פתרונות מיגון מפני אירועים ביטחוניים אינם רק חיוניים לשמירה על שלום הדיירים, אלא גם מהווים השקעה חשובה ברווחת הקהילה. עם זאת, לא תמיד יהיה קל לקבל הסכמת דיירים לפרויקט תוספת ממ״ד. כאן, נציע כמה נקודות שחשוב לקחת בחשבון כדי לקבל את הסכמת הדיירים להוספת ממד בבניין משותף.
ככל שהשנים חולפות, האתגר הבטחוני הופך לקבוע ההכרחי באורח החיים שלנו. אם בעבר הצורך בממד היה מנת חלקם של המתגוררים באזורים מועדים לסיכון, כיום נראה שאין בית בישראל שבו צורך זה לא עובר לראש סדר העדיפויות.
שיקולי עלות בניית ממד להסכמת דיירים
כשזה מגיע לקבלת הסכמת דיירים, אין ספק שתג המחיר משחק תפקיד משמעותי מאוד. בנייה של ממד על פי תקן פיקוד העורף עשוי לגרור עלויות ועבור חלק מהדיירים עלויות אלו משמעותיות ולא בהישג ידם. חשוב שניקח בחשבון את ההיבט הפיננסי של השקעה כזו כשאנו מציעים את הפרויקט לבעלי הדירות. העלות הממוצעת להוספת ממד בבית משותף נעה סביב – 180,000- 160,000 ₪. עלות זו כוללת את התכנון, הוצאת ההיתרים, העבודה, אישורי הג״א, פיקוח הנדסי, ליווי משפטי ואגרת בנייה. על אף שמדובר בהשקעה לא מבוטלת, חשוב שנראה בה מחויבות ארוכת טווח לבטיחותם ולרווחתם של הדיירים.
כדי לקבל הסכמת דיירים לממד, חשוב להדגיש את צורך השעה
במדינה כמו ישראל, שבה הביטחון הוא בראש סדר העדיפויות, בניינים המצוידים במרחבים מאובטחים הופכים לאטרקטיביים יותר עבור עסקים, מוסדות ומשפחות. ביקוש מוגבר זה יכול להשפיע באופן ניכר על השווי הכלכלי של המבנה כולו. זהו יתרון נוסף שחשוב להבהיר לדיירים. ההשקעה אינה רק מבטיחה מענה לחששות היום, אלא גם מבטיחים אטרקטיביות גבוהה של המבנה בעתיד. יהיו השינויים במציאות הגיאופוליטית של ישראל אשר יהיו, הסכמת דיירים לממד פירושה הסכמה לאלמנט חשוב לאין ערוך שיכול לשדרג משמעותית את שווי הנכס.
הערך הכלכלי בהוספת ממד לדירה קיימת
הוספת ממד לדירה קיימת היא מתנה לכל דירה בה אין חדר מוגן במדינת ישראל. פשוטו כמשמעו. מדינת ישראל מאפשרת לכל בעל דירה להוסיף חדר לדירה קיימת, ללא צורך באחוזי בנייה נוספים לטובת תוספת הממד ( ז״א שהממד אינו מחושב כשטח עיקרי ) וללא היטל השבחה בגין הוספת הממד. ז״א, שבעלות ממוצעת של 140-170 אלף שקלים לכל היותר, ניתן להוסיף חדר בדירה ששוויו יהיה 600-700 א״ש, אשר מעלה את ערך הדירה בין 15-20%.
מעבר לתשואה של ערך הדירה, הביקוש לדירות עם ממ״ד גבוהה בהרבה מאשר דירות ללא ממד, הן בשוק השכירות ובטח בדירות העומדות למכירה. למעשה דירות ללא ממ״ד פשוט מאבדות מערכן בזמן שדירות אחרות מוסיפות ממד ואחרות עוברות תהליך של התחדשות עירונית.
בפני אילו אתגרים אנו עשויים לעמוד בדרך להסכמת דיירים לממד?
על אף העובדה שיתרונות המרחב המוגן ברורים, קבלת הסכמה מבעלי הנכס לפרויקט עשויה להיות מאתגרת. מכשול עיקרי אחד הוא הנטל הכלכלי המוטל על בעלי הנכסים. שכנועם להשקיע באמצעי בטיחות עשוי לדרוש הבנה מקיפה של הסיכונים הפוטנציאליים וטיעון משכנע ליתרונות ארוכי הטווח. כמו כן, התהליך הבירוקרטי המסורבל והארוך לקבלת ההיתרים עשוי להיות מרתיע בפני עצמו. חשוב שנעלה את החששות הללו ונפעל כדי להבטיח תקשורת שקופה וברורה וניהול יעיל של ההיבט הזה.
