבנה ובטיחות אש. מעבר לזה צריך להפקיד ערבויות ולשלם אגרות, ולפעמים להגיש דו"ח של עורך הבקשה ואישורים נוספים, למשל של רשות מקרקעי ישראל. רק כשכל התנאים מתמלאים, ההיתר מופק ואפשר להתחיל לבנות.
6. תיעוד ואישורים בזמן הבנייה
השלב הזה הוא המקום שבו הרבה פרויקטים מפספסים. כבר בזמן הבנייה צריך לתעד את העבודה ולהכין את המסמכים שפיקוד העורף יבקש בסוף. למשל:
- תעודות בטון.
- תצהיר של האחראי על ביצוע השלד.
- אישור של מהנדס הקונסטרוקציה שהשלד נבנה לפי התכנון.
מסמך שלא הוכן בזמן קשה מאוד להשיג בדיעבד, וזה עלול לעכב את האישור הסופי.
7. אישור פיקוד העורף בסיום הבנייה
כשהבנייה מסתיימת, נציג של פיקוד העורף מגיע לבניין ובודק שכל ממ"ד נבנה לפי התוכנית שאושרה ועומד בדרישות. לבדיקה מצרפים בין השאר:
- תוכנית ההיתר (גרמושקה).
- דו"ח תקינות לממ"ד.
- תצהיר של האחראי על ביצוע השלד, ותעודות בטון.
- תוצאות בדיקת אטימות.
- דו"ח תקינות של מערכות הסינון והאוורור.
- בדיקת טיח.
- אישור התקנה של דלת וחלון ההדף.
רק אחרי האישור הזה הממ"ד נחשב מרחב מוגן תקני.
8. טופס גמר
אישור פיקוד העורף הוא תנאי לקבלת טופס הגמר מהרשות. עם הטופס הממ"ד מאושר לשימוש, והפרויקט נסגר באופן רשמי.
כמה זמן לוקח לקבל את כל האישורים?
השלב הארוך הוא התכנון וההיתר, שלוקחים בדרך כלל בסביבות שנה, לפי הרשות ולפי המורכבות של הבניין. האישורים בסוף הבנייה לוקחים פחות זמן, אבל רק אם כל המסמכים הוכנו כבר במהלך העבודה. הרבה עיכובים נגרמים בגלל מסמך אחד שחסר בבדיקה של פיקוד העורף.
מה קורה כשממ"ד נבנה בלי כל האישורים?
ממ"ד שלא עבר את הבדיקה של פיקוד העורף עלול לא לקבל טופס גמר, ובמקרים מסוימים לא להיחשב מרחב מוגן תקני. בפועל זה יכול לפגוע בכמה דברים:
- הבטיחות: אין ודאות שהחדר יגן כמו שצריך בשעת חירום.
- שווי הדירה: קונים ושמאים בודקים אם הממ"ד מאושר.
- הסדרה בדיעבד: תיקון ואישור של ממ"ד שכבר נבנה הם בדרך כלל יקרים ומסובכים יותר.
לכן כדאי לוודא כבר בבחירת הגוף שמוביל את הפרויקט שהוא אחראי גם על כל תיק האישורים, ולא רק על הבנייה עצמה.
רום ושלח: ליווי בכל תהליך האישורים
ברום ושלח אנחנו מנהלים את כל תהליך האישורים כחלק מליווי מלא של פרויקט ממ"ד בבית משותף. התהליך מתחיל בבדיקת היתכנות וזכויות בנייה, ממשיך בתכנון לפי הנחיות פיקוד העורף, בתיאום היועצים ובהגשת הבקשה, וכולל ליווי עד ההיתר. בזמן הבנייה אנחנו דואגים שכל המסמכים שפיקוד העורף ידרוש יוכנו בזמן, ומלווים את הבניין עד טופס הגמר.
כך לוועד הבית יש כתובת אחת לכל הדרך, במקום לתאם בין אדריכל, קונסטרוקטור, יועצים, גורם רישוי וקבלן. אותה גישה מלווה אותנו בכל שלבי בניית ממ"ד בבית משותף, מהבדיקה הראשונה ועד המסירה.
רוצים לדעת אם אפשר לבנות ממ"ד בבניין שלכם ואילו אישורים תצטרכו? השאירו פרטים או התקשרו 03-3850-850.
שאלות נפוצות על אישורים לבניית ממ"ד
האם צריך היתר בנייה כדי לבנות ממ"ד?
בדרך כלל כן, כמו בכל תוספת בנייה. יש מקרים מסוימים שבהם אפשר לבנות בלי היתר, או במסלול רישוי מקוצר.
מתי צריך את אישור פיקוד העורף?
פעמיים. פעם על התוכנית, לפני שהוועדה נותנת היתר, ופעם בסוף הבנייה, כשנציג פיקוד העורף בודק שהממ"ד נבנה לפי התוכנית.
אילו מסמכים צריך לבדיקה של פיקוד העורף בסוף הבנייה?
בין השאר: תוכנית ההיתר, דו"ח תקינות, תצהיר על ביצוע השלד, תעודות בטון, בדיקת אטימות, דו"ח על מערכות הסינון והאוורור, בדיקת טיח, ואישור התקנה של הדלת והחלון.
האם צריך את הסכמת השכנים?
בבית משותף כן, כי הממ"דים נבנים על הרכוש המשותף. צריך הסכמה של רוב מבעלי הדירות.
מי אחראי להשיג את כל האישורים?
זה תלוי במי שמנהל את הפרויקט. כשגוף אחד מוביל את כל התהליך, הוא אחראי גם לתיק האישורים, מתחילתו ועד טופס הגמר.
