תוספת ממ"ד בבית משותף – מה התקן דורש?

ממ"ד – מרחב מוגן דירתי, הוא חדר ממוגן שבנוי מבטון מזויין ומפלדה ואמור לשמש הגנה נגד איום רקטות וטילים. כיום חובה לבנות ממ"ד, כאשר בונים מבנה חדש ובכל תוספת בנייה. בעבר, עד שנת 1992 (מלחמת המפרץ הראשונה) לא הייתה חובה כזו ולכן ישנם בניינים ישנים (יותר ופחות) שבהם אין ממ"ד.

החדר הממוגן אמור להגן על מפני הדף או פגיעה ישירה בבניין. עצם קיומו של ממ"ד בבית מחזק את המבנה הכללי ומאפשר לברוח אליו במהירות ובקלות במקרה של סכנה. ביומיום ובשגרה הממ"ד יכול לשמש כחדר משחקים, חדר עבודה, חדר שינה וכד' ובשעת הצורך הוא אמור לשמש כמקלט ומחסה.

מהם החוקים הרלוונטיים?

חוק התכנון והבנייה, תשכ"א -1965

תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970

הנחיות פיקוד העורף

מהו התקן לממ"ד מבחינת גודל ומה נחשב לממ"ד תקני? 

ע"פ הנחיות פיקוד העורף הגודל המינימלי של ממ"ד יהיה לפחות 9 מ"ר, רוחבו יהיה 1.60 מטרים מינימום, גובהו יהיה 2.5-2.8 מטרים והנפח המינימלי יהיה לפחות 22.5 מ"ר. עובי הקירות המינימלי לממ"ד הוא 30 ס"מ ועובי הרצפה המינימלי הוא 20 ס"מ. נתון עובי הקירות משתנה בהתאם למספר קירות חוץ ( ופנים ) וקיר עם חלון נגרר. עובי קיר ממד יהיה בין 25 ס״מ ובין 40 ס״מ במקרים חריגים.

כדי שממ"ד יהיה תקני, יש להתקין בו דלת הדף, חלון הדף אטום, נקודת חשמל ונקודות תקשורת לטלפון ולטלוויזיה. כמו כן יש להתקין חיפוי וריצוף לפי תקן 5075. שימו לב, משנת 2002 חלה חובה להתקין מעברי צנרת לצורכי מעבר תשתיות כמו מיזוג אוויר, ומחודש מאי 2010 יש להתקין מערכת אוורור וסינון בממ"ד בבנייה חדשה, לפי תקן ישראלי 4570.

הממ"ד צריך להיבנות כמקשה אחת, בלי עמודים או קורות.

הדלת צריכה להיות דלת הדף משוריינת וכך גם צריך להיות החלון.

בנוסף, אין להתקין בממ"ד סורגים, שכן החלון שבממ"ד אמור לשמש כפתח מילוט מהחדר.

אילו אישורים צריך לקבל מפיקוד העורף לתקינות הממ"ד?

לאחר סיום בניית הממ"ד, על מנת שבעלי הדירות יוכלו לקבל טופס 5 (טופס גמר) נציג הג"א מגיע לדירות בהן נבנו הממ״דים ובודק שהבנייה בוצעה עפ״י התוכניות שהוגשו ושהממ"ד נבנה באופן תקין.

כדי לקבל את אישור הג"א לממ״ד תקני, יש להציג מסמכים ואישורים רבים, אשר על חלקם חתומים נותני השירות. המסמכים שיש לצרף הם אלו: צילום דף ראשון מהגרמושקה, תצהיר של האחראי לביצוע השלד, דו"ח תקינות הממ"ד, ריכוז תעודות בטון, בדיקות אטימות, בדיקות ציפויים טיח, דו"ח התקנת מערכת אוורור וסינון, דו"ח התקנת דלת וחלון + אישור תווי תקן של הדלת והחלון, מעברי צנרת-אישור מתקין המעבר + אישור החומר.

האם ממ"ד מחויב בארנונה?