אחוז ההסכמה, או יותר נכון אי ההתנגדות לפרויקט של תוספת ממ״ד בבניין משותף עומד על 60% מבעלי הדירות. ז״א שמתוך כל 10 דירות מספיק 6 דירות שלא יתנגדו לביצוע הוספת ממ״ד בבניין, בין אם הם מעוניינים להוסיף לדירתם ובין אם לא. למאמר מורחב ומידע נוסף בנושא אחוז הסכמה להוספת ממד בבניין משותף לחץ כאן.
כדי לספק מענה לכלל החששות הללו, אלו כמה עקרונות שחשוב שנקפיד עליהם:
- לבסס את נחיצות הפרויקט בנתונים: כדאי לספק מידע מקיף אודות היתרונות הפוטנציאליים הקשורים להוספת הממד, תוך מתן דגש ליתרונות לטווח הארוך: השקעה, תשואה לשוכרים, ביטחון, הגדלת מס׳ החדרים בדירה.
- שיתוף פעולה עם הרשויות: עבודה בשיתוף פעולה הדוק עם רשויות מקומיות וועדות בנייה יבטיחו עמידה מיטבית בתקנות ויכולת להניע את הפרויקט ביעילות ללא מכשולים בירוקרטיים מיותרים. סביב תהליך כזה, יהיה קל בהרבה לגבש הסכמה.
- הצגת תכנית מקיפה: תכנית מחושבת היטב הכוללת הערכות עלויות, לוחות זמנים והצעת בנייה מפורטת בליווי קבלן אמין ומנוסה, תשרה אמון בקרב בעלי הנכסים ותאפשר קבלת החלטות יעילה יותר.
- ליווי מקצועי – התקשרות עם קבלן מוסמך המספק מעטפת שלמה וליווי צמוד החל מתכון ועד מסירה, תחת הסכם משפטי בליווי עורך דין להסכם התקשרות, ומפקח לשלבי הביצוע יספקו ביטחון לדיירים שיש סמכות מקצועית המלווה אותם לכל אורך הפרויקט ובכל שלב.
- בדיקת היתכנות לממד בבניין המשותף – אחד הגורמים לחשש דיירים בפרויקט הוספת ממד לבניין הוא החוסר הוודאות היכן ימוקם הממ״ד. לנתון זה תהיה השפעה מרובה וישירה ביחס להסכמת הדיירים לביצוע הפרויקט. לכן, מומלץ מאוד טרם הצגת הנתונים לדיירים של העלויות והתהליך הכולל לבצע בדיקת היתכנות המבוצעת ע״י אדריכל שימפה את האפשרויות התכנוניות הראשוניות למיקום הממד בבניין המשותף.
האם ניתן לבנות ממד רק בצד אחד של הבניין?
בהנחה שינו הרוב הנדרש החוקי לפרויקט ממד בבניין שהוא 60% נכון לכתיבת שורות אלו, אין מניעה לבצע תוספת מרחב מוגן דירתי רק בצד אחד או יותר של הבניין. לדוגמה: קיים בניין בן 32 דירות אשר בכל קומה ישנן 4 דירות וסה״כ 32 דירות בבניין המשותף. 20 דירות מסכימות לביצוע הפרויקט ואין להן התנגדות עקרונית אף על פי שלא כולן רוצות לבנות ממד לדירתן. 20 דירות אלו מהוות מעל 60% להסכמת הדיירים החוקית. בבניין ישנן 8 דירות בכל צד ורק שני צדדים מעוניינים גם לבנות ממד לדירתן. אזי נוכל לבנות ממד בשתי חזיתות הבניין בלבד ולא לייתר את הפרויקט לדירות המעוניינות. הנ״ל תקף גם המקרים בהם באחת החזיתות רק 2 דירות מעוניינות מתוך 8 הדירות הקיימות באותה חזית. המשמעות היא שיהיו לא מעט ממ״די דמה שיעלו את המחיר הכללי של הפרויקט לכלל הדיירים ולכן חזיתות אלו לא ישתתפו בפרויקט.
רוצים להבין אם יש לפרויקט תמיכה בקרב הדיירים? לחצו כאן להורדת טופס הסכמה עקרונית לבניית ממד בבניין משותף.
כפי שניתן לראות, לייעוץ והליווי המקצועי ישנה חשיבות מכרעת לא רק באיכות הפרויקט ותוצאותיו, אלא גם בהשגת הסכמת הדיירים לפרויקט מלכתחילה. תוכנית ברורה ואמינה וליווי מנהלי מול רשויות התכנון יהפכו את הפרויקט לאטרקטיבי וכדאי. לכן, חשוב שנבחר בקפידה את אנשי המקצוע עמם אנו משתפים פעולה. קבלן אמין ומנוסה יוכל לסייע לך להבין לעומק את היתרונות והאתגרים בפרויקט ולתווך אותם לכלל הדיירים באופן מדויק ומקיף.
