אילו היה חוק שיפוץ בניין משותף מקיף, כולל וברור – חוק אחד מסודר שמתייחס לכל הסוגיות הרלוונטיות, הכל היה פשוט ומובן. אולם, למרבה הצער יש חוסר בהירות בעניין, שכן למשל, חוק המקרקעין שמסדיר כאמור את נושא הבתים המשותפים בישראל, לא עורך הבחנה בין שיפוץ גדול או קטן של הבניין לבין החזקה תקינה ושוטפת של הרכוש המשותף. לעתים גם עולה השאלה מתי מדובר בשיפוץ ומתי מדובר בשיפור. על כן, ובהתייחס לסוגיות נוספות, יש לפנות למספר חוקים ולבדוק את הדברים.

מהו בית משותף?

בית משותף הוא בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים, זו ההגדרה בסעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

כל דירה בבית משותף נמצאת בבעלות נפרדת, ושאר החלקים בבניין – מלבד החלקים שרשומים כדירות – נחשבים לרכוש משותף של בעלי הדירות. על כן, חלקים כדוגמת גג הבית, מעלית, מקלט, קירות חיצוניים וכו' נמצאים בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבניין.

האספה הכללית של הדיירים בבית משותף היא הגורם שמקבל החלטות לגבי ניהול הבית המשותף, והחלטות אלו מחייבות את כל דיירי הבניין. האספה דנה, בין היתר, בדרכי הניהול של הרכוש המשותף בבניין, בהוצאות הכרוכות בניהול הרכוש המשותף, בבחירת יושב ראש לוועד הבניין (נציגות בית משותף) ובהסדרת הרכוש המשותף.

האספה הכללית קובעת את תקנון הבית המשותף, ואם היא לא קובעת את התקנון, אזי על הבניין והדיירים יחול התקנון שנקבע בחוק המקרקעין.

מהם החוקים הרלוונטיים לשיפוץ בית משותף?

החוקים העיקריים העוסקים בנושא הם אלו:

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969

חוק בתים משותפים [נוסח משולב], תשכ"א-1961

חוק שיפוץ בתים ואחזקתם, תש"ם-1980

חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965

שיפוץ בבית משותף – מה קובע החוק?

ראשית, יש לציין כי שיפוץ דירה בבית משותף כרוך בהחלטת של בעלי הדירה בלבד. אין צורך לקבל לכך הסכמה משאר הדיירים. ואולם, שיפוץ כולל של בית משותף מצריך הסכמה ותשלום מצד כל בעלי הדירות בבניין. לפני שמתחילים בתהליך של שיפוץ בניין, נציגות הבית המשותף צריכה לכנס את האספה הכללית של בעלי הדירות בבניין, כדי לדון במהות השיפוץ, בנחיצותו, ביתרונותיו ובהוצאות הנדרשות כדי לממן אותו.  בעיקרון, שיפוץ בית משותף דורש הסכמה של לפחות 50% מהדיירים. יש לציין, כי יש החלטות שדורשות רוב מיוחד של מבעלי הדירות בבניין. למשל: החלטה על הוספת מעלית לבניין  תתקבל ברוב של 66% מבעלי הדירות, החלטה על הוספת ממ"ד תתקבל ברוב של 60% והחלטה על תוספת מרפסות ברוב של 75%.

באשר לסוג השיפוץ והעליות, הרי שכל עוד השיפוץ נכלל בהגדרה של "החזקה תקינה" של הבניין, כל בעלי הדירות מחויבים להשתתף בהוצאות השיפוץ. סעיף 58 לחוק המקרקעין קבוע, כי החזקה תקינה היא שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בזמן סיום הבנייה, כולל שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות. ונחדד: אם מדובר בתיקונים רגילים ובתחזוקה שוטפת של הרכוש המשותף, אין צורך בהסכמה של בעלי הדירות ואף לא באישור האספה הכללית. 

ואולם, החלטה על שיפוץ בית משותף מקיף, בעיקר כזו שמחייבת גביית כספים מבעלי הדירות וכוללת הליך של בחירת קבלן, היא כבר החלטה שיש להביאה בפני האספה הכללית. אם הוחלט לבצע שיפוץ מקיף בבניין, ההחלטה על כך תחייב את כל בעלי הדירות – זאת,  אם קיבלה רוב רגיל (51%) באספת בעלי הדירות ואם השיפוץ הוא הכרחי לצורך שמירה על הקיים. לצד זה חשוב לדעת, כי לא שיפוץ הוא לא מקשה אחת מבחינת העלויות והחיובים הכספיים, וייתכן שיהיו רכיבים שרק חלק מבעלי הדירות יממנו ואחרים לא.