התשובה חיובית. ממ"ד משמש גם למגורים ולכן בהתאם לתכלית צו הארנונה – שנועד למסות נכסים בהתאם לאופי השימוש בהם – הרשות יכולה לחייב בתשלומי ארנונה בגין שטחי הממ"ד.

האם יש צורך בהיתרים לבניית ממ"ד? מה נדרש מבחינת הרשויות המקומיות?

אכן יש צורך בהיתר לבניית ממ"ד. מדובר בהליך בירוקרטי שאינו אורך זמן רב באופן יחסי וכולל הוצאת היתר בנייה מקוצר ולאחר מכן בנייה בתקן מחמיר שיבטיח הגנה מקסימלית של המבנה לשעת הצורך.

בהתאם לחוק, כל תוספת ממ"ד מחויבת בהיתר מסודר מהרשויות.

תהליך הוצאת היתר בנייה נעשה ע"י אדריכל או מהנדס רשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים.

פטור מהיטל השבחה לממ״ד?

בבניית ממ"ד בהליך מקוצר – יש פטור מהיטל השבחה. בית המשפט העליון פסק לאחרונה, כי ממ"ד בשטח המינימלי שהוסף למבנה קיים, לא מטיל על הבעלים חבות בהיטל השבחה. הרעיון העומד מאחורי מתן הפטור הוא הרצון לעודד הוספת ובניית ממ"דים, מתוך ראיה ציבורית של חשיבותם לביטחון המדינה ואזרחיה.

במקרים מסוימים, כאשר במתן ההקלה לבניית ממ"ד נוצרה אפשרות לבניית שטח עיקרי נוסף שלא ניתן היה לבנותו ללא ההקלות, בניית הממ"ד תחויב בהיטל השבחה.

כמה זמן נמשך תהליך הוצאת היתר עד קבלתו?

תקנות חדשות שיזם פיקוד העורף, ואשר אושרו ע"י המועצה הארצית לתכנון ובנייה מקלות על הביורוקרטיה ומקצרות את ההמתנה הנדרשת לקבלת היתר בנייה לצורך הוספת ממ"ד לדירות בבנייה קיימת.

התקנות החדשות כוללות הקלות שמאפשרות לקצר את לוחות הזמנים של הליכי הרישוי לבניית ממ"ד בדירות שאין להן פתרון מיגון תקני. כך, ניתן לייצר מסלול מהיר לקבלת היתר הבנייה מוועדת התכנון המקומית.

בפועל, בזכות ההקלות החדשות, משך הזמן הנדרש לקבלת היתר בנייה לממ"ד, פחת מ-12-9 חודשים, ל-6-4 חודשים בממוצע. החיסכון בזמן בא לידי ביטוי גם בהפחתה של עלויות הרישוי, בהיקף של כ-15%, כלומר: חיסכון של אלפי שקלים.

מה השלבים המומלצים שיש לנקוט בתהליך תוספת ממ"ד לבית משותף?

לפני שנגשים למלאכה, יש לבצע בדיקת היתכנות – בדיקה זו נעשית במישור התיכנוני ע״י אדריכל החברה הממפה את אפשרויות העמדת הממ״ד בפאות הבניין ובנקודת החיבור עם כל דירה, בכפוף להנחיות עירייה ומצב נתון של הבניין. כמו כן, בודק האדריכל האם נותרו זכויות בניה לבניין שאותם יוכלו משתתפי הפרויקט לממש לטובת הגדלת הממ״ד מעבר לתקן הנדרש.

כאמור, יש לקבל היתר לבניית ממ"ד. התהליך של התכנון וקבלת ההיתר הוא תהליך חשוב, שכן יש להגיש את הבקשה לקבלת היתר בנייה לרשויות ורק לאחר מכן ניתן להתחיל בהכנה פיזית בשטח. כאמור, חברתנו מטפלת בכל המישורים בפרויקט של תוספת ממד לבית משותף, משלב התכנון, הוצאת היתרים, אישור תקינות פיקוד העורף, ביצוע ועד מסירה.