נשאלת השאלה מה קורה כאשר יש דיירים שמתנגדים לשיפוץ ולא מוכנים להשתתף בעלויות. האם ניתן להכריח אותם?

דייר סרבן – מה המשמעות?

כאמור, אם מדובר בעבודות שיפוץ הכרחיות ובטיחותיות כגון: תיקון סדקים במבנה, תיקון מערכת הביוב, שיפוץ צבע וטיח, טיפול בברזל חשוף וכד', ניתן יהיה לחייב את בעלי הדירות הסרבנים להשתתף בפרויקט השיפוץ ולשלם את החלק שלהם בהוצאות הכוללות.

אבל, לא בכל רכיב ופעולה ניתן יהיה לחייב את הדיירים הסרבנים להשתתף בשיפוץ הבניין. לא ניתן לחייב את הדיירים הסרבנים להשתתף בתשלום חומרי גלם יקרים או בשיפוץ שהוא קוסמטי בלבד. בהתאם לכך, אם יהיו דיירים שירצו לצפות את הבניין בשיש יוקרתי, אך לא תתקבל ההסכמה הנדרשת, לא יאושר ציפוי כזה, אלא ציפוי איכותי אך זול יותר.

פנייה למפקח על הבתים המשותפים – מתי?

לא אחת, המפקח על הבתים המשותפים נדרש לדון בסכסוכים לא פשוטים בין שכנים, בכללם כאשר ישנם דיירים סרבנים שלא מעוניינים בשיפוץ הבית המשותף. החוק נותן למפקח על רישום המקרקעין שתי סמכויות: סמכות שיפוטית וסמכות מנהלית. במסגרת סמכותו השיפוטית המפקח דן גם בנושא של השתתפות בעלי דירות בהוצאות הדרושות לאחזקתו התקינה של הרכוש המשותף וניהולו. המפקח רשאי לדון בסכסוכים רק על סמך תביעה שהוגשה אליו כדין ולאחר תשלום האגרה. אם כן, אם תרצו לפנות למפקח בעקבות חוסר אפשרות להתחיל בתהליך בשל דייר סרבן, תצטרכו לפעול בהתאם לכך.

כדי להגיע להחלטה, המפקח יבחן, בין היתר, את הפעולות הנדרשות בבניין – האם אלו פעולות שנכללות במסגרת ההחזקה התקינה או לא. האם מדובר בעבודות דחופות שנדרשות לשם בטיחות או תיקון נזקים, או שמדובר בעבודות הקשורות באסתטיקה של הבניין ובשדרוגים. התשובה תלויה בנסיבות כל מקרה ומקרה. כך למשל, שיפוץ אסתטי ללובי של הבניין במטרה לשמור על הערך שלו, יכול להיחשב לעתים ל"החזקה תקינה", המחייבת השתתפות בשיפוץ.

עניין שהגיע להכרעת המפקח עסק במקרה שבו האספה הכללית אישרה שיפוץ של בניין משותף, שכן הרכוש המשותף היה במצב לא טוב. נקבע תקציב מסוים לשיפוץ. ואולם, באחת הדירות התגוררו בני זוג, שסירבו להשתתף בחלק מהוצאות השיפוץ בטענה, כי לא כל הפעולות הכרחיות לביצוע. המחלוקת העיקרית נסובה סביב מערכת הביוב וקו המים הראשי, החלפת מנוע במעלית ותיקון עמודי בטון.

המפקח בחן את הנחיצות של כל פעולה וכל מרכיב בשיפוץ בהתאם לחוות דעת של איש מקצוע, והגיע למסקנה כי יש להחליף את מערכת הביוב ועל כן הדיירים המתנגדים יהיו חייבים לשאת גם הם בתשלום. ואולם, בנוגע להחלפת מערכת המים, נקבע כי אין סיבה מוצדקת לביצוע השיפוץ, ולכן ברכיב זה נדחתה תביעת הנציגות לחייב את הדיירים לשלם.

מה כולל תהליך השיפוץ ולמה חשוב לדאוג?

ראשית, קבלו מספר הצעות מחיר. חשוב לזכור, כי הנציגות חייבת לפנות למספר ספקים ולקבל כמה הצעות מחיר מבעלי מקצוע רלוונטיים. אחת השיטות הטובות לבחירת קבלן היא דרך המלצות של לקוחות מרוצים, כולל התבוננות בבניינים ששופצו ע"י הקבלן ואף סיור באתרים שבהם עבד הקבלן. אנחנו ממליצים לשוחח עם מפקחי הבניה והשיפוצים מצד הדיירים. הם למעשה הפרסונה המקצועית שיכולה לשפוך אור על טיב הקבלן, איכות העבודה ולא פחות חשוב התהליך והביצוע עצמו. יש לזכור, כי שיפוץ מתבצע בזמן שדיירים רבים עדיין גרים בבניין, ויש לדאוג לשגרת חייהם וצרכיהם ככל שניתן. לצד זה יש לבחון את הסיווג הקבלני המאפשר על פי חוק לקבלן לבצע את השיפוץ הן בהיקפו הכספי והן בסיווגו הקבלני.