שלב הבנייה עצמו כולל חפירת כלונסאות בליווי קונסוטרוקטור החברה והזזת תשתיות במידה וקיימות, הקמת קירות מבטון מזוין, הקמת רצפה וכן התקנת דלת וחלון. לאחר מכן, אנו מבצעים עבודות לחיפוי פנים בטיח ייעודי לממ״ד, וצביעה לגמר נקי וחלק.

מהו המינימום הנדרש להסכמה לבניית ממ"ד בבית משותף?

לפני שמתחילים בהגשמת החלום על הוספת ממ"ד, יש לקבל את הסכמת הדיירים לביצוע הפרויקט.

ההסכמה הנדרשת היא של מעל 60% מבעלי הדירות בבניין. על ההסכמה להיות מפורשת וברורה. הדיירים האחרים יכולים להתנגד לבניית הממ"ד, אך אם המפקח על רישום המקרקעין יסבור, כי ההתנגדות מצד הדיירים היא סתמית וקנטרנית, הוא יאשר את הרחבת הבנייה לצורך בניית ממ"ד. עם זאת, אם יש ממש בהתנגדות, הרי שלא ניתן לחייב דייר סרבן להשתתף בפרויקט בניית הממ"ד.

מה עושים אם אין מעל המינימום הנדרש של 60% הסכמה מצד בעלי הדירות?

מכיון שאופן הבנייה של הממ"ד הוא רציף ואנכי, כלומר: ממ"ד מחובר קונסטרוקטיבית אחד מעל השני – לא ניתן לדלג כך שבקומה אחת יהיה ממ"ד ובזו שמעליה לא. על כן, נוצר מצב של ממ"ד דמה. מדובר בקירות קונסטרוקטיביים רציפים לממ"ד מתחת, אך ממ"ד זה לא כולל את החיבור של הממ"ד לדירה ואת כל עבודות הגמר כגון: ריצוף, דלתות, חלונות, חשמל וכד', אלא רק את המבנה הקונסטרוקטיבי. 

המטרה של הדיירים המעוניינים בבניית ממ"ד צריכה להיות הוספה של כמה שיותר דיירים לאלו המסכימים לבנייה, שכן העלות של ממ"ד דמה מתחלקת בין שאר הדיירים.

יש לזכור כי הוצאת היתר בנייה הוא רק עבור הדירות שמשתתפות בפרויקט. ז״א, כאשר דייר לא משתתף בפרויקט, לא מוציאים היתר בנייה לדירתו והוא לא יכול להשתמש בשלד הממ"ד.

איפה ממקמים ממ"ד בבניין משותף ומדוע מדובר בעניין מאתגר?

הבנייה של הממ"ד נעשית בצורה אנכית ורציפה. כאשר מחליטים על מיקום הממ"ד בהתאם לבדיקת היתכנות האדריכלית והנחיות פיקוד העורף, למעשה מאלצים את הדיירים לקבל את ההחלטה על המיקום. לא תמיד ההחלטה תתאים לכל הדיירים – חלקם מבצעים שיפוצים בתוך דירותיהם, חלקם משנים חדרים, מעבירים את המטבח למקום אחר וכד', כך שקשה מאוד לייצר קונצנזוס ומכאן האתגר הגדול.

בנוסף, כשמוסיפים ממ"ד יש שתי אפשרויות: או שהממ"ד הוא המשך של המסדרון או שנבנה חדר מתוך חדר. לרוב אנשים פחות אוהבים את האופציה השנייה, שכן צריך לייצר איזשהו מסדרון, מה שמקטין את החדר הקיים. רוב האנשים משתמשים בו בתור חדר עבודה, חדר ארונות וכד'. בפועל, יוצרים איזשהו מסדרון קטן ומבצעים שינוי פנימי כדי שתהיה כניסה נפרדת לחדר וניתן יהיה לנצל אותו כחדר לכל דבר.

באשר למיקום הממ"ד, יש לזכור כי לפני שמתחילים בתהליך הוספת הממ"ד, אנו ממליצים מאוד להזמין בדיקת היתכנות שתתבצע באמצעות אדריכל החברה. אנו מבצעים את הבדיקה בהתאם לתיק הבניין ובכפוף להנחיות פיקוד העורף: קו בניין, קו מגרש, עד להיכן ניתן לצאת מקו הבניין (בכל עירייה הנחיות שונות) וכד'. בדיקה כזו מאפשרת לדיירים להבין איפה יהיה הממ"ד – עניין משמעותי וחשוב מאוד לכל דייר ודייר, וכן דבר המשפיע מאוד על הביצוע ועלותו.

מהו הדין לגבי עבודות הגימור בממ"ד?

בהתאם לתקנות, ציפוי הקירות והתקרות בממ"ד צריך להיות באמצעות טיח אקרילי ולא לעלות על 2 מ"מ. לחלופין, בהתאם למפרט שמאושר ע"י רשות מוסמכת אחרת. חל איסור לבצע חיפוי עם אריחי חרסינה או קרמיקה לקירות. 

כמה עולה לבנות ממ"ד?

בניית ממ"ד בבית משותף עולה בממוצע 130,000-150,000 ₪ הכולל את היתרי הבניה, בדיקות ואישור הג״א. תקן הבנייה מחמיר ואי אפשר להשתמש בחומרים פחות איכותיים או בכמויות ברזל קטנות. כמו כן ישנם פרמטרים נוספים שמשפיעים על המחיר, כגון: איכות הבנייה, גובה הבניין, גיש ה וכמות הדיירים בבניין.

בחירת קבלן מפתח לבניית ממד בבית משותף

כאשר בוחרים בחברת בנייה לצורך ביצוע תהליך הוספת הממ"ד, חשוב לוודא כי לחברה יש ניסיון בתכנון, בקבלת היתרי בנייה ובביצוע עבודות בנייה אם בוחרים בחברת בנייה, אשר מבצעת את הפרויקט בצורה כוללת, יודעים בדיוק מה הפרויקט יעלה. כמו כן מקבלים תוצאה איכותית, שכן לחברה יש ניסיון בביצוע תהליכים כאלה.

רום ושלח, מקבוצת גמז הנדסה ובינוי בע״מ מספקים שירותי בנייה מקיפים, שכוללים תכנון וניהול, ליווי ופיקוח וכן ביצוע פרויקטים מורכבים ביותר. לחב' רום ושלח יש מגוון רחב ואיכותי של שירותים בתחום הבנייה, כולל הוספת ממ"ד ומרפסות בבניינים משותפים.

חב' רום ושלח נותנת מענה גם לבנייה פרטית וכן עוסקת בשיקום מבנים, שיפוץ, שדרוגים ותחזוקה שוטפת לצד ניהול ופיקוח. אנו דואגים לליווי ומתן ייעוץ משפטי מטעמנו לאורך כל פרויקט השיפוץ.

צוות המומחים שלנו כולל אדריכלים, מהנדסים, יועצים משפטיים עובדי בנייה ומומחים מקצועיים המלווים את הפרויקטים, קטנים כגדולים בכל שלב ולאורך כל התהליך.  

לסיכום – האם כדאי ?

כדי לדאוג לבטיחות שלכם ושל היקרים לכם, חשוב לבנות ממ"ד בדירה בה אתם מתגוררים. אמנם הדרך לבניית ממ"ד בבית משותף אינה תמיד פשוטה, אך התועלת הרבה שמרוויחים הדיירים מבניית ממ"ד היא עצומה – גם מבחינה בטיחותית וגם מתוקף העלאת ערך הדירה בגין תוספת הממ"ד. חשוב לבחור בחברת בנייה בעלת מוניטין, אשר תלווה את הדיירים ותוודא כי לאורך כל הדרך הפרויקט מתבצע בצורה הטובה ביותר.