על מה לשים דגש בחתימת חוזה עם קבלן?

בנוסף לכך, חשוב לחתום על חוזה מפורט מול הקבלן איתו תעבדו. מומלץ להיעזר בעו"ד שמתמחה במקרקעין כדי שלא תפספסו פרטים חשובים בחוזה. חשוב לבדוק שלקבלן יש ביטוח וכי הוא מתחייב לאיכות העבודה. בין היתר, חשוב לכלול בחוזה: פירוט מדויק של כל הפרמטרים של השיפוץ, אחריות מקצועית על העבודה עד אחרי המסירה, פירוט עלויות השיפוץ (כולל כתב כמויות בתור בסיס), לוחות זמנים מפורטים לביצוע העבודות ולוח מועדי תשלום – בכפוף להתקדמות העבודה.

הוצאת היתר לשיפוץ או בנייה – מתי זה הכרחי?

שנית, בדקו היטב אם עליכם להוציא היתר בנייה לצורך השיפוץ או לא. ברוב הרשויות המקומיות וככל שלא נעשה שינוי בחזיתות הבניין אלא שיפוץ קוסמטי בלבד לבניין, חידוש הלובי, שיקום הגינה וכד' אינו מצריך הוצאת היתר. אולם, אם מדובר בשיפוץ שאינו רק חזותי, אלא כזה שכולל שינוי חזית כגון פתחים וחלונות, הוספת ממ"ד או הוספת מרפסת לדוגמה, ישנו צורך להוציא היתר בנייה. כדי לקבל היתר בנייה עבור תוספות בנייה יש לקבל הסכמה של לפחות 60% מכלל הדיירים עבור תוספת ממ״ד, בתוספת מרפסות לבניין קיים נדרשת הסכמה של לפחות 75% מבעלי הדירות.

מה נדרש כדי להוציא היתר בנייה לשיפוץ בניין?

יש לבדוק שהשיפוצים המתוכננים מאושרים ע"י הרשות המקומית. במידה ומדובר בשיפוץ שבסיסו תוספת בניה כגון מרפסות שמש או תוספת ממ״ד לבניין, יש לפנות לאדריכל שיבחן את היתכנות תוספת הבניה טרם הגשת הבקשה לעירייה, לאחר הבדיקה ועל פי תוצאותיה, ניתן להתחיל את הליך הוצאת ההיתרים. משך זמן ההמתנה עד לקבלת ההיתר הכולל מדידות, תיכנון והגשה ועד קבלת היתר בנייה בתנאים (כאשר מדובר בשיפוץ הדורש הוספת ממ"ד או מרפסות, למשל) אורך כשנה. כאשר מדובר בהיתר לשיפוץ מבנה מסוכן, או לחילופין שיפוץ כללי לבניין ההמתנה תהיה קצרה יותר. כאמור ישנן רשויות מקומיות בהן אין דרישה להוצאת היתר לשיפוץ בית משותף כל עוד אין תוספת בניה כגון מעלית, מרפסות או ממ״ד.

דגשים בבחירת קבלן לשיפוץ בית משותף

כאמור, יש חשיבות רבה לבחירת הקבלן המתאים שיבצע את עבודות השיפוץ. עליו להיות אמין, אחראי ובעל ניסיון מוכח בשטח.

חברתנו, רום ושלח, מקבוצת גמז הנדסה ובינוי בע״מ מספקים שירותי בנייה מקיפים הכוללים תכנון וניהול, ליווי ופיקוח וכן ביצוע פרויקטים מורכבים ביותר. אנו פועלים במגוון רחב ואיכותי של שירותים בתחום הבנייה, החל מבנייה פרטית, תוספות בנייה בבתים משותפים כגון ממ״ד ומרפסות, שיקום מבנים, שיפוץ, שדרוגים ותחזוקה שוטפת לצד ניהול ופיקוח. בנוסף, אנו דואגים לליווי ומתן ייעוץ משפטי מטעמנו לאורך כל פרויקט השיפוץ ולפי הצורך.

צוות המומחים שלנו כולל אדריכלים, מהנדסים, יועצים משפטיים עובדי בנייה ומומחים מקצועיים המלווים את הפרויקטים, קטנים כגדולים בכל שלב ולאורך כל התהליך. התאמת הפתרון הספציפי ללקוחותינו היא נר לרגלנו, כשם שאנו מקפידים על מתן שירות איכותי, יעיל ואדיב